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Droit de priorité du preneur

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action dirigée contre une collectivité territoriale et le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction dont il avait souverainement fixé le montant.

Le preneur, appelant principal, contestait la réduction par les premiers juges du montant proposé par l'expert, tandis que le bailleur, appelant incident, soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure préalable de réclamation contre une personne publique. La cour d'appel de commerce écarte le moyen d'irrecevabilité, retenant que la finalité de l'information préalable de l'autorité de tutelle est de favoriser une solution amiable et que cette exigence est satisfaite dès lors que la collectivité a été mise en mesure de connaître la réclamation.

Sur le fond, la cour rappelle que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et que le juge conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle juge que le tribunal a fait une juste application de ce principe en retenant les éléments objectifs de l'expertise tout en écartant les estimations jugées forfaitaires ou excessives, notamment au titre des frais de déménagement et des améliorations.

Le jugement est par conséquent confirmé et les deux appels sont rejetés.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de reconstruction. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur.

En appel, le débat portait sur le point de savoir si les tentatives de notification de la volonté de réintégrer les lieux, non réceptionnées par le bailleur, suffisaient à préserver le droit du preneur. Se conformant strictement au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la préservation du droit de priorité, prévu par le dahir du 24 mai 1955, est subordonnée à la réception effective par le bailleur de la notification dans le délai de trois mois suivant l'éviction.

Elle précise que la simple diligence du preneur est insuffisante si la notification n'aboutit pas dans ce délai, la preuve de la réalisation de la formalité dans le délai imparti incombant au preneur. Faute pour l'appelant d'avoir valablement notifié son intention dans ce délai de forclusion, son droit de priorité et son droit corrélatif à indemnisation sont éteints.

La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise, fixé le loyer du nouveau local unique offert au preneur évincé. L'appelant, qui exploitait anciennement deux locaux, contestait l'attribution d'un seul local de remplacement ainsi que le montant du loyer, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de la restitution de deux locaux en relevant qu'une précédente décision, ayant statué sur l'indemnité d'éviction, avait déjà traité les deux anciens locaux comme une unité locative soumise à un loyer unique. Elle juge ensuite que l'expertise judiciaire est suffisamment motivée, l'expert ayant tenu compte de la superficie supérieure du nouveau local, de son état neuf et de sa localisation, tout en considérant son état d'inachèvement pour déterminer une valeur locative adéquate. La cour retient qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le premier rapport fournissait des éléments suffisants pour fonder sa conviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exercice du droit de priorité du preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer en se fondant sur une expertise judiciaire. En appel, le preneur contestait le montant retenu tandis que le bailleur soutenait que le refus par le preneur de ses conditions financières initiales valait renonciation à son droit de priorité. La cour écarte la critique de l'expertise, qu'elle estime suffisamment motivée par les caractéristiques objectives du nouveau local, notamment sa superficie accrue et son emplacement. Elle retient que le preneur qui, en réponse à l'offre du bailleur, accepte le principe d'un nouveau bail tout en contestant les conditions financières proposées, exerce valablement son droit de priorité. La cour rappelle qu'en application de la loi 49.16, le désaccord sur les conditions du nouveau bail se résout par une fixation judiciaire, sans que le refus des conditions initiales du bailleur puisse être interprété comme une renonciation du preneur à son droit. La demande du bailleur visant à faire constater la déchéance de ce droit est en outre déclarée irrecevable comme nouvelle en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce consécutive à une éviction pour reconstruction non suivie d'effet, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant, bailleur, soulevait principalement la prescription biennale de l'action et le défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de priorité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prescription, retenant que le droit à indemnisation du preneur ne naît qu'à compter du moment où le bailleur, après reconstruction, l'informe de sa disposition à conclure un nouveau bail. Elle juge par ailleurs que le preneur a satisfait à son obligation en tentant de notifier son intention aux dernières adresses connues du bailleur, l'échec de la notification étant imputable à ce dernier. La cour constate que l'absence de reconstruction, en violation des délais prévus par la loi 49-16, établit le caractère frauduleux de l'éviction et ouvre droit à une indemnisation. Toutefois, la cour retient que l'évaluation du fonds de commerce ne peut, en application de l'article 7 de ladite loi, reposer que sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, elle écarte la valorisation de la clientèle et de la réputation commerciale fondée sur des documents comptables non déclarés à l'administration fiscale. Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant réduit à la seule valeur du droit au bail.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnisation pour privation du droit de priorité, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le preneur ne rapportait pas la preuve du refus du bailleur de lui accorder ce droit. L'appelant soutenait que le défaut de réponse du bailleur à une mise en demeure de livrer les nouveaux locaux, conjugué à un désaccord sur le loyer, caractérisait un manquement justifiant une indemnisation au visa de la nouvelle loi. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait bien invité le preneur à exercer son droit de priorité. Elle retient qu'un simple désaccord sur le montant du nouveau loyer ne saurait constituer un refus de la part du bailleur de renouveler le bail. La cour juge surtout que les dispositions de la loi n° 49-16 ne sauraient s'appliquer, dès lors que l'ensemble des formalités relatives au droit de priorité, y compris l'invitation faite au preneur, avaient été accomplies sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. En application de l'article 38 de la nouvelle loi, celle-ci ne peut conduire à remettre en cause les actes et procédures valablement accomplis avant son entrée en vigueur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la force probante des documents justifiant le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur, considérant le motif du congé fondé. L'appelant contestait la réalité du péril, s'appuyant sur une expertise privée concluant à la solidité de la construction. La cour écarte ce moyen en retenant que la décision administrative du conseil communal, qui constate officiellement l'état de péril, prime sur une expertise non contradictoire produite par le preneur. Dès lors que le bailleur justifiait en outre d'un permis de démolir et d'un permis de construire, la cour juge le motif du congé parfaitement établi. La cour rappelle au surplus que le droit de priorité du preneur au retour dans les locaux reconstruits demeure garanti par la loi. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, qui a régulièrement notifié au bailleur sa volonté d'user de son droit de priorité, est en droit d'agir en justice pour contraindre ce dernier à lui proposer un local dans l'immeuble reconstruit ou, à défaut, pour obtenir une indemnisation. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du preneur, retient que son droit de priorité est un droit conféré par la loi ne nécessitant pas une décision de justice pour en bénéficier, alors que le non-respect de ce droit par le bailleur ouvre au preneur la voie judiciaire pour en obtenir l'exécution forcée ou une réparation.

