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حسن نية المكتري

Saisi d'un litige relatif à la rupture d'un bail commercial par voie de fait du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la continuation du contrat et la prescription de l'action en réparation. Le tribunal de commerce avait ordonné la remise en état des lieux et alloué des dommages-intérêts au preneur.

L'appelant principal soulevait la prescription de l'action et l'extinction du bail à l'échéance de son terme initial, tandis que l'appelant incident contestait le montant de l'indemnisation jugé insuffisant au regard de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que le maintien du preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel initial, en l'absence de toute résiliation amiable ou judiciaire, a emporté la continuation du bail sous l'empire de la loi n° 49-16.

Dès lors, la fin de la relation contractuelle ne pouvait intervenir que dans le respect des formes impératives prévues par cette loi, ce qui écarte toute extinction de plein droit. La cour écarte également le moyen tiré de la prescription en retenant que le point de départ du délai n'est pas la date de conclusion du contrat mais celle du trouble de jouissance.

Concernant l'indemnisation, la cour juge que le tribunal a souverainement apprécié le préjudice en le fixant à un montant inférieur à celui de l'expertise, au motif que l'absence de déclarations fiscales spécifiques au local justifiait une évaluation plus modérée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en œuvre de cette clause dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait principalement la nullité de la sommation de payer pour vice de forme et de notification, le défaut de qualité à agir du nouveau bailleur faute de notification régulière de la cession du bail, ainsi que sa propre bonne foi manifestée par des offres réelles de paiement. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant la validité de la notification de la sommation, le procès-verbal de l'huissier faisant foi jusqu'à inscription de faux et la simple plainte pénale étant inopérante.

Elle juge ensuite que la sommation, en ce qu'elle était accompagnée du certificat de propriété, valait notification suffisante de la cession du bail au preneur, rendant le nouveau bailleur recevable à agir. La cour considère que ni l'invitation à une réunion de comptes ni le dépôt d'un chèque au nom du greffier dans une autre instance ne constituent des offres réelles libératoires.

Enfin, elle écarte le moyen tiré de la prescription quinquennale en rappelant que le non-paiement de trois mois de loyers suffit à déclencher la clause résolutoire, peu important l'ancienneté des autres arriérés. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé et ordonné l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant la validité du congé fondé sur un motif grave.

L'appelant soulevait principalement l'exception de la chose jugée, les vices du consentement affectant le contrat de bail et la nécessité d'interpréter la commune intention des parties quant à l'activité autorisée. La cour écarte l'exception de la chose jugée en relevant que la précédente décision avait rejeté la demande d'expulsion pour des motifs purement procéduraux et que le litige était fondé sur un nouveau congé.

Elle retient que le changement d'activité, consistant à transformer un local à usage d'entrepôt en un point de vente, constitue un motif grave dont la matérialité a été souverainement constatée par un arrêt antérieur de la Cour de cassation ayant acquis autorité de la chose jugée entre les parties. La cour rejette également les moyens tirés des vices du consentement, faute pour le preneur de rapporter la preuve du dol ou de l'erreur allégués, et rappelle qu'en présence de clauses claires et précises, il n'y a pas lieu à interprétation du contrat.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les effets d'un contrat de location portant sur un local commercial relevant du domaine des habous. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de gérance libre et, constatant l'impayé, avait prononcé la condamnation au paiement des redevances ainsi que l'expulsion du preneur. Devant la cour de renvoi, l'appelant soulevait d'une part la perte de qualité à agir du bailleur dont le propre bail avec le propriétaire avait été résilié, et d'autre part le caractère sans objet de la demande d'expulsion. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que la convention, portant sur un bien habous exclu du statut des baux commerciaux, est soumise aux seules règles du droit commun des obligations. Elle écarte le moyen tiré de la perte de qualité à agir du bailleur, au motif que les redevances réclamées sont antérieures à la résiliation de son propre titre locatif. Toutefois, la cour juge que la demande d'expulsion est devenue sans objet dès lors qu'une décision de justice définitive, rendue dans une autre instance, a déjà ordonné l'expulsion de l'occupant à la demande du propriétaire originaire. La cour procède néanmoins à une minoration des sommes dues pour tenir compte d'une période de trouble de jouissance imputable au bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur le chef de l'expulsion, réforme le montant des condamnations et le confirme pour le surplus.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l’arrêt qui, pour rejeter une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, se fonde sur un reçu de paiement dont la conformité aurait été certifiée, alors qu’un tel document ne figure pas parmi les pièces versées au dossier, la cour d’appel ayant ainsi fondé sa décision sur une pièce inexistante.

En matière de bail commercial, le juge du fond ne peut écarter le moyen tiré du défaut de paiement des loyers par une affirmation générale sur la bonne foi du preneur. Il est tenu de répondre de manière précise à chaque argument du bailleur visant à établir la demeure.

Viole cette exigence et prive sa décision de base légale, la cour d’appel qui ignore les moyens précis et déterminants soulevés par la bailleresse. En l’espèce, celle-ci contestait la validité des paiements en invoquant le caractère partiel d’une offre, son adressage à un tiers étranger au contrat et la tardiveté des consignations ultérieures.

En se contentant de retenir une prétendue régularité des paiements sans examiner spécifiquement chacun de ces griefs, la cour n’a pas légalement justifié sa décision, exposant ainsi son arrêt à la cassation pour défaut de motivation.