Mot clé
Fermeture prolongée du local

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du fonds de commerce à indemniser. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur et excessive par le bailleur.

La cour rappelle son pouvoir souverain d'appréciation qui lui permet d'écarter partiellement les conclusions d'une expertise judiciaire, dès lors que sa décision est fondée sur des motifs suffisants. Elle écarte ainsi l'indemnisation des travaux de réparation, au motif que les factures produites sont postérieures à l'avis d'éviction et qu'une clause du bail mettait ces travaux à la charge du preneur.

La cour retient que l'absence de déclarations fiscales et la fermeture prolongée du local démontrent la perte des éléments incorporels que sont la clientèle et la réputation commerciale. L'indemnité d'éviction ne peut dès lors couvrir que la seule perte du droit au bail, dont l'évaluation par le premier juge est jugée équitable.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour fermeture prolongée, la cour d'appel de commerce était amenée à statuer sur la compétence territoriale du commissaire de justice et sur la force probante des modes de preuve de l'inactivité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la validité des actes de procédure au motif qu'ils avaient été délivrés par un commissaire de justice instrumentant hors du ressort du tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence territoriale du commissaire de justice s'apprécie au regard du ressort de la juridiction commerciale saisie du fond, et non de celui du tribunal civil local.

Sur le fond, la cour juge que la preuve de la fermeture du local depuis plus de deux ans, entraînant la perte de la clientèle et de l'achalandage, est suffisamment rapportée par un procès-verbal de constat relevant l'état d'abandon des lieux, corroboré par des témoignages concordants recueillis lors d'une enquête. Elle estime qu'un simple document administratif adressé au preneur ne peut prévaloir sur ces éléments pour établir la continuité de l'exploitation.

Le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments du fonds de commerce indemnisables en cas d'inactivité. Le tribunal de commerce avait alloué aux preneurs une indemnité couvrant le droit au bail et les frais de déménagement, mais avait exclu toute compensation pour la perte de clientèle.

Le bailleur contestait le montant de l'indemnité, tandis que les preneurs en sollicitaient la majoration pour y inclure la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que la fermeture prolongée du local, établie par expertise et par une attestation administrative non contestée selon les voies de droit, prive le fonds de commerce de ses éléments incorporels que sont la clientèle et la réputation commerciale.

Dès lors, aucune indemnisation n'est due à ce titre. La cour estime par ailleurs que l'évaluation du droit au bail et des frais de déménagement par les premiers juges relève de leur pouvoir souverain d'appréciation et ne présente aucun caractère excessif.

Les deux appels sont en conséquence rejetés et le jugement est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de l'abandon d'un local commercial justifiant la résiliation du bail pour manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que la fermeture prolongée du local, prétendument établie par un constat d'huissier et un témoignage, constituait un motif de résiliation. La cour écarte ces moyens en relevant que le bailleur avait lui-même reconnu la présence de préposés du preneur dans les lieux et que les photographies versées aux débats attestaient du bon état du local et de ses équipements, contredisant l'hypothèse d'un abandon.

La cour retient en outre que le témoignage produit était dénué de force probante, le témoin étant un préposé du bailleur, et que le constat d'huissier, fondé sur une unique visite, était insuffisant à caractériser une fermeture continue et préjudiciable. Elle ajoute que la signification des actes de procédure au preneur à l'adresse du local litigieux et le paiement régulier des loyers militaient contre la thèse de l'abandon.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur congédié pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité en cas de cessation d'exploitation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant, bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition du fonds de commerce, privant ainsi le preneur de tout droit à indemnisation. La cour rappelle que le congé pour reprise à usage personnel ouvre droit à une indemnité d'éviction et que la cessation d'exploitation, si elle peut entraîner la perte des éléments incorporels tels que la clientèle et la réputation, ne prive pas le preneur du droit à être indemnisé pour la perte du droit au bail.

