Mot clé
Demeure du locataire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire.

Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Un bailleur a assigné son locataire en justice pour obtenir le paiement de loyers impayés et la résiliation d’un bail commercial. Le locataire contestait la demande de résiliation et la validité de la procédure engagée par le bailleur.

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance qui avait rejeté la demande de résiliation du bail. Elle a considéré que la procédure de résiliation n’avait pas été correctement suivie par le bailleur, notamment en ce qui concerne le délai de mise en demeure du locataire.

La Cour a toutefois condamné le locataire à payer les loyers dus jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par cette décision, la Cour d’appel a rappelé l’importance du respect des règles de procédure en matière de résiliation de bail commercial. Elle a également confirmé que l’obligation de paiement des loyers subsiste jusqu’au départ effectif du locataire, même en cas de contestation sur la validité de la résiliation.

La demeure du locataire, condition de l’éviction pour défaut de paiement, ne peut être retenue pour des loyers dus au bailleur initial lorsque la cession de cette créance au nouveau propriétaire n’a pas été notifiée au débiteur.

La Cour suprême casse en conséquence l’arrêt d’appel qui avait validé l’éviction en retenant que le locataire aurait dû payer l’intégralité des sommes réclamées par le nouveau bailleur, y compris celles antérieures à son acquisition.

En jugeant ainsi sans vérifier si la notification de la cession de créance, requise par l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats et seule à même de rendre le locataire débiteur du nouveau propriétaire, avait été effectuée, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

En matière de bail commercial, le bailleur titulaire d’une décision de justice réévaluant le loyer ne peut se contenter de notifier celle-ci au preneur pour ensuite lui délivrer un congé fondé sur le non-paiement de l’augmentation.

La Cour suprême casse l’arrêt d’appel ayant validé un tel congé. Elle juge que pour que le défaut de paiement soit valablement constitué, le bailleur doit impérativement avoir épuisé au préalable les voies d’exécution forcée visant au recouvrement de sa créance.

Sans l’accomplissement de cette diligence, la mise en demeure du locataire n’est pas caractérisée. Le non-paiement ne peut donc constituer le motif grave et légitime justifiant un congé sans indemnité d’éviction au sens du Dahir du 24 mai 1955. La cour d’appel qui omet de vérifier ce point prive sa décision de base légale.

En application de l’article 255 du Dahir des obligations et des contrats, la mise en demeure du locataire est constituée dès lors que l’offre réelle de paiement ou la consignation des loyers n’intervient pas dans le délai fixé par l’injonction de payer. La simple obtention d’une ordonnance autorisant à procéder à cette offre ne constitue pas un acte libératoire et ne saurait interrompre ledit délai.

La Cour Suprême censure par conséquent la décision d’une cour d’appel qui avait écarté la défaillance du preneur, alors qu’il était constant que son offre avait été formalisée hors délai et que, de surcroît, les fonds consignés avaient été ultérieurement retirés. En jugeant que la demeure n’était pas établie, la juridiction du second degré a violé le texte susvisé, exposant sa décision à la cassation quant au rejet de la demande d’éviction et d’indemnisation.