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Référé-expulsion

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence du juge des référés pour ordonner l'expulsion d'un occupant à la suite de l'expiration d'un contrat d'exploitation à durée déterminée. Le premier juge s'était déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que l'expiration du terme contractuel suffisait à caractériser une occupation sans droit ni titre, constituant un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge de l'urgence. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que statuer sur l'expulsion impliquerait de trancher la question de l'éventuel renouvellement ou de la prorogation du contrat, ce qui relève du fond du droit et excède les pouvoirs du juge des référés.

La cour ajoute, au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, que l'écoulement d'un temps certain depuis la date d'expiration alléguée du contrat prive la demande du caractère d'urgence requis pour fonder sa compétence. En conséquence, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine si la qualité de préposé constitue un titre d'occupation opposable aux héritiers de l'employeur. Le tribunal de commerce avait refusé l'expulsion en raison de l'incertitude sur la nature de la relation juridique liant les parties.

L'appelant soutenait que la qualité de simple salarié, reconnue par l'occupant lui-même, le privait de tout droit au maintien dans les lieux et caractérisait une occupation sans droit ni titre justifiant une mesure d'expulsion. La cour écarte cette argumentation en retenant que la présence de l'intimé dans le local commercial trouve précisément son fondement dans la relation de travail, que les appelants eux-mêmes qualifiaient de salariat.

Elle juge que cette relation contractuelle, indépendamment de sa régularité ou de sa nature exacte, constitue un titre juridique qui fait obstacle à la qualification d'occupation sans droit ni titre. L'existence d'un tel titre, même contesté sur le fond, exclut la compétence du juge des référés pour ordonner l'expulsion.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le bailleur appelant soutenait que la renonciation du preneur à son droit au bail, non suivie de la restitution des clés, suffisait à caractériser une telle occupation.

La cour écarte ce moyen en relevant que l'acte de renonciation, bien que constaté, ne comportait aucune obligation expresse pour le preneur de libérer les lieux. Elle retient que la seule non-restitution des clés, en l'absence d'un tel engagement, ne suffit pas à établir l'occupation sans droit ni titre au sens juridique et factuel du terme.

La cour ajoute qu'il appartenait au bailleur d'engager les procédures appropriées pour obtenir l'expulsion sur un autre fondement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les limites de la compétence du juge de l'urgence face à une contestation sur la nature du contrat. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion, se déclarant compétent.

L'appelant soulevait l'existence d'une contestation sérieuse, d'une part en soutenant que l'acte litigieux devait être requalifié en bail commercial et non en engagement de gérance, et d'autre part en contestant la qualité de propriétaire du fonds de commerce de l'intimé. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que la contestation n'est pas sérieuse dès lors que l'engagement signé par l'occupant est clair dans ses termes et sa portée, ne nécessitant aucune interprétation par le juge du fond.

Elle ajoute que l'obligation de libérer les lieux, née de cet engagement et activée par une mise en demeure, s'impose à l'appelant indépendamment du droit de propriété de l'intimé sur le fonds de commerce, en vertu du principe selon lequel celui qui s'est obligé à une chose doit l'exécuter. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial en exécution d'un arrêté de péril, la cour d'appel de commerce examine la portée de cet arrêté administratif. Le premier juge avait ordonné l'expulsion, retenant que l'occupant était bien visé par la décision administrative.

L'appelant contestait l'application de l'arrêté à son local, soulevant une discordance entre le numéro du bâtiment visé par la décision de démolition et celui du local qu'il exploitait. La cour écarte ce moyen en relevant que l'appelant ne rapportait pas la preuve que son local relevait d'un titre foncier distinct de celui de l'immeuble frappé par l'arrêté de péril.

La cour retient que la réception personnelle par l'occupant de la sommation d'évacuer à l'adresse visée par la procédure constitue une preuve suffisante de sa présence dans le périmètre concerné par la mesure d'expulsion. Elle juge par ailleurs inopérant l'argument tiré de l'ancienneté de l'arrêté administratif, dès lors que celui-ci n'a pas été rapporté.

