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Droit d'entrée

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur de locaux commerciaux tout en déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la composition de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction pour reprise à usage personnel mais rejeté pour irrecevabilité formelle la demande indemnitaire du preneur.

L'appelant contestait l'évaluation de l'expert et revendiquait la restitution, en sus de l'indemnité globale, de la somme initialement versée au titre du droit au bail. La cour retient que cette somme constitue la contrepartie de l'acquisition du droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce dont la perte est déjà réparée par l'indemnité d'éviction.

Elle juge dès lors que son remboursement distinct constituerait un double dédommagement prohibé et que le rapport d'expertise fournit une base d'évaluation suffisante. Par conséquent, la cour infirme le jugement sur la recevabilité de la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, condamne les bailleurs au paiement de l'indemnité d'éviction tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence rendue en référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait décliné sa compétence pour statuer sur une demande de restitution d'un local commercial abandonné par le preneur.

L'appelant, bailleur, soutenait que la compétence du juge commercial devait être reconnue en application des dispositions de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que le régime protecteur des baux commerciaux est inapplicable dès lors que le preneur ne justifie pas d'une jouissance des lieux d'au moins deux années consécutives, condition posée par l'article 4 de la loi précitée.

Elle précise qu'en l'absence de preuve du versement par le preneur d'une somme au titre du droit au bail, l'exception légale à cette condition de durée n'est pas davantage caractérisée. Faute pour le bailleur de pouvoir se prévaloir de ce statut spécial, la compétence du juge commercial ne pouvait être fondée sur ce texte.

L'ordonnance d'incompétence est en conséquence confirmée.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur pour trouble de jouissance résultant de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la garantie du bailleur et les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur, maître d'ouvrage des travaux, à indemniser le preneur pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux.

L'appelant principal contestait sa responsabilité en invoquant le fait des entreprises chargées des travaux, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'annulation des loyers et la suppression des ouvrages litigieux. La cour retient la responsabilité du bailleur en sa qualité de maître d'ouvrage et de titulaire d'un contrat de concession, considérant que son obligation de garantie de jouissance paisible s'étend aux troubles causés par les entreprises qu'il a mandatées.

Sur l'évaluation du préjudice, la cour écarte la première expertise et retient la perte de résultat net, calculée sur la base des documents comptables et fiscaux, ainsi que les frais de remise en état, mais rejette la demande au titre des salaires et charges sociales faute de justificatifs. Elle alloue en outre une indemnité distincte pour la dépréciation de la valeur du local consécutive à l'installation d'ouvrages permanents, tout en rappelant que le preneur ne peut prétendre à la propriété d'un fonds de commerce sur le domaine public.

Le jugement est donc réformé par une réduction du montant de l'indemnité, l'appel incident étant par ailleurs rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un franchisé au paiement de redevances minimales garanties, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des écrits et l'étendue des obligations précontractuelles du franchiseur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du franchiseur et rejeté la demande reconventionnelle du franchisé en indemnisation.

L'appelant soutenait, d'une part, l'existence d'un accord postérieur modifiant les modalités de calcul des redevances et, d'autre part, la nullité de la clause de redevance minimale pour absence de cause. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'un accord écrit ne peut être modifié que par une preuve de même nature, un simple courrier de relance ou des factures mensuelles ne suffisant pas à établir une renonciation du franchiseur à la clause de redevance annuelle minimale.

Elle rejette également le moyen tiré de l'absence de cause, retenant que la clause litigieuse trouve sa contrepartie dans le droit d'exploiter la marque et que les obligations contractuelles, librement acceptées, tiennent lieu de loi aux parties au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Concernant la demande reconventionnelle, la cour considère que le franchisé, en exploitant le fonds et en s'acquittant des redevances de la première année sans réserve, est présumé avoir reçu la formation initiale et avoir agréé l'emplacement commercial prévu au contrat.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur en l'absence de documents comptables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé une indemnité inférieure à celle proposée par l'expert judiciaire.

L'appelant contestait d'une part la régularité du congé, notifié par le clerc d'un commissaire de justice, et d'autre part le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen de procédure en jugeant valable la notification effectuée par le clerc, dès lors que l'acte est visé par le commissaire de justice.

Sur le fond, elle retient que l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales des quatre dernières années prive de base légale l'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l'achalandage. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour procède à une nouvelle liquidation du préjudice, en retenant la valeur du droit au bail mais en réduisant forfaitairement la réparation des autres éléments faute de justificatifs probants.

