Mot clé
Majorité des co-indivisaires

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'annulation d'un bail commercial sur un bien indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets du défaut de consentement de la majorité des co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur, faute pour le bailleur indivisaire de détenir la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats.

Le preneur soutenait que sa bonne foi et le silence prolongé des autres co-indivisaires devaient valider l'acte, et qu'il était en tout état de cause fondé à obtenir une indemnité d'éviction. La cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation, rappelle être liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, selon lequel le silence des co-indivisaires ne vaut acceptation qu'en cas de notification régulière de l'acte.

Dès lors, la cour retient que la bonne foi du preneur est inopérante en l'absence de consentement valable des propriétaires détenant la majorité qualifiée. Elle juge en outre irrecevable la demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce, au motif qu'elle constitue une demande nouvelle et qu'elle n'a pas été dirigée contre le co-indivisaire bailleur, seul débiteur éventuel de cette obligation.

Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'autorisation d'occuper consentie par un seul co-indivisaire suffisait à faire échec à l'action. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un bail verbal, malgré les contradictions des témoignages.

Les appelants soutenaient que l'occupant était sans titre opposable à l'indivision, faute de consentement de la majorité des co-indivisaires et en l'absence de toute preuve écrite d'un bail. La cour, sans se prononcer sur la qualification exacte de la relation contractuelle, recentre le débat sur la seule existence d'un titre, quel qu'il soit, faisant obstacle à la qualification d'occupation illicite.

Elle retient que dès lors que l'un des co-indivisaires appelants a reconnu avoir autorisé l'intimé à occuper les lieux pour y travailler avec lui, ce dernier ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre. La cour juge que cette autorisation, émanant d'un des propriétaires, suffit à écarter la qualification d'occupation illicite, peu important les contestations relatives à la nature juridique de l'accord ou à l'étendue des pouvoirs du co-indivisaire l'ayant consentie.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un contrat de gérance libre sur un fonds de commerce indivis, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte conclu sans le consentement d'un co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur de sa demande en nullité.

L'appelant soutenait que l'acte lui était inopposable, faute d'y avoir consenti et en l'absence de mandat donné aux autres co-indivisaires. La cour retient que le contrat de gérance libre constitue un acte d'administration du bien indivis.

Elle juge, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, que les décisions de la majorité des co-indivisaires sont opposables à la minorité pour de tels actes, à la condition que cette majorité détienne au moins les trois quarts du bien. Ayant constaté que les co-indivisaires signataires remplissaient cette condition de majorité qualifiée, la cour considère que l'acte est valable et produit tous ses effets à l'égard de l'ensemble des indivisaires.

La cour écarte en outre le moyen tiré du défaut de publicité, au motif que la nullité prévue par le code de commerce est édictée au profit des tiers, qualité que ne revêt pas un co-indivisaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion de l'exploitant d'une station-service, le tribunal de commerce avait ordonné son éviction au motif que le contrat était arrivé à son terme. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de bail commercial soumis à la loi 49-16, que le congé délivré n'en respectait pas les formes et que la demande, n'émanant pas de l'unanimité des co-indivisaires, était irrecevable.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en procédant à la requalification du contrat. Elle retient qu'au regard des clauses relatives à l'exploitation, à la durée déterminée et aux modalités de rémunération, l'acte constitue un contrat de gérance libre et non un bail commercial.

