Mot clé
Effet purgeant

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de radiation d'adresse du registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de la cessation d'activité et sur la portée de l'effet purgeant d'une vente aux enchères. L'appelant, adjudicataire de l'immeuble abritant le siège social de l'intimée, soutenait que la radiation devait être ordonnée sur le fondement de l'article 54 du code de commerce en raison d'une cessation d'activité de plus de trois ans.

La cour retient que la simple fermeture d'un local, même constatée par expert, ne suffit pas à établir la cessation effective et définitive de l'activité commerciale requise par la loi, une distinction devant être opérée entre la fermeture matérielle et l'arrêt de l'exploitation. Elle juge en outre que l'effet purgeant de la vente par adjudication ne concerne que l'immeuble et les charges qui le grèvent, sans s'étendre au fonds de commerce qui y est exploité, dont la propriété demeure distincte.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation d'un congé pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet purgeant d'un renouvellement judiciaire du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le bailleur de démontrer que les aménagements litigieux portaient atteinte à la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que la seule modification des lieux constituait un motif grave et légitime justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que les modifications reprochées au preneur, bien qu'établies, sont antérieures au dernier renouvellement du bail prononcé par une décision de justice devenue définitive. Elle retient que ce renouvellement a eu pour effet de purger les manquements antérieurs à sa date. Dès lors, en l'absence de preuve d'un nouveau manquement du preneur postérieur à cette décision, le congé fondé sur les anciens travaux ne pouvait être validé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté que l'adjudicataire d'un immeuble, vendu aux enchères publiques à la suite d'une saisie immobilière, avait inscrit le procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier, et relevé qu'au moment de cette inscription, ce dernier ignorait le vice qui entachait l'acte d'hypothèque fondant les poursuites et que le titre foncier était exempt de toute prénotation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la nullité de ladite hypothèque ne peut être opposée à l'adjudicataire, tiers acquéreur de bonne foi. En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, l'inscription de son droit sur le livre foncier confère à celui-ci un caractère définitif et inattaquable.

Dans un litige opposant les acquéreurs d’un droit indivis aux héritiers de la venderesse ayant inscrit leur dévolution successorale avant la transcription de la vente, la Cour Suprême rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond qui avaient ordonné l’annulation de l’inscription de l’hérédité et l’enregistrement de l’acte de vente.

La Cour écarte d’abord les moyens contestant la validité de la vente. Elle juge que l’allégation de conclusion de l’acte durant la maladie de la mort de la venderesse ne peut prospérer sur la seule base d’un certificat médical n’établissant pas une altération du discernement. Par voie de conséquence, le grief subsidiaire tiré du tawlij, qui suppose une vente consentie durant cette maladie, est logiquement écarté. De même, le moyen fondé sur la fausseté de l’acte, dont la date d’établissement est postérieure au décès, est jugé inopérant dès lors que la convention a été reçue par les adouls du vivant de la partie venderesse. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté, pour défaut d’utilité, la procédure d’inscription de faux, en application de l’article 92 du Code de procédure civile.

Enfin, la Cour Suprême déclare irrecevable le moyen fondé sur le principe de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière, qui aurait selon les héritiers rendu définitive l’inscription de leur hérédité. Elle rappelle à ce titre qu’un moyen mêlant des éléments de fait et de droit ne peut être invoqué pour la première fois devant la juridiction de cassation.

Tawlij (التوليج) : Notion technique du droit successoral marocain issue du droit musulman (rite malékite), le tawlij désigne la vente consentie par une personne durant sa maladie de la mort (marad al-mawt) à l’un de ses héritiers présomptifs pour un prix de faveur, manifestement inférieur à la valeur réelle du bien. Lorsque ces trois conditions cumulatives (maladie de la mort, qualité d’héritier de l’acquéreur et prix préférentiel) sont réunies, l’acte est requalifié par la jurisprudence. Il n’est plus analysé comme une vente mais comme une libéralité, assimilable à un testament. Cette requalification a pour finalité de protéger les droits des autres héritiers en sanctionnant tout avantage visant à contourner les règles impératives de la dévolution successorale.