Elle rappelle à ce titre que le droit d'entrée versé par le preneur ne constitue pas un poste de préjudice autonome mais un simple plancher pour le calcul de l'indemnité globale, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la sincérité du motif du congé et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que l'appelant incident critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment la prise en compte d'un droit d'entrée non prévu par la loi. La cour écarte le moyen tiré de la simulation du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète. Elle retient que si le pas-de-porte n'est pas un élément autonome d'indemnisation, il constitue un critère pertinent pour évaluer la valeur du droit au bail, principal poste du préjudice. La cour confirme par ailleurs le rejet de l'indemnisation des agencements faute de justificatifs et l'évaluation des pertes de clientèle en l'absence de documents comptables probants. Elle juge cependant que les frais de déménagement et de réinstallation, tels qu'évalués par l'expert, doivent être intégralement indemnisés, contrairement à la réduction opérée en première instance. Le jugement est donc réformé par une majoration du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au remboursement d'un droit d'entrée et contre un jugement rectificatif d'erreur matérielle, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une reconnaissance de dette postérieure à la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur un acte dans lequel le bailleur reconnaissait devoir restituer la somme perçue. L'héritier du bailleur soulevait l'autorité de la chose jugée de la décision de résiliation, le vice du consentement de son auteur, et l'irrégularité de la procédure de rectification. La cour écarte ces moyens en retenant que les parties demeurent libres d'aménager conventionnellement les suites d'une décision de justice et que la reconnaissance de dette, dont les termes clairs et précis constituent un aveu faisant pleine foi, n'est pas contredite par la résiliation antérieure. Elle ajoute que la demande de mise en œuvre de la procédure de faux en écriture privée a été justement rejetée, dès lors que la signature de l'acte était authentifiée par une autorité administrative, ce qui impose une procédure de faux en écriture publique non engagée par l'appelant. La cour valide enfin la procédure de rectification d'erreur matérielle, considérant que le premier juge recouvre sa compétence pour y procéder après le prononcé de l'arrêt d'appel. En conséquence, les deux jugements entrepris sont confirmés.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un contrat d'exploitation pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique du droit d'entrée versé par l'exploitant et les conditions de sa restitution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat, condamné l'exploitant au paiement des arriérés, ordonné la restitution du dépôt de garantie mais rejeté sa demande en restitution du droit d'entrée. En appel, le concédant contestait le montant des redevances retenu et s'opposait à la restitution du dépôt de garantie, tandis que l'exploitant, par voie d'appel incident, soutenait que le droit d'entrée était restituable. La cour écarte les moyens du concédant, retenant que la clause d'indexation des redevances n'est pas d'application automatique et que le dépôt de garantie demeure restituable même en cas de résiliation aux torts de l'exploitant, sous déduction des sommes dues. En revanche, la cour retient que le droit d'entrée est de nature restituable dès lors qu'une clause contractuelle prévoit la possibilité pour le concédant d'opérer une retenue à titre de pénalité sur son montant. La cour en déduit que ce droit n'a pas été versé en pleine propriété mais constitue un fonds remboursable, et fait droit à la demande de restitution après déduction de la pénalité contractuelle de vingt pour cent. Le jugement est donc infirmé sur ce seul chef de demande et réformé en conséquence, la cour statuant par ailleurs sur les redevances échues en cours d'instance.

Ayant constaté que le contrat de cession des actions d'une société par l'État, ainsi que les statuts de ladite société, fixaient un délai impératif de huit ans pour l'exercice du droit d'entrée au capital par les opérateurs du secteur, une cour d'appel en déduit exactement que la demande d'entrée au capital formée après l'expiration de ce délai doit être rejetée. Ne donne pas un effet extensif à ce délai le pacte d'actionnaires conclu pour une durée supérieure, dès lors que celui-ci a pour objet de régir les relations entre les associés, y compris les nouveaux entrants, et non de prolonger le délai d'option pour l'acquisition des actions.

Ayant relevé, d’une part, que la somme dont la restitution était demandée par un preneur avait été versée au bailleur conjointement par ce preneur et un tiers non partie à l’instance, et, d’autre part, que le contrat de bail qualifiait expressément cette somme de « prix de cession de la clef » et non de dépôt de garantie restituable, une cour d’appel en déduit à bon droit que l’action en restitution est irrecevable.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que le versement par un locataire d'une somme d'argent en contrepartie du droit de prendre à bail un local à usage d'habitation constitue une infraction pénale. Une telle convention, qui contrevient à des dispositions légales prohibitives, est illicite et ne saurait être considérée comme légalement formée au sens de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par conséquent, les sommes versées en exécution de cet accord sont perçues sans cause légitime et doivent être restituées. C'est donc à bon droit, par substitution de motifs à ceux, erronés, tirés de la loi n° 6-79, qu'une cour d'appel, après avoir requalifié en bail d'habitation l'acte déguisé en vente de fonds de commerce, a ordonné au bailleur de restituer le pas-de-porte qu'il avait perçu.