Dès lors, les dispositions protectrices de la loi 49-16, notamment celles relatives au formalisme du congé et au droit au renouvellement, sont inapplicables. La cour juge en outre que le contrat, parvenu à son terme, a valablement pris fin et que la demande d'expulsion émanant de la majorité des co-indivisaires est régulière, l'occupation des lieux par l'appelant étant devenue sans droit ni titre.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion. L'appelant contestait la validité de l'acte au motif de sa notification au local commercial et non à son domicile, de sa délivrance par un clerc de huissier de justice et de l'absence de mandat de l'un des bailleurs co-indivisaires. La cour écarte ces moyens en retenant qu'en l'absence de domicile élu au contrat, la notification au local d'exploitation est valable et que le clerc assermenté est compétent pour notifier les injonctions sous la supervision du huissier de justice. Elle juge en outre, en application de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats, que les décisions de la majorité des co-indivisaires sont opposables à la minorité pour l'administration du bien commun. Statuant sur la demande additionnelle, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande de dommages-intérêts y afférente, faute de mise en demeure spécifique pour cette nouvelle période. Le jugement est donc confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers échus en appel.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la caractérisation d'une difficulté d'exécution justifiant la suspension d'une mesure d'expulsion d'un local commercial. Le juge des référés du tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant que la saisie des biens mobiliers par des tiers et la désignation du preneur comme gardien ne constituaient pas une difficulté faisant obstacle à l'expulsion des lieux. L'appelant soutenait, d'une part, que son expulsion le plaçait dans l'impossibilité d'exercer sa mission de gardien des biens saisis et, d'autre part, que l'action en expulsion était irrégulière faute d'avoir été intentée par la majorité des bailleurs indivis et en présence des créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les moyens en relevant, à titre principal, que l'expulsion ayant déjà eu lieu et les biens ayant été enlevés, la demande est devenue sans objet. À titre surabondant, la cour rappelle que les dispositions de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, relatives à la gestion du bien indivis, régissent les rapports entre coïndivisaires et ne sauraient être invoquées par le preneur à bail. En conséquence, la cour juge l'appel non fondé et confirme l'ordonnance entreprise.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par une minorité de coïndivisaires sur un bien indivis. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de cet acte. Les appelants, constitués du preneur et de l'un des coïndivisaires bailleurs, soulevaient principalement l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et l'existence d'un aveu judiciaire de la part d'un autre coïndivisaire qui avait antérieurement réclamé sa quote-part du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que la cause de la demande était distincte, la première action étant fondée sur le faux et la seconde sur la violation des règles de majorité de l'indivision. Elle rejette également l'argument fondé sur l'aveu judiciaire, en retenant que le bail constitue un acte indivisible dont la validité exige l'accord de la majorité des coïndivisaires, de sorte que l'acquiescement d'un seul ne peut valider un acte conclu en violation des droits des autres. La cour rappelle ainsi que la conclusion d'un bail est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, exige le consentement de la majorité des propriétaires, faute de quoi l'acte est nul. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel valide un congé pour démolition et reconstruction délivré à un locataire commercial en retenant que l'erreur matérielle sur le visa de l'article applicable du dahir du 24 mai 1955 est sans incidence dès lors que le contenu de l'acte est explicite sur son objet. Ayant constaté que le congé, notifié par huissier de justice, émanait des co-indivisaires détenant la majorité des parts, et ce, conformément à l'article 971 du dahir formant Code des obligations et des contrats, elle en déduit exactement que la demande d'expertise du locataire visant à déterminer le montant de l'indemnité d'éviction est prématurée et irrecevable, l'indemnité en la matière étant légalement déterminée par l'article 12 dudit dahir.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour condamner un preneur au paiement de loyers, retient que s'il était établi par une décision antérieure que le local était privé d'eau et d'électricité jusqu'à une certaine date, il appartenait au preneur, qui invoquait la persistance de cette situation pour refuser le paiement des loyers postérieurs, d'en rapporter la preuve. En l'absence d'une telle preuve, la cour d'appel n'était pas tenue d'ordonner d'office une mesure d'instruction et a pu, à bon droit, faire application de l'article 399 du Dahir formant Code des obligations et des contrats.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, par substitution de motifs, retient la validité d'une notification visant l'augmentation du loyer d'un bien en indivision. En effet, il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions de la majorité des co-indivisaires détenant au moins les trois-quarts des parts du bien sont obligatoires pour la minorité.

Dès lors, la notification, qui constitue un acte d'administration, est valablement délivrée par cette majorité, et le locataire n'a pas qualité pour invoquer le décès de l'un des co-indivisaires mentionné à l'acte, ce moyen ne pouvant être soulevé que par les autres indivisaires.