Mot clé
Formalisme impératif

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les conditions de validité d'un contrat de location d'une durée de 99 ans. Le tribunal de commerce avait écarté la nullité en requalifiant l'acte en bail commercial ordinaire, non soumis au plafond de durée de quarante ans prévu par le code des droits réels.

L'appelant contestait cette requalification, arguant que la durée excessive et l'absence de mention de sa nature réelle devaient entraîner la nullité de la convention. La cour retient que la stipulation d'une durée de 99 ans confère nécessairement au contrat la nature d'un bail à long terme, créateur d'un droit réel immobilier.

Elle juge que le code des droits réels constitue le texte spécial applicable, à l'exclusion du droit des baux commerciaux qui exclut expressément de son champ les baux à long terme. Dès lors, la cour relève qu'en application de l'article 4 de ce code, un tel acte doit être rédigé, sous peine de nullité, dans une forme spécifique par un professionnel qualifié.

Faute pour l'acte litigieux de respecter ce formalisme impératif, il est déclaré nul. Le jugement de première instance est en conséquence infirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de la convention liant les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire en écartant la qualification de bail commercial.

L'appelant soutenait que le contrat devait être requalifié en bail commercial soumis à la loi 49-16, ce qui entraînait la nullité de la mise en demeure pour non-respect du formalisme impératif de l'article 26 de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que les termes clairs et précis du contrat, expressément intitulé "contrat de gérance", manifestaient sans équivoque la volonté des parties de conclure un contrat de gérance libre.

Elle en déduit que la mise en demeure n'était pas soumise au formalisme spécifique des baux commerciaux mais aux dispositions de droit commun de l'article 255 du dahir des obligations et des contrats, et était par conséquent valable. La cour confirme en outre l'irrecevabilité de la preuve testimoniale du paiement, en application de l'article 443 du même dahir, pour les obligations excédant le seuil légal.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, elle condamne le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant cette condamnation nouvelle.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité d'une promesse de vente sous seing privé pour non-respect des conditions de forme et sur la prescription applicable à l'action en restitution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité et en restitution formée par les héritiers de l'acquéreur.

L'appelant soutenait que la promesse, conclue après l'entrée en vigueur de la loi n° 44.00, était nulle faute d'avoir été établie par acte authentique ou par acte à date certaine, et que l'action n'était pas soumise à la prescription quinquennale commerciale. La cour retient que la promesse, conclue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi précitée, était soumise au formalisme impératif édicté par l'article 618-3 du code des obligations et des contrats, de sorte que son établissement sous seing privé entraîne sa nullité.

La cour écarte par ailleurs la prescription quinquennale, rappelant que dans un acte mixte, la prescription commerciale de l'article 5 du code de commerce n'est pas opposable à la partie civile, l'action étant alors soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu par l'article 387 du code des obligations et des contrats. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris, prononce la nullité de la promesse de vente et ordonne la restitution de l'acompte versé.

Saisi d'un appel portant sur la nullité d'un contrat de réservation d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa qualification juridique et la hiérarchie des obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité pour vice de forme tout en allouant des dommages-intérêts au réservataire pour retard de livraison.

L'appelant principal soutenait que l'acte devait être requalifié en vente en l'état futur d'achèvement, le rendant nul pour non-respect du formalisme légal, tandis que l'appelant incident contestait sa condamnation en invoquant l'exception d'inexécution. La cour retient que le contrat de réservation ne constitue qu'un simple engagement d'établir un contrat de vente futur et n'est donc pas soumis au formalisme impératif applicable aux actes translatifs de propriété ou constitutifs de droits réels.

Elle juge par ailleurs que l'obligation du promoteur d'achever les travaux et de livrer le bien à la date convenue est une obligation principale devant être exécutée en premier, avant l'exigibilité du solde du prix. Faute pour le promoteur d'avoir satisfait à cette obligation, sa mise en demeure par le réservataire est jugée régulière et le préjudice résultant du retard de livraison est caractérisé.

La cour rejette en conséquence les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation pour non-respect des formes impératives et ordonné la restitution des acomptes versés. L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acte devait être qualifié de simple accord préliminaire non soumis au formalisme de la loi n° 44-00, et que le retrait du réservataire justifiait l'application de la clause pénale stipulée.

La cour écarte cette qualification en retenant que l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé en contrepartie du paiement du prix par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux caractérise un contrat de vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, un tel contrat est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 44-00, notamment quant aux mentions obligatoires et aux formes de sa conclusion.