La cour retient cependant que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales, comme l'exige l'article 7 de la loi 49-16, aucune indemnité ne peut être allouée au titre de la perte de clientèle et de réputation. Procédant à sa propre évaluation du droit au bail, et écartant partiellement les conclusions de la seconde expertise ordonnée en appel, la cour détermine la valeur locative de référence en opérant une moyenne entre les estimations des deux experts successifs.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit et arrêté au seul préjudice résultant de la perte du droit au bail ainsi recalculé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en lui allouant une indemnité globale fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur appelant soutenait que l'indemnité était surévaluée, au motif que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition des éléments incorporels du fonds, notamment la clientèle et la réputation. La cour retient que si le congé est fondé sur la reprise pour usage personnel au sens de l'article 26 de la loi 49.16, l'évaluation de l'indemnité doit néanmoins correspondre au préjudice réel subi par le preneur.

Elle relève que l'expert judiciaire a lui-même constaté que le local était inexploité, vide de toute marchandise et de tout mobilier. Dès lors, la cour juge que les composantes de l'indemnité relatives à la perte de clientèle, à la réputation commerciale et aux frais de déménagement sont dépourvues de base légale, le preneur ne justifiant d'aucune activité récente ni de l'existence de ces éléments.

La cour réforme donc partiellement le jugement, réduit l'indemnité d'éviction à sa seule composante relative au droit au bail et confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé sans offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure ayant statué sur l'existence du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur au motif de la perte de la clientèle et de l'achalandage consécutive à une fermeture prolongée du local.

L'appelant soulevait l'existence d'une décision judiciaire définitive ayant ordonné la vente du fonds sur licitation et rejeté le recours du bailleur fondé sur sa prétendue disparition. La cour retient que la question de la persistance du fonds de commerce a déjà été irrévocablement tranchée.

Elle relève que le droit au bail, élément essentiel du fonds en application de l'article 80 du code de commerce, subsistait dès lors que le bailleur avait continué de percevoir les loyers sans réserve. Au visa de l'article 418 du code des obligations et des contrats, la cour considère que la décision antérieure constatant la permanence du fonds s'impose aux parties, privant de fondement le congé délivré pour cause de disparition de ce même fonds.

Le jugement est en conséquence infirmé et la demande d'éviction du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour fermeture du local, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la procédure prévue à l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que la relation locative n'était pas établie.

Devant la cour, l'appelant produisait la preuve du bail et invoquait la fermeture prolongée du local pour justifier l'éviction du preneur sans indemnité. La cour, tout en reconnaissant la relation locative, examine la régularité de la procédure de congé pour local fermé.

Elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 précité, ne peut être établie par une unique tentative de notification infructueuse. La preuve de cette continuité suppose la production d'un procès-verbal de l'agent instrumentaire faisant état de plusieurs passages à des dates distinctes, ce qui n'était pas le cas.

En l'absence d'une telle preuve, la procédure de validation du congé est jugée irrégulière. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris, par substitution de motifs.

Saisi d'un double appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à indemnisation du preneur en cas de disparition du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local et la radiation du registre de commerce entraînaient la disparition du fonds et privaient le preneur de tout droit à indemnité. Le preneur contestait pour sa part la validité formelle du congé et le montant de l'indemnité.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité du congé, jugeant que sa délivrance aux héritiers du preneur initial, sans les nommer individuellement, est régulière dès lors qu'ils ont pu exercer leurs droits. Sur le fond, la cour retient que si la fermeture prolongée du local commercial entraîne la perte de la clientèle et de l'achalandage, elle ne supprime pas pour autant le droit au bail, qui demeure un élément patrimonial indemnisable.

Dès lors que le congé est fondé sur la reprise pour usage personnel, le preneur conserve son droit à une indemnité compensant la perte de ce seul droit. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de cette indemnité au regard des caractéristiques du local, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour fermeture prolongée du local loué, la cour d'appel de commerce examine la force probante des pièces versées pour établir la cessation d'activité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction sans indemnité, se fondant sur des attestations administratives et des constats d'huissier attestant de la fermeture du local.

L'appelant contestait cette appréciation, soulevant la question de savoir si la preuve de la fermeture continue pendant deux ans, requise par l'article 8 de la loi 49.16, pouvait être rapportée par des documents contredits par la signification d'actes au sein même du local prétendument fermé. La cour retient que la preuve de la fermeture ininterrompue, condition de l'éviction sans indemnité pour perte des éléments du fonds de commerce, n'est pas rapportée.

