Mot clé
Frais d'améliorations

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisie d'un recours en rétractation formé contre l'un de ses arrêts, la cour d'appel de commerce était appelée à se prononcer sur l'existence d'une contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision fixant une indemnité d'éviction. Le demandeur au recours soutenait que l'arrêt attaqué, après avoir détaillé les composantes de l'indemnité, avait omis dans son dispositif d'inclure certains postes de préjudice, créant ainsi une incohérence constitutive d'une ouverture au recours prévu par l'article 402 du code de procédure civile.

La cour procède à une relecture de son propre arrêt et constate que le montant total alloué dans le dispositif correspondait en réalité à l'addition de l'ensemble des chefs de préjudice analysés dans les motifs, incluant la valeur du droit au bail, la perte de clientèle, les frais d'améliorations et les frais de déménagement. Elle retient que le calcul détaillé dans les motifs, bien que formulé de manière successive, aboutissait précisément au montant global fixé dans le dispositif, excluant ainsi toute contradiction ou omission.

Dès lors, la cour considère que les conditions d'ouverture du recours en rétractation n'étaient pas réunies. Le recours est par conséquent rejeté, avec condamnation du demandeur aux dépens et au paiement d'une amende pour procédure abusive.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les postes de préjudice du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant contesté par les deux parties.

L'appelant principal, le preneur, en sollicitait la majoration, tandis que les bailleurs, par appel incident, en demandaient la réduction. La cour procède à une réévaluation de l'indemnité en écartant partiellement les conclusions de l'expert.

Elle retient que pour le calcul du préjudice lié à la perte du droit au bail, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur de soixante mois au différentiel de loyer, conformément à l'usage en matière de baux de longue durée. La cour considère également que la perte de clientèle doit être indemnisée sur la base d'une année complète de revenus, estimant qu'il s'agit du délai nécessaire à la reconstitution d'un fonds de commerce.

En revanche, elle écarte les prétentions du preneur relatives aux frais d'améliorations, faute de production de justificatifs probants. En conséquence, la cour réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, augmente le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur le quantum de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant contestait tant la qualité du bailleur et de son héritier que le montant de l'indemnité jugé insuffisant. La cour écarte les fins de non-recevoir, retenant que l'aveu du preneur sur l'existence de la relation locative et la production de l'acte d'hérédité suffisaient à établir la qualité à agir du bailleur initial et de son ayant droit.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient notamment que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale dès lors qu'il ne produit pas les déclarations fiscales des quatre dernières années.

La cour fixe en conséquence les autres composantes de l'indemnité, notamment le droit au bail et les frais d'améliorations. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour besoin personnel et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme du congé et les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé pour erreur matérielle dans le nom du preneur, considérant qu'une telle erreur est sans incidence dès lors qu'elle n'a causé aucun grief à son destinataire. Face à la contestation du montant de l'indemnité par les deux parties, la cour ordonne une nouvelle expertise et retient les conclusions du second rapport pour réévaluer le droit au bail en fonction de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle rejette en outre l'argument du bailleur tiré de l'existence de transformations non autorisées, rappelant que le juge est exclusivement lié par le motif d'éviction visé dans l'acte de congé. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est revalorisé après déduction des frais d'améliorations non justifiés par le preneur.