En conséquence, l'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur en exécution d'un arrêté de péril, la cour d'appel de commerce examine la portée de cet arrêté. Le juge de première instance avait ordonné l'expulsion en se fondant sur l'arrêté municipal de démolition et la sommation délivrée au preneur.

L'appelant contestait être concerné par la mesure, l'arrêté visant un numéro d'immeuble prétendument différent de celui de son local commercial. La cour écarte ce moyen, relevant que l'arrêté de démolition et la sommation d'évacuer visent l'immeuble dans son ensemble, tel qu'identifié par son titre foncier.

Elle retient que la réception personnelle de la sommation par le preneur établit son occupation des lieux visés par la mesure. Faute pour l'appelant de prouver que son local relève d'une unité foncière distincte de celle frappée par l'arrêté, la simple différence de numérotation des portes est jugée inopérante.

L'ordonnance d'expulsion est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur en raison du péril menaçant l'immeuble loué, la cour d'appel de commerce examine la validité de la procédure d'évacuation et l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce. Le premier juge avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, fondée sur un arrêté administratif de démolition.

L'appelant, preneur évincé, soulevait de multiples vices de procédure, notamment le non-respect des délais de convocation en raison de l'urgence et l'irrégularité de l'arrêté de péril, tout en invoquant la cession du fonds de commerce à un tiers intervenant à l'instance. La cour écarte les moyens de procédure en retenant que l'état de péril imminent constitue un cas d'urgence extrême justifiant la dérogation aux délais de convocation.

Elle juge ensuite que l'arrêté administratif ordonnant l'évacuation, pris en application de la loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine, constitue un titre suffisant pour le juge des référés tant qu'il n'a pas été annulé par la juridiction administrative, rendant inopérante toute expertise contraire produite par le preneur. La cour déclare en outre irrecevable l'intervention volontaire du cessionnaire du fonds de commerce, dont l'action en annulation de l'arrêté de péril avait été rejetée par le juge administratif.