Ayant constaté qu'un congé pour démolition et reconstruction a été valablement délivré au preneur d'un bail commercial, une cour d'appel retient à bon droit que l'indemnisation est régie par les dispositions de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955. Elle en déduit exactement que le preneur ne peut prétendre qu'à une indemnité égale à trois ans de loyer ainsi qu'à un droit de priorité dans les locaux reconstruits, et écarte légalement sa demande d'expertise visant à obtenir une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce, une telle prétention, relevant de l'article 20 du même dahir, étant prématurée tant que la mauvaise foi du bailleur par le non-respect des droits du preneur n'est pas établie.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur, qui entend user de son droit de priorité après avoir été évincé pour démolition et reconstruction, doit en aviser le bailleur soit à son départ, soit dans les trois mois qui suivent, en respectant les formalités de notification prévues aux articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile. Encourt la cassation l'arrêt qui considère que le preneur a valablement exercé son droit en se fondant sur de simples tentatives de notification, alors que la validité de l'exercice de ce droit est subordonnée à la réalisation effective de la notification au bailleur dans le délai imparti.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé, pour bénéficier du droit de priorité, doit informer le bailleur de son intention de faire usage de ce droit par un acte notifié dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile. Viole ce texte la cour d'appel qui considère comme une notification valable une simple tentative de signification par huissier de justice ayant fait l'objet d'un procès-verbal constatant que les locaux du bailleur étaient fermés, alors que la loi exige une notification effective, effectivement reçue par son destinataire, pour que l'acte puisse produire ses effets juridiques.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour allouer au preneur d'un bail commercial une indemnité d'éviction définitive, se fonde sur la simple intention de vendre du bailleur, déduite de l'apposition d'une pancarte sur l'immeuble. En effet, le congé fondé sur la démolition et la reconstruction, prévu à l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, n'ouvre droit qu'à une indemnité provisionnelle et à un droit de priorité au profit du preneur.

La sanction de la fraude du bailleur, visée à l'article 20 du même dahir, ne peut intervenir qu'après l'éviction et en cas de non-réalisation du motif du congé, une simple intention ne pouvant suffire à caractériser la mauvaise foi et à priver le congé de ses effets légaux.

Ayant constaté que le bailleur, après avoir procédé à l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction de l'immeuble, a vendu ce dernier, qui comprenait un nouveau local commercial, sans respecter le droit de priorité que le preneur avait expressément manifesté, une cour d'appel en déduit à bon droit la responsabilité du bailleur. En application de l'article 20 du dahir du 24 mai 1955, elle le condamne légalement à réparer l'entier préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce.

Est par ailleurs irrecevable le moyen contestant le rapport d'expertise, dès lors qu'il est soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.

Ayant constaté que le bailleur, après avoir exercé son droit de reprise pour démolition et reconstruction, avait vendu l'immeuble reconstruit à un tiers, privant ainsi le preneur de son droit de priorité, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il était redevable d'une indemnité d'éviction réparant l'entier préjudice subi du fait de la perte du fonds de commerce. En effet, la privation du droit de priorité, prévu à l'article 13 du dahir du 24 mai 1955, oblige le bailleur à réparer l'intégralité du dommage causé au preneur en application de l'article 20 du même dahir, et non à la seule indemnité forfaitaire prévue à l'article 12.

Pour valider un congé fondé sur la démolition et la reconstruction, la production par le bailleur des autorisations administratives idoines, tels le permis de démolir et l’autorisation de construire, constitue une justification suffisante. Les juges du fond apprécient souverainement la nécessité des travaux au vu de ces seuls éléments et ne sont pas tenus d’ordonner une expertise complémentaire sollicitée par le locataire.

La Cour Suprême énonce par ailleurs que le droit de priorité du preneur à la réintégration des lieux est garanti de plein droit par l’article 15 du dahir du 25 décembre 1980. Le silence d’une décision de justice sur ce point est sans incidence, ce droit étant légalement acquis au locataire et non subordonné à une reconnaissance judiciaire expresse pour exister.

Il est enfin rappelé que l’effet dévolutif de l’appel limite la saisine de la cour aux seuls chefs du jugement qui sont critiqués. Par conséquent, une demande reconventionnelle en indemnisation, rejetée en première instance et non contestée par l’appelant, acquiert l’autorité de la chose jugée et ne peut être réexaminée.