Elle relève en effet une contradiction dirimante, les constats de fermeture étant contemporains de notifications et sommations régulièrement délivrées au représentant légal du preneur ou à l'un de ses préposés, présents dans les lieux. La cour considère que la réception de ces actes au sein du local constitue une présomption d'exploitation qui fait échec à la preuve de la fermeture continue pendant la durée légale.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'éviction du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour fermeture prolongée du local commercial, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction en retenant la cessation d'activité et la perte du fonds de commerce.

L'appelant soutenait qu'une précédente décision, devenue définitive, avait déjà statué sur l'éviction du même local mais en la subordonnant au paiement d'une indemnité. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen et retient que la question de l'éviction pour perte du fonds de commerce a déjà été tranchée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle souligne que le bailleur, déjà titulaire d'un titre exécutoire prononçant l'éviction contre indemnité, ne peut réintroduire une nouvelle action fondée sur la même cause dans le but d'obtenir une éviction sans indemnité. La cour considère qu'une telle demande se heurte à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.

Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande du bailleur.

En matière de bail commercial régi par la loi 49-16, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction de la fermeture prolongée du local loué. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur, retenant que la fermeture du local pendant plus de deux ans constituait un motif légitime de résiliation.

Saisie de la question de savoir si une telle fermeture constituait une cause d'éviction ou seulement une cause de déchéance du droit à l'indemnité, la cour opère une distinction fondamentale entre les motifs d'éviction et les cas de perte du droit à indemnité. Elle retient que la fermeture du local, même pour une durée supérieure à deux ans entraînant la perte de la clientèle, ne figure pas parmi les manquements contractuels justifiant l'éviction au sens de l'article 26 de ladite loi.

La cour précise qu'une telle situation a pour seule conséquence, en application de l'article 8, de priver le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, mais ne constitue pas une cause de résiliation du bail. Elle relève en outre que le bailleur souhaitant récupérer un local fermé ou abandonné doit recourir à la procédure spécifique de reprise, ce qui n'a pas été le cas.

Concernant la demande reconventionnelle du preneur, la cour confirme son rejet au motif que l'astreinte déjà prononcée par le juge des référés constitue une réparation suffisante. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la demande du bailleur étant rejetée, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était confrontée à des moyens tirés de la nullité de la procédure et de la renonciation tacite du bailleur à son congé. La cour écarte ces moyens en retenant, d'une part, que l'effet dévolutif de l'appel purge les éventuels vices de la procédure de première instance et, d'autre part, que la renonciation à un congé doit être expresse et ne saurait se déduire de l'envoi d'un commandement de payer postérieur.

Sur le fond, la cour rappelle que le droit à l'indemnité d'éviction est acquis au preneur en cas de reprise, mais module son évaluation au regard de la situation du fonds. Elle juge que la fermeture prolongée du local, si elle ne prive pas le preneur de son droit à indemnisation, entraîne la perte des éléments incorporels liés à l'exploitation effective, tels que la clientèle et les bénéfices.

Exerçant son pouvoir d'appréciation et écartant les conclusions des expertises sur ces points ainsi que sur les améliorations non justifiées, la cour limite l'indemnité à la seule valeur du droit au bail et aux frais de déménagement. Le jugement est par conséquent confirmé quant au principe de l'éviction mais réformé sur le montant de l'indemnité due au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité fondée sur une expertise.

Le bailleur appelant contestait le montant de cette indemnité, soulevant d'une part l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, et d'autre part la fermeture prolongée du local commercial. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le congé étant exclusivement fondé sur la reprise pour usage personnel, le bailleur ne peut utilement invoquer des motifs non visés dans l'acte, tels que la cessation d'activité du preneur.