L'ordonnance d'expulsion est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion pour péril, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de l'urgence. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable au motif que le bailleur ne produisait pas l'arrêté de péril imposant une démolition totale. L'appelant soutenait que la preuve du danger imminent résultait suffisamment d'un arrêté municipal et de rapports d'expertise versés aux débats. La cour retient que l'arrêté administratif invoqué, loin d'ordonner la démolition de l'immeuble, ne prescrivait que son confortement général et la démolition des seules constructions situées en toiture. Elle en déduit qu'une telle mesure, distinguant le renforcement de la structure principale de la démolition d'annexes, ne suffit pas à caractériser le péril grave et imminent sur l'ensemble de l'édifice qui seul justifierait une mesure d'expulsion en référé du local commercial situé au rez-de-chaussée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur en raison de l'état de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et la justification substantielle du congé. Le premier juge avait ordonné l'éviction en se fondant sur un arrêté municipal de démolition et un rapport d'expertise. L'appelant contestait la validité du congé en invoquant une erreur matérielle sur l'identité d'un bailleur et le non-respect du délai de préavis légal, ainsi que le caractère non probant des documents justifiant le péril. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur matérielle, la jugeant sans grief pour le preneur. S'agissant du délai de préavis, la cour retient que si le congé mentionnait un délai de huit jours inférieur au délai de quinze jours imposé par l'article 26 de la loi n° 49-16, le bailleur a purgé cette irrégularité en n'engageant l'action en justice qu'après l'expiration du délai légal. Sur le fond, la cour considère que l'arrêté municipal ordonnant la démolition, émanant d'une autorité compétente, constitue une preuve suffisante et probante de la vétusté de l'immeuble, rendant inutile le recours à une nouvelle expertise judiciaire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse. Le juge de première instance avait fait droit à la demande d'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence du juge des référés en raison d'une contestation sérieuse sur la nature du contrat le liant au propriétaire, qu'il qualifiait de bail commercial et non de contrat de gérance-libre. La cour écarte ce moyen en rappelant que, sur le fondement de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état même en présence d'une contestation sérieuse, afin de faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour retient ensuite que le débat sur la qualification du contrat est tranché par une précédente décision passée en force de chose jugée, ayant qualifié la relation contractuelle de gérance-libre et prononcé sa résiliation. Elle précise à ce titre que le pourvoi en cassation formé contre cette décision est dépourvu d'effet suspensif. L'ordonnance entreprise est donc confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'éviction d'un occupant d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de première instance et le bien-fondé de la mesure. Le premier juge avait ordonné l'expulsion immédiate du preneur au vu d'un arrêté administratif de démolition. L'appelant soulevait la nullité de l'ordonnance pour vice de procédure, faute d'avoir été régulièrement convoqué, l'acte de convocation étant revenu avec la mention "local fermé". La cour écarte ce moyen en retenant que le caractère d'extrême urgence de la situation, tenant au risque d'effondrement, autorisait le premier juge à statuer en l'absence du défendeur. Elle ajoute que l'effet dévolutif de l'appel a permis à l'appelant de présenter l'ensemble de ses moyens et défenses, purgeant ainsi toute irrégularité procédurale antérieure. La cour rejette également la demande d'une nouvelle expertise, considérant que la mesure d'éviction est suffisamment fondée sur l'arrêté de démolition pris par l'autorité compétente après avis d'un laboratoire public et d'une commission technique. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la valeur probante des pièces établissant l'état de péril. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion sur le fondement d'un avis administratif et d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le caractère ancien de l'avis et le manque de précision de l'expertise. La cour écarte ces moyens en retenant qu'un avis administratif constatant un péril demeure valable tant que l'état dangereux du bien persiste. Elle relève que l'expertise judiciaire ordonnée en première instance a confirmé que l'immeuble avait dépassé le stade de la réparation et constituait un danger pour la sécurité des occupants et des tiers. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve contraire aux conclusions de l'expert, l'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée probante d'un arrêté administratif de péril. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction des lieux en raison de l'état de péril de l'immeuble. L'appelant contestait l'ordonnance pour défaut de motivation, au motif que le premier juge n'avait pas fait droit à sa demande d'expertise judiciaire destinée à vérifier l'état de l'immeuble et à garantir son droit au retour. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que le premier juge a suffisamment motivé sa décision en se fondant sur un rapport d'expertise privé corroboré par un arrêté administratif ordonnant l'évacuation immédiate et la démolition totale de l'immeuble. La cour souligne que cet arrêté, pris en application de la loi relative aux bâtiments menaçant ruine, constitue une preuve légale suffisante de l'état de péril, dispensant le juge d'ordonner une nouvelle expertise. Dès lors, l'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion d'un local commercial pour cause de péril, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un arrêté de démolition visant une adresse distincte de celle du local. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable faute de preuve que les deux adresses correspondaient à un seul et même immeuble. L'appelant contestait cette analyse en produisant un procès-verbal de constat établissant que le bâtiment, bien qu'unique, présentait deux façades sur des voies différentes. La cour retient que ce constat établit l'unicité de l'immeuble, rendant ainsi l'arrêté de péril visant l'une des adresses opposable aux preneurs occupant un local accessible par l'autre façade. En application des dispositions de la loi n° 49-16, la cour juge le danger avéré et l'évacuation justifiée. Elle écarte néanmoins la demande d'astreinte comme étant non fondée en présence d'autres voies d'exécution. Par conséquent, la cour infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, prononce l'expulsion des preneurs.

La cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'expulsion d'un preneur commercial au motif du péril imminent de l'immeuble loué. Le premier juge avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur un premier rapport d'expertise et une décision administrative ordonnant l'évacuation. L'appelant contestait la réalité du péril, ce qui a conduit la cour à ordonner une expertise judiciaire afin de trancher le débat technique. La cour retient souverainement les conclusions du rapport de l'expert qu'elle a désigné, lequel a formellement écarté tout risque d'effondrement et conclu au bon état de l'immeuble. Elle écarte comme non sérieuses les critiques formulées par l'intimé à l'encontre de ce rapport, le jugeant régulier en la forme et probant quant à ses conclusions. La condition de péril imminent, fondement de la mesure d'expulsion, n'étant dès lors plus établie, la demande du bailleur se trouve privée de toute base légale. L'ordonnance est en conséquence infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Ayant constaté que les occupants d'un immeuble vendu sur saisie immobilière justifiaient de leur qualité d'associés dans une société domiciliée dans les lieux et de l'existence d'un contrat de bail, tous deux antérieurs à la procédure de saisie, une cour d'appel en déduit à bon droit que ces éléments constituent une contestation sérieuse touchant au fond du droit. Par conséquent, elle déclare légalement le juge des référés incompétent pour ordonner l'expulsion, l'appréciation de la validité et de la portée des titres d'occupation invoqués relevant de la compétence exclusive du juge du fond.