En application des articles 2 et 62 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, le titre foncier a un caractère définitif et constitue le point de départ unique des droits réels et des charges foncières qui y sont inscrits. Dès lors, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'inscription sur le titre foncier de la propriété d'un immeuble en indivision entre plusieurs personnes constitue la preuve irréfragable de leurs droits respectifs tant sur le terrain que sur les constructions qui y sont édifiées. Ayant constaté que les parties étaient inscrites comme propriétaires indivis de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que l'une d'elles ne pouvait se prévaloir de documents financiers pour prouver avoir financé seule les constructions et remettre ainsi en cause les droits de son co-indivisaire reconnus par le titre foncier.

La Cour suprême consacre une distinction nette : le caractère définitif et l’effet purgeant prévus aux articles 2 et 62 du dahir de 1913 sont exclusivement attachés au titre foncier originel issu de la procédure d’immatriculation.

En conséquence, un titre créé subséquemment par division d’un titre mère ne bénéficie pas de cette immunité. S’analysant non comme une nouvelle immatriculation mais comme une simple inscription modificative, ce titre dérivé demeure susceptible de rectification ou d’annulation.

La Cour juge ainsi qu’un tel titre reste soumis aux dispositions générales régissant les inscriptions, notamment les articles 69 et 91 du même dahir, et ne peut opposer l’intangibilité du titre initial.

Le droit au bail constitue un droit personnel et échappe, à ce titre, au principe de la purge des droits réels non inscrits qui découle de l’immatriculation foncière. Par conséquent, l’invocation d’un contrat de bail par l’occupant d’un immeuble immatriculé suffit à caractériser une contestation sérieuse qui fait obstacle à la compétence du juge des référés. Ordonner l’expulsion dans un tel contexte reviendrait à trancher une question de fond.

En conséquence, une cour d’appel confirmant l’incompétence du juge des référés en présence d’un tel contrat a correctement appliqué la loi. Le moyen fondé sur la violation des articles 62, 65 et 66 du dahir du 12 août 1913 est donc inopérant, ces dispositions ne régissant que le sort des droits réels et étant sans pertinence dans un litige relatif à un droit personnel.

Ayant relevé qu'une mosquée et ses dépendances constituent par nature un habous public, une cour d'appel en déduit à bon droit que l'action en mainlevée intentée par l'administration des Habous est recevable nonobstant la procédure d'immatriculation foncière en cours sur ledit bien. En effet, le caractère de bien habous n'est pas purgé par l'immatriculation, et la règle imposant de soulever toute contestation par la voie de l'opposition dans le cadre de la procédure d'immatriculation ne peut être invoquée par l'opposant lui-même contre la partie requérant l'immatriculation.

L’action en indemnisation pour la perte d’un droit sur un immeuble immatriculé relève de la compétence exclusive des tribunaux de droit commun. Une telle demande, même présentée comme une réparation pour un préjudice causé par une personne de droit public, doit être fondée sur une action personnelle en dommages-intérêts pour dol, conformément à l’article 64 du dahir sur l’immatriculation foncière. Par conséquent, elle échappe à la compétence du juge administratif.

La Cour Suprême opère une distinction quant à la portée de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière. Ce principe, posé par l’article 2 du Dahir du 12 août 1913, ne concerne que les droits nés antérieurement à la création du titre foncier. Il est sans application pour les droits constitués sur un immeuble déjà immatriculé.

En l’espèce, les acquéreurs d’une parcelle issue d’un bien déjà titré se sont vu refuser par une héritière du vendeur la signature d’un acte rectificatif, l’acte de vente initial ayant omis la référence au titre foncier. La cour d’appel avait annulé la vente, considérant à tort que le droit des acquéreurs avait été purgé par l’immatriculation.

Cassant cette décision, la haute juridiction rappelle que le droit des acquéreurs, né d’un contrat postérieur à l’immatriculation, est un droit nouveau qui ne peut être affecté par le principe de la purge. En appliquant ce dernier à une situation post-immatriculation, la cour d’appel a fait une mauvaise application de la loi, justifiant la censure de son arrêt.