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Article 33 de la loi n° 49-16

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire par la voie du référé. Le juge de première instance avait rejeté la demande du bailleur en constatation de l'acquisition de la clause au motif que la mise en demeure, retournée avec la mention "local fermé", n'avait pas été valablement notifiée au preneur.

L'appelant soutenait que l'envoi de la mise en demeure à l'adresse contractuellement élue suffisait à déclencher la clause, indépendamment de sa réception effective. La cour écarte cette argumentation et rappelle qu'en application de l'article 33 de la loi n° 49-16, la saisine du juge des référés pour faire constater la clause résolutoire est subordonnée à la preuve de la réception de l'injonction de payer par le preneur.

Elle juge qu'à défaut de cette réception, le bailleur doit saisir le juge du fond pour obtenir la validation de l'avertissement, conformément à l'article 26 de la même loi. L'ordonnance est par conséquent confirmée, par substitution de motifs.

La cour d'appel de commerce retient la compétence exclusive du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire en matière de bail commercial, y compris en présence de contestations sérieuses. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent au motif que les moyens de défense du preneur, tirés de l'exception d'inexécution pour vices du local, touchaient au fond du litige.

L'appelant soutenait que l'article 33 de la loi n° 49-16 conférait au juge des référés une compétence d'attribution dérogeant aux conditions générales de sa saisine. La cour fait droit à ce moyen et rappelle que les dispositions de cet article instituent une compétence spéciale au profit du juge des référés pour statuer sur la demande de constat de la résiliation et d'expulsion.

Évoquant l'affaire, la cour écarte les moyens du preneur relatifs aux vices du local loué, en relevant que le contrat de bail mettait expressément à sa charge les démarches relatives au raccordement aux réseaux. Constatant le défaut de paiement des loyers après une mise en demeure restée infructueuse, la cour infirme l'ordonnance entreprise, constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la compétence du juge de l'urgence. Le preneur intimé soulevait l'incompétence de cette juridiction au motif que la demande portait sur le fond du droit et constituait une contestation sérieuse.

La cour retient cependant que, au visa de l'article 33 de la loi n° 49-16 et de l'article 260 du code des obligations et des contrats, le juge des référés ne prononce pas la résolution du bail mais se borne à en constater la survenance, laquelle s'opère de plein droit par le seul effet de l'inexécution de ses obligations par le débiteur. Elle en déduit qu'en l'absence de toute preuve du paiement