Liée par un premier arrêt de la Cour de cassation ayant reconnu, sur le fondement de l'article 303 du code de procédure civile, la recevabilité de la tierce opposition formée par un père contre une ordonnance d'expulsion rendue contre son fils, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant sur renvoi, retient que cette ordonnance est inopposable au père. Ayant souverainement constaté, au vu des pièces produites, que le tiers opposant justifiait de sa propre qualité de locataire du bien objet du litige, elle en a exactement déduit que l'ordonnance d'expulsion ne pouvait produire d'effet à son encontre.

Un adjudicataire, ayant acquis un bien immobilier dans le cadre d’une vente sur saisie, s’est vu opposer par l’occupant des lieux l’existence d’un bail commercial. La cour d’appel, saisie du litige, a confirmé une ordonnance de référé qui ordonnait l’expulsion de la partie initialement saisie tout en l’excluant pour la société se prévalant du bail. Cependant, les juges du fond ont, dans leurs motifs, affirmé que le juge des référés n’était pas compétent pour apprécier la validité du titre de l’occupant, se mettant ainsi en contradiction flagrante avec leur dispositif qui, en statuant, tranchait nécessairement cette question.

La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction de motifs. Elle rappelle le principe impératif de cohérence devant exister entre la motivation d’un jugement et son dispositif. En l’espèce, le fait pour la cour d’appel de se déclarer incompétente sur un point de droit dans ses motifs tout en le jugeant implicitement dans son dispositif constitue une contradiction rédhibitoire. La Haute juridiction considère qu’une telle faille dans le raisonnement juridique équivaut à une absence pure et simple de motifs, viciant la décision et entraînant inéluctablement sa cassation.

Le titulaire d’un droit inscrit sur titre foncier ne peut obtenir en référé l’expulsion d’un occupant lorsque ce dernier oppose une contestation sérieuse.

Constitue une telle contestation le fait pour l’occupant de se prévaloir d’un acte de vente, même non publié, émanant d’un propriétaire indivis et dont la validité est reconnue par les héritiers de ce dernier. L’appréciation de la portée d’un tel acte est un débat de fond qui échappe à la compétence du juge de l’urgence.

En pareille hypothèse, le principe de l’effet constitutif de l’inscription sur le titre foncier est insuffisant à fonder la compétence du juge des référés, lequel ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, ordonner une mesure qui reviendrait à trancher un litige relevant de la compétence exclusive des juges du fond.

Il résulte de l'article 81 du dahir du 5 octobre 1984 fixant le statut général des coopératives que tout litige survenant au sein d'une coopérative doit, avant sa soumission au juge, faire l'objet d'une tentative de conciliation. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui confirme en référé l'expulsion d'un membre d'un bien appartenant à la coopérative, sans vérifier si cette procédure de conciliation préalable et obligatoire a été respectée.

La Cour Suprême a confirmé la compétence du juge des référés pour ordonner une expulsion suite à la réoccupation d’un bien après exécution d’un jugement définitif d’éviction. Elle a jugé que cette mesure, fondée sur un titre exécutoire, ne porte pas atteinte au fond du droit. Le recours en annulation du procès-verbal d’exécution est inopérant s’il n’est pas assorti d’une décision d’annulation. Enfin, la Cour a validé l’expertise réalisée, estimant que la convocation des parties à une adresse unique et leur défense commune garantissaient le respect du principe du contradictoire.

Encourt la cassation pour déformation des faits l’arrêt d’appel qui déclare le juge des référés incompétent au motif de l’existence d’une contestation sérieuse, alors que la simple affirmation du destinataire d’un acte de ne pas l’avoir reçu ne s’analyse pas en une procédure d’inscription de faux, au sens des articles 89 et suivants du Code de procédure civile, et ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une telle contestation.