Elle rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité est due de plein droit et son évaluation relève du pouvoir d'appréciation des juges du fond. La cour considère que la longue durée du bail et la modicité du loyer constituent des éléments valorisant le droit au bail, justifiant le montant retenu par le premier juge sur la base d'un rapport d'expertise jugé suffisamment motivé.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour motifs graves et prononcé l'expulsion des héritiers du preneur, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. Les appelants contestaient la preuve de la relation locative, leur qualité à défendre en l'absence d'acte d'hérédité, la régularité de l'action dirigée collectivement contre les héritiers, ainsi que la réalité des motifs d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, retenant que la relation locative était établie par un précédent jugement et que l'action dirigée contre les héritiers collectivement, avec notification à l'un d'eux au dernier domicile connu du défunt, est régulière. La cour rappelle que l'inscription d'un tiers au registre de commerce ne constitue qu'une présomption simple, insuffisante à prouver un transfert du bail en l'absence d'accord du bailleur. Sur le fond, elle retient que la fermeture ininterrompue des locaux pendant plus de vingt ans, constatée par procès-verbal, caractérise la disparition du fonds de commerce et constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel mais allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit à cette indemnité pour cause de fermeture prolongée du local. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité, ce que ce dernier contestait en invoquant la perte de la clientèle consécutive à une fermeture de plus de deux ans, tandis que le preneur, par un appel incident, contestait la qualité à agir du bailleur et la sincérité du motif du congé. La cour retient que la production d'une attestation administrative établissant la fermeture du local commercial pendant une durée de plus de quatre ans suffit à prouver la perte des éléments de clientèle et de notoriété. Elle juge qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, cette situation emporte déchéance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, peu important que la réouverture du fonds soit intervenue peu de temps avant la délivrance du congé. La cour écarte également les moyens de l'appel incident, rappelant que le droit de reprise pour usage personnel n'est pas subordonné à l'indisponibilité d'autres locaux et que la qualité de bailleur est transmise de plein droit au nouveau propriétaire en tant que successeur particulier. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait alloué une indemnité d'éviction, la cour rejetant la demande du preneur sur ce chef.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur de ses locaux commerciaux, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant que la fermeture prolongée des lieux constituait un manquement grave. L'appelant contestait la réalité de la fermeture et soulevait, à titre principal, l'inapplicabilité des dispositions de la loi n° 49-16 relatives à l'éviction pour fermeture pendant deux ans, au motif que ce délai n'avait pu courir qu'à compter de l'entrée en vigueur de la loi. La cour d'appel de commerce écarte les procès-verbaux de constat produits par le preneur, jugés postérieurs à l'avertissement et non probants d'une exploitation continue. Surtout, la cour retient que la demande n'était pas fondée sur les dispositions spécifiques de la loi n° 49-16, mais sur le manquement du preneur à son obligation générale de conservation de la chose louée, prévue par l'article 663 du code des obligations et des contrats. Elle en déduit qu'une fermeture ininterrompue durant plus de huit ans, établie par les constats du bailleur et les témoignages recueillis, caractérise un abandon et un manquement contractuel justifiant la résiliation du bail, indépendamment du régime légal spécifique invoqué par l'appelant. Le jugement prononçant l'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un double appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du décès du bailleur en cours d'instance et sur le droit à indemnisation du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité. L'appelant principal, héritier du bailleur, contestait le droit à indemnité en raison de la fermeture prolongée du local, tandis que le preneur, par appel incident, invoquait la nullité du jugement en raison du décès du bailleur avant son prononcé et la caducité du motif de reprise. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du jugement, relevant que le décès du bailleur est survenu après la mise en délibéré de l'affaire, ce qui, en application de l'article 114 du code de procédure civile, ne vicie pas la décision. Elle retient ensuite que le motif de reprise pour usage personnel ne devient pas caduc, ce droit étant transmis aux héritiers du bailleur. La cour rappelle enfin que, sous l'empire du dahir du 24 mai 1955, la fermeture prolongée du local n'éteint pas le droit au bail et ne prive donc pas le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, dont elle valide l'évaluation par l'expert. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, le tribunal de commerce n'ayant alloué une indemnité qu'au titre du droit au bail en retenant la disparition des autres éléments du fonds. L'appelant principal soutenait que le juge ne pouvait se fonder sur la fermeture prolongée du local pour réduire l'indemnité dès lors que le congé n'était pas fondé sur ce motif, tandis que l'appelant incident invoquait cette même fermeture pour solliciter l'exonération totale du paiement de l'indemnité. La cour d'appel de commerce retient que le régime d'indemnisation est déterminé par le motif du congé, en l'occurrence la reprise pour usage personnel régie par l'article 7 de la loi 49-16. Dès lors, l'exonération prévue à l'article 8 de ladite loi, applicable en cas de fermeture du fonds pendant au moins deux ans, ne peut être invoquée que si le congé a été lui-même délivré pour ce motif. La cour relève cependant que si la fermeture prolongée du local, constatée par expertise, justifie l'absence d'indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale, éléments effectivement disparus faute d'exploitation, elle ne prive pas le preneur de son droit à une indemnité pour la seule perte du droit au bail. La demande relative aux frais de déménagement est par ailleurs écartée, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction pour motif grave tiré de la fermeture prolongée du local. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur visant à faire valider un congé et à obtenir l'expulsion des preneurs. L'appelant soutenait que la fermeture du local commercial pendant plus de deux ans, dûment constatée, constituait en soi un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, au sens de la loi n° 49-16. La cour d'appel de commerce retient que si la fermeture prolongée du local est une circonstance matérielle susceptible d'être prouvée par tout moyen, elle n'entraîne pas de plein droit la disparition du fonds de commerce. La cour rappelle que le fonds de commerce, défini par le code de commerce comme un ensemble d'éléments corporels et incorporels, peut subsister malgré la perte de certains de ses composants, tels que la clientèle, dès lors que d'autres, comme le droit au bail ou le nom commercial, demeurent. Il incombait dès lors au bailleur de ne pas seulement prouver la fermeture, mais également de démontrer que cette dernière avait entraîné la perte effective du fonds de commerce. Faute d'une telle démonstration, la cour écarte le moyen tiré de la violation des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 et confirme le jugement de première instance, bien que par une substitution de motifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'application de l'exception au droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel tout en condamnant les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse. En appel, les bailleurs soutenaient que l'indemnité n'était pas due dès lors que le fonds de commerce avait perdu sa clientèle et sa réputation suite à une fermeture de plus de deux ans, situation visée par l'article 8 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'exception qui prive le preneur de son indemnité ne s'applique que si la fermeture du local lui est imputable. La cour relève en effet que la preneuse avait été privée de l'exploitation de son fonds par le fait même des bailleurs, ce qui avait été judiciairement constaté par des décisions antérieures lui allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Dès lors, la fermeture prolongée du local, n'étant pas volontaire mais subie du fait du bailleur, ne pouvait justifier la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé du congé pour fermeture des locaux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité du motif, imputant au bailleur le mauvais état des lieux, et soulevait une violation des droits de la défense. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le dossier était en état d'être jugé. Sur le fond, elle s'appuie sur un rapport d'expertise judiciaire corroboré par des témoignages de voisinage pour constater la fermeture effective et prolongée des locaux, qui étaient destinés à une activité bancaire. La cour retient que l'état de délabrement des lieux est imputable au preneur, qui, aux termes du contrat, était tenu de les maintenir en bon état et autorisé à y effectuer les travaux nécessaires, rendant inopérant le moyen tiré de l'inertie du bailleur. Elle considère dès lors que les conditions de la résiliation sans indemnité d'éviction pour fermeture, prévues par l'article 8 de la loi n° 49-16, sont réunies. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la fermeture prolongée d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail pour abandon. Le bailleur soutenait que la fermeture du local depuis plus de vingt ans, constatée par divers actes, justifiait l'éviction du preneur pour perte des éléments du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en relevant que la perception régulière des loyers par le bailleur, admise par ce dernier, contredit l'allégation d'abandon du local. Elle retient en outre qu'une précédente procédure en référé, initiée pour le même motif, avait déjà été rejetée en raison de la comparution du preneur, ce qui démentait la thèse de la délaissance. La cour juge qu'un constat d'huissier ponctuel ne suffit pas à prouver une fermeture continue et définitive, condition requise par la loi 49.16, notamment en son article 32 qui subordonne la résiliation à la double condition du non-paiement du loyer et de l'abandon. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la fermeture prolongée du local, motif de la rupture. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur une attestation administrative constatant la fermeture des lieux loués. La question soumise à la cour portait sur la force probante de cette attestation face à des éléments de preuve contraires, notamment un constat d'huissier et une attestation administrative postérieure. La cour écarte la première attestation, relevant que ses sources n'étaient pas précisées et qu'elle était contredite par un constat d'huissier de justice établissant l'ouverture du local. La cour retient surtout qu'une seconde attestation, émanant de la même autorité administrative, confirmait ultérieurement que le local était bien exploité, privant ainsi de tout fondement le motif de la résiliation. La cour relève en outre que le bailleur n'avait pas engagé la procédure spécifique de reprise des locaux abandonnés prévue par la loi n° 49-16. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut d'exploitation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des modes de preuve de la cessation d'activité. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur la fermeture prolongée du local. L'appelant soutenait que la preuve de cette fermeture était établie par une attestation administrative qui ne pouvait être valablement contredite par un constat d'huissier dressé par le preneur pour les besoins de la cause, après l'introduction de l'instance. La cour écarte ce moyen, retenant que l'attestation administrative produite par le bailleur, fondée sur une déclaration sur l'honneur d'origine incertaine et l'avis d'un agent d'autorité, est dépourvue de force probante suffisante pour établir une fermeture continue. Elle considère au contraire que l'exploitation est démontrée par le preneur, qui produit non seulement un constat d'huissier mais également une seconde attestation de la même autorité administrative, postérieure et contradictoire à la première, confirmant l'ouverture et l'exploitation du local. La cour relève en outre que le bailleur n'a pas engagé la procédure spécifique de reprise des locaux fermés prévue par la loi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour fermeture prolongée du local, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause contractuelle au regard des dispositions légales supplétives. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur pour manquement à une clause interdisant la fermeture du local pendant plus d'un mois. L'appelant soutenait le caractère abusif de cette clause, l'existence d'un cas de force majeure le dispensant de son obligation d'exploiter, et l'inapplicabilité de ladite clause au regard de la loi 49-16 qui n'autoriserait l'éviction pour défaut d'exploitation qu'après un délai de deux ans. La cour écarte le moyen tiré du caractère abusif en rappelant, au visa de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, le principe de la force obligatoire des conventions. Elle rejette également la qualification de force majeure, le litige avec un entrepreneur ne constituant pas un événement imprévisible et irrésistible. La cour retient surtout que si la loi 49-16 est bien applicable, l'éviction n'est pas fondée sur le défaut légal d'exploitation mais sur l'inexécution d'une obligation contractuelle expresse, laquelle constitue un motif grave et légitime d'éviction au sens de l'article 26 de ladite loi. Le manquement du preneur étant avéré et non justifié, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour fermeture prolongée du local, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial et l'opposabilité de la procédure au créancier inscrit. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'expulsion faute de preuve suffisante de la fermeture. L'appelant soutenait que la fermeture continue était établie, tandis que le créancier nanti sur le fonds de commerce opposait le défaut de notification de la sommation de payer. La cour retient que la fermeture ininterrompue du local est caractérisée par les constats produits, les témoignages recueillis lors d'une mesure d'instruction et l'impossibilité de notifier les actes de procédure au preneur. Elle en déduit que l'impossibilité de délivrer la sommation est imputable au preneur, ce qui valide les effets de la mise en demeure et justifie la résiliation du bail au visa de l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte par ailleurs le moyen du créancier inscrit, en jugeant que si l'article 29 de la même loi impose de lui notifier la demande en justice, il n'exige pas la notification préalable de la sommation de payer. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté l'expulsion et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé avec refus de renouvellement de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait annulé le congé en retenant que son motif était imprécis. La cour retient que le refus de renouvellement, complété par la demande reconventionnelle du bailleur en reprise pour usage personnel, constitue un motif valable d'éviction ouvrant droit à indemnité au profit du preneur en application du dahir du 24 mai 1955. Elle juge cependant que l'indemnité d'éviction ne peut inclure la perte de la clientèle et de l'achalandage dès lors que le preneur ne produit aucune déclaration fiscale ni aucun document comptable attestant d'une activité commerciale effective. La cour écarte ainsi les rapports d'expertise judiciaire ayant procédé à une évaluation forfaitaire de ces éléments immatériels et souligne que la fermeture prolongée du local, établie par des constats et des attestations administratives, justifie l'absence d'indemnisation de ce chef. Fixant souverainement le montant de l'indemnité due au titre des autres éléments du fonds, notamment le droit au bail, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur, subordonnée au paiement de ladite indemnité.