Constatant que l'acte litigieux ne respectait pas ces exigences formelles, la cour en déduit qu'il est entaché d'une nullité de plein droit. La cour rappelle qu'un engagement nul de plein droit ne peut produire aucun effet, à l'exception de la restitution des sommes indûment perçues, ce qui rend inopérante la clause pénale dont se prévalait le promoteur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la qualification de la relation juridique liant les parties. L'appelant soutenait que l'occupation des lieux procédait d'une simple tolérance à titre gracieux et contestait l'existence d'un bail commercial. La cour retient que les déclarations du propriétaire, consignées au procès-verbal d'enquête de première instance, par lesquelles il reconnaissait que l'occupant exploitait une partie des locaux et se plaignait du non-paiement du loyer, constituent un aveu judiciaire. Cet aveu, qui a force probante et ne peut être rétracté, suffit à établir l'existence d'une relation locative commerciale. Dès lors, la cour rappelle que la cessation d'un tel bail est subordonnée au respect du formalisme impératif prévu par l'article 26 de la loi 49-16, impliquant la délivrance d'un congé motivé, et non à une action en expulsion pour occupation sans titre. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique de l'acte et les sanctions de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution aux torts du promoteur pour défaut de livraison, ordonné la restitution des acomptes et alloué des dommages-intérêts. Le promoteur appelant soulevait la nullité de l'acte pour non-respect du formalisme impératif applicable au contrat de vente préliminaire, tandis que les acquéreurs, par appel incident, sollicitaient la majoration de l'indemnité. La cour retient que l'acte litigieux ne constitue pas un contrat préliminaire soumis au formalisme légal, mais un simple pré-accord ou contrat de réservation pouvant être valablement conclu par acte sous seing privé, écartant ainsi le moyen tiré de la nullité. Elle rejette également la demande de majoration du préjudice, au motif que l'indemnité spécifique pour retard de livraison est subordonnée à une mise en demeure respectant des conditions de forme et de délai non observées par les acquéreurs. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et la validité d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en nullité et en restitution d'acompte irrecevable. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, devait être soumis aux règles impératives du code des obligations et des contrats relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour retient que le contrat de réservation est un contrat nommé soumis auxdites dispositions. Elle constate que l'acte n'a pas été établi par un professionnel habilité au visa de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats et que le versement d'un acompte avant la signature d'un contrat préliminaire conforme est prohibé par l'article 618-8 du même code. La cour juge dès lors le contrat de réservation nul de plein droit, ce qui emporte, en application de l'article 306, la seule restitution des sommes versées à l'exclusion de toute indemnisation. Le jugement est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, prononce la nullité du contrat et ordonne la restitution de l'acompte.

La qualification d'un contrat de réservation immobilière au regard des dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement était au cœur du litige. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité de l'acte irrecevable. L'appel portait sur le point de savoir si le régime protecteur de la loi 44.00 s'appliquait dès l'accord des parties ou seulement après l'achèvement des fondations du bien. La cour d'appel de commerce retient que tout accord par lequel un vendeur s'oblige à édifier un immeuble constitue une vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que la condition d'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, imposée par l'article 618-5, ne conditionne que la conclusion du contrat préliminaire et non la qualification de l'opération elle-même. Dès lors, un simple acte de réservation ne respectant pas le formalisme impératif édicté par l'article 618-3 est frappé de nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même code, cette nullité emporte l'obligation pour le promoteur de restituer les sommes perçues. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la nullité de l'engagement et ordonne la restitution des fonds.

Confirmant la compétence de la juridiction commerciale, la Cour d’appel juge nulle la clause compromissoire litigieuse en retenant un double vice.

La Cour prononce en premier lieu la nullité de la clause pour un vice de forme, faute de respect du formalisme impératif alors prévu à l’article 309, alinéa 2, du Code de procédure civile. Elle rappelle que la désignation anticipée des arbitres dans une convention exigeait, sous peine de nullité, une mention manuscrite et une approbation spéciale des parties, formalités absentes en l’espèce. En second lieu, elle retient un vice de fond tenant à l’imprécision rédhibitoire de la désignation de l’institution arbitrale (« la Chambre de Commerce »). Cette ambiguïté, aggravée par le fait que l’institution pressentie ne disposait d’aucun règlement d’arbitrage, rendait la clause matériellement inexécutable.

La Cour écarte par ailleurs l’argument relatif à l’inobservation de la phase de conciliation préalable, jugeant qu’elle constituait une simple alternative et non une obligation cumulative, et qu’en tout état de cause, son éventuelle omission ne saurait fonder une exception d’incompétence d’attribution.

La clause compromissoire étant ainsi écartée, les règles de compétence de droit commun s’appliquent.

Le litige opposant deux commerçants dans le cadre de leur activité, la compétence de la juridiction commerciale est affirmée en application de l’article 5 de la loi n° 53-95.