Le débat portait sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel du bailleur et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant de cette indemnité, invoquant le caractère partial et erroné du rapport, notamment en ce qu'il n'avait pas pris en compte la valeur des améliorations et réparations apportées au local. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'expert a correctement fondé son évaluation sur les déclarations fiscales des quatre dernières années produites par le preneur lui-même, faute pour ce dernier de tenir une comptabilité régulière. La cour juge que l'absence de prise en compte des frais d'améliorations et de réparations est justifiée dès lors que le preneur n'a produit aucune facture probante à cet égard. Considérant que le rapport a objectivement tenu compte des avantages du local tels que son emplacement et sa valeur locative, la cour estime qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et, se fondant sur une seconde expertise judiciaire, avait fixé le montant de l'indemnité due par le bailleur. Saisie d'appels principal et incident critiquant le quantum de cette indemnité, la cour d'appel de commerce a ordonné une troisième expertise en raison des conclusions manifestement divergentes des deux premières. La cour retient les conclusions de ce troisième rapport, le jugeant conforme aux critères de l'article 7 de la loi n° 49-16. Elle écarte notamment le remboursement d'une facture de travaux d'amélioration au motif que celle-ci n'était pas inscrite dans les données bilancielles du preneur. De même, la cour limite les frais de déménagement aux seuls coûts de transport des marchandises, excluant les préjudices indirects non prévus par la loi, tels que les frais de recherche d'un nouveau local ou de transfert de l'adresse. Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour reprise personnelle et sur l'incidence de l'absence de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise contestée par les deux parties. L'appel principal du bailleur soulevait la question de la déchéance du droit à indemnité en l'absence de déclarations fiscales et d'activité commerciale réelle, tandis que l'appel incident du preneur portait sur l'insuffisance du montant alloué. La cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales, si elle affecte l'évaluation de la valeur du fonds de commerce au sens de l'article 7 de la loi n° 49-16, ne prive pas le preneur de son droit à une indemnité pour les autres chefs de préjudice. Elle écarte également le moyen tiré de l'inactivité du fonds, jugeant qu'une fermeture ponctuelle n'emporte pas sa disparition. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur la base d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une ventilation des postes indemnisables. Elle exclut ainsi du calcul le préjudice lié au manque à gagner durant le déménagement, le considérant comme un dommage éventuel non prévu par la loi, ainsi que les frais d'améliorations non justifiés. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert. Le preneur appelant contestait la recevabilité de la demande initiale, le caractère non sérieux du motif d'éviction et sollicitait la réévaluation de l'indemnité. La cour rappelle que le bailleur qui invoque l'usage personnel pour refuser le renouvellement n'est pas tenu de prouver la réalité de son besoin, son obligation se limitant au paiement d'une indemnité d'éviction complète. Elle retient cependant que les frais d'améliorations et de réparations engagés par le preneur doivent être inclus dans le calcul de cette indemnité, même en l'absence d'accord préalable du bailleur. La cour précise que le silence de la loi sur cette condition et l'absence d'opposition du bailleur en temps utile justifient leur prise en compte au titre du préjudice subi. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est augmentée.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes de sa valorisation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur et excessive par le bailleur. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire et écarté la demande de contre-expertise du bailleur, la cour retient que la faible rentabilité déclarée de l'activité ne saurait minorer l'indemnisation. Elle juge en effet que la valeur du droit au bail constitue un élément prépondérant de l'indemnité, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, particulièrement lorsque le loyer est modique au regard de la superficie et de la localisation des lieux, rendant le remplacement du local commercial difficile. La cour valide également l'intégration des frais d'améliorations justifiés par factures, à l'exclusion des équipements mobiliers. Le jugement est par conséquent réformé par une majoration substantielle de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de son calcul en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait ce montant au visa de l'article 7 de la loi 49-16, soutenant que la carence du preneur le privait de tout droit à indemnisation. La cour retient que si l'absence de déclarations fiscales fait effectivement obstacle à l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, elle ne prive pas le preneur de son droit à réparation pour la perte du droit au bail et les frais de déménagement. Elle écarte cependant l'indemnité allouée au titre des améliorations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

En matière d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve relative aux travaux d'amélioration réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait réduit l'indemnité proposée par l'expert en écartant la valeur de ces travaux, au motif que les factures produites étaient antérieures à la date du contrat de bail versé aux débats. L'appelant soutenait que ce contrat n'était qu'un renouvellement d'un bail antérieur, rendant les factures pertinentes. La cour retient qu'il appartient au bailleur, qui conteste l'imputabilité des travaux au preneur, de rapporter la preuve que les améliorations ont été réalisées par un locataire précédent. Faute pour le bailleur d'établir cette preuve, les dépenses d'amélioration doivent être intégrées dans le calcul de l'indemnité. Exerçant toutefois son pouvoir d'appréciation et prenant en compte l'amortissement desdits travaux, la cour fixe souverainement un nouveau montant. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est rehaussé.