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Bail à usage professionnel

Le débat portait sur l'exigibilité d'une indemnité d'occupation contractuelle due par un preneur et sa caution après l'échéance du terme du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant solidairement le preneur et sa caution au paiement de cette indemnité.

L'appelant soutenait que l'offre de restitution des clés, même refusée par le bailleur, suffisait à mettre fin à l'occupation et que la pandémie constituait un cas de force majeure exonératoire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la simple offre de restitution des clés ne suffit pas à libérer le preneur de ses obligations.

Faute pour ce dernier d'avoir suivi la procédure d'offre réelle et de consignation des clés prévue par l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, il demeure réputé occupant des lieux. La cour juge en outre que la crise sanitaire ne s'analyse pas en un cas de force majeure au sens de l'article 269 du même code, mais en un simple événement imprévu n'ayant pas rendu l'exécution de l'obligation absolument impossible, d'autant que la période d'occupation litigieuse était postérieure à la levée des principales restrictions administratives.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la restitution d'une garantie locative jugée excessive, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique d'un bail conclu entre deux sociétés commerciales pour des locaux à usage d'entrepôt. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable pour des motifs de procédure, tenant notamment à une erreur dans l'adresse du défendeur et au défaut de production des pièces en original.

L'appelant contestait cette irrecevabilité, arguant de l'absence de grief et de la violation de ses droits de la défense. Procédant à la requalification d'office du contrat, la cour juge que le bail, conclu entre deux sociétés commerciales pour des locaux à usage de stockage, est un bail commercial régi par le droit commun du code des obligations et des contrats, et non un bail à usage professionnel soumis à la loi n° 67.12.

La cour en déduit que le plafonnement de la garantie locative prévu par cette loi est inapplicable. Dès lors, la clause litigieuse est jugée valide en application du principe de l'autonomie de la volonté posé à l'article 230 du même code, rendant la demande en restitution infondée.

Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail à usage professionnel pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le régime de la preuve applicable à un acte mixte. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés et à des dommages-intérêts.

L'appelant soutenait l'existence d'un accord verbal l'exonérant du paiement et invoquait la liberté de la preuve en matière commerciale pour en rapporter la démonstration par témoins. La cour écarte ce moyen en rappelant que si le principe de la liberté de la preuve prévaut en matière commerciale, il ne saurait déroger aux dispositions légales impératives ni être opposé à la partie pour qui l'acte est civil.

En application de l'article 4 du code de commerce, les règles de la preuve commerciale ne sont pas opposables au bailleur, partie civile au contrat. Par conséquent, la preuve d'un accord portant sur une somme excédant le seuil fixé par l'article 443 du code des obligations et des contrats ne peut être rapportée que par écrit.

La cour ajoute que le silence gardé par une partie face à une allégation dépourvue de tout commencement de preuve ne saurait valoir reconnaissance au sens de l'article 406 du même code. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de la résiliation amiable d'un bail à usage professionnel à durée déterminée et sur la force probante des échanges électroniques. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers restant à courir, retenant l'existence d'un accord des parties sur la rupture anticipée.

L'appelant soutenait que la résiliation était abusive au regard du terme contractuel et contestait la validité des courriels produits, faute de respecter les conditions de l'écrit électronique. La cour rappelle que la résiliation d'un bail à durée déterminée par consentement mutuel est possible et n'est soumise à aucune forme particulière.

Elle retient que les échanges de courriels entre les représentants légaux des parties, dont le contenu n'est pas contesté quant à son origine, suffisent à établir cet accord. La cour écarte le moyen tiré du non-respect des conditions de l'article 417-1 du dahir des obligations et des contrats, dès lors que le bailleur a discuté le contenu du message sans en nier l'émission par son représentant légal.

La résiliation étant acquise et le preneur n'ayant plus la jouissance des lieux, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de bail à usage professionnel, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'obligation de délivrance du bailleur portant sur la fourniture d'une connexion internet. Le tribunal de commerce avait résolu le contrat et alloué des dommages-intérêts au preneur, retenant que la fourniture d'une connexion à faible débit était constitutive d'un manquement contractuel.

Le bailleur soutenait que son obligation se limitait à la mise à disposition d'une connexion, sans garantie de débit, tandis que le preneur, par voie d'appel incident, sollicitait l'augmentation des dommages-intérêts et la restitution des loyers versés. La cour retient que l'obligation de fournir un local équipé d'une connexion internet, lorsque le preneur est une agence de communication numérique, doit s'entendre d'une prestation permettant l'exercice effectif de son activité.