La cour d'appel de commerce juge que l'abandon prolongé d'un local commercial constitue un manquement du preneur à son obligation de conservation justifiant l'expulsion, indépendamment des dispositions spécifiques de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur pour manquement à son obligation de conservation de la chose louée. L'appelant contestait la réalité de la fermeture du local et soulevait, à titre principal, l'inapplicabilité des dispositions de la loi 49-16 relatives à l'éviction pour fermeture de plus de deux ans, en invoquant le principe de non-rétroactivité de la loi. La cour écarte les procès-verbaux de constat produits par le preneur, car postérieurs à la délivrance du congé, et retient la fermeture prolongée sur la base de constats d'huissier antérieurs et des témoignages recueillis. Surtout, la cour relève que la demande n'était pas fondée sur les dispositions spécifiques de la loi 49-16, mais sur le manquement du preneur à son obligation générale de conservation de la chose louée, prévue par l'article 663 du dahir des obligations et des contrats. Elle en déduit que l'abandon du local, constitutif d'un manquement contractuel grave, justifie l'expulsion, indépendamment du débat sur l'application dans le temps de la loi nouvelle. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'éviction fondée sur la fermeture prolongée d'un local commercial. En application de l'article 692 du Code des obligations et des contrats, la négligence du preneur, pour constituer un motif grave justifiant la résiliation du bail, doit avoir causé un préjudice important au local loué.