Se fondant sur le rapport d'expertise qui a constaté l'insuffisance du débit, la cour considère que le bailleur a manqué à son obligation essentielle, rendant le local impropre à l'usage auquel il était destiné. Elle écarte cependant la demande d'augmentation de l'indemnité et de restitution des loyers, imputant au preneur une part de responsabilité dans son propre préjudice.

Elle relève en effet que ce dernier a tardé à saisir la justice après le refus du bailleur de procéder à une résolution amiable, aggravant ainsi les conséquences du manquement initial. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un bail portant sur un entrepôt. Le preneur appelant contestait la compétence de la juridiction commerciale en invoquant une clause contractuelle attributive de juridiction au profit du tribunal de première instance ainsi que la nature prétendument professionnelle et non commerciale du bail.

La cour écarte ce moyen en retenant que le litige, portant sur l'éviction d'un local destiné à un usage commercial et industriel, relève exclusivement des dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle rappelle à ce titre que l'article 35 de ladite loi confère une compétence exclusive aux tribunaux de commerce pour statuer sur les litiges relatifs à son application.

Cette compétence étant d'ordre public, elle rend inopérante toute clause contraire stipulée par les parties. Le jugement de première instance retenant la compétence de la juridiction commerciale est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur et l'étendue de l'engagement de la caution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation, ordonné l'expulsion du preneur et condamné ce dernier solidairement avec son gérant, caution personnelle, au paiement des arriérés locatifs et de dommages-intérêts.

L'appelant contestait la qualité à agir de la société bailleresse, au motif que le contrat avait été signé à titre personnel par son représentant, et niait l'engagement de la caution. La cour écarte ces moyens en relevant que le contrat de bail mentionnait expressément la qualité de représentant légal du signataire et qu'une clause spécifique stipulait l'engagement de caution personnelle du gérant du preneur.

Elle retient en outre que la preuve du paiement des loyers n'est pas rapportée et que l'évaluation du préjudice né du retard de paiement relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, qui ne sont pas tenus d'ordonner une mesure d'instruction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers pour l'installation d'une station de télécommunication, la cour d'appel de commerce examine le point de départ de l'exigibilité des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle en paiement formée par le bailleur et rejeté la demande principale du preneur en résolution du contrat pour défaut de délivrance.

L'appelant soutenait que l'exigibilité des loyers était subordonnée à la mise en service effective de ses installations, laquelle aurait été empêchée par le bailleur. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'interprétation des clauses contractuelles.

Elle retient que le contrat stipulait expressément que le point de départ des loyers était la date d'ouverture du chantier, matérialisée par un procès-verbal signé des parties, et non la date de mise en service des équipements. La cour relève en outre que si les constats d'huissier établissent que les lieux étaient clos, ils ne rapportent pas la preuve d'un empêchement imputable au bailleur.

Faute pour le preneur de démontrer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il reste tenu au paiement des loyers. La cour fait également droit à la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Une cour d’appel avait condamné un bailleur à indemniser le preneur d’un bail professionnel, évincé pour cause de démolition et reconstruction. Les juges du fond avaient retenu que l’impossibilité pour le preneur d’exercer son droit au retour, le local ayant été transformé en garage, justifiait une réparation sur le fondement de l’article 17 du dahir du 25 décembre 1980.

La Cour Suprême censure ce raisonnement et casse l’arrêt. Il rappelle l’interprétation stricte des dispositions de l’article 17 précité : l’indemnité qu’il prévoit ne sanctionne que le caractère non conforme à la réalité du motif ayant justifié le congé, et non le préjudice résultant de l’impossibilité matérielle de réintégrer les lieux.

Dès lors qu’il est constant que le bailleur a effectivement procédé aux travaux de démolition et de reconstruction, le motif du congé est avéré et réalisé. La condition d’application de l’article 17 faisant ainsi défaut, aucune indemnité ne peut être allouée au preneur sur ce fondement juridique.

Il résulte de l'article 4 du dahir du 25 décembre 1980 que le bailleur ne peut, sous peine de nullité de la clause, exiger du preneur le versement d'un dépôt de garantie supérieur au montant d'un mois de loyer. Encourt par conséquent la cassation pour violation de ce texte l'arrêt qui, pour rejeter la demande du preneur en restitution de la somme versée excédant ce montant, retient qu'une telle demande est prématurée tant que dure l'occupation des lieux.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour appliquer le statut des baux commerciaux, retient que l'activité artisanale de réparation de bicyclettes, reposant sur un effort physique, l'utilisation d'outils mécaniques et l'achat de pièces de rechange, constitue une activité commerciale en vertu de l'article 6 du Code de commerce. Un tel moyen est d'ailleurs inopérant de la part du locataire, dès lors que le statut des baux commerciaux lui est plus favorable que celui des baux à usage professionnel.