La seule fermeture, en l'absence de preuve d'un tel préjudice, ne suffit pas à caractériser le motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement du bail.

En application de l'article 692 du Dahir des obligations et des contrats, l'abandon de la chose louée par le preneur ne constitue un motif grave de résiliation du bail que s'il en résulte un préjudice important pour ladite chose. Par suite, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui rejette la demande d'éviction formée par le bailleur contre les héritiers du preneur, après avoir constaté que la fermeture prolongée du local commercial, bien qu'établie, n'avait pas causé de dommage significatif au bien loué.

Le bailleur a sollicité la validation d’un congé délivré aux héritiers du preneur initial, visant l’éviction d’un local commercial demeuré fermé pendant plusieurs années. Les preneurs ont contesté la validité du congé et réclamé subsidiairement le paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel, se fondant sur une attestation administrative établissant une fermeture ininterrompue du local excédant quatre ans, a constaté la perte de la clientèle et de l’achalandage. Faisant application des dispositions de l’article 8, paragraphe 7, de la loi n° 49-16, elle a jugé que le bailleur était dispensé du paiement de toute indemnité d’éviction, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le motif de reprise initialement invoqué dans le congé.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé par les preneurs, a confirmé cette analyse. Elle retient que la fermeture du local pendant une durée d’au moins deux ans, telle que prévue par l’article 8, paragraphe 7, précité, entraîne la perte du droit à l’indemnité d’éviction pour le preneur, en raison de la disparition des éléments essentiels du fonds de commerce que constituent la clientèle et l’achalandage. La Cour précise que la réouverture tardive et l’offre de paiement des loyers par les preneurs sont sans incidence sur la déchéance de ce droit, dès lors que l’exploitation n’avait pas repris pendant la durée minimale requise pour reconstituer potentiellement le fonds.

Il s’ensuit que la constatation souveraine par les juges du fond de la fermeture prolongée du local, ayant conduit à l’extinction du fonds de commerce, justifie légalement l’application de l’exonération d’indemnité prévue par la loi. La décision de la cour d’appel, dûment motivée sur ce point, n’encourt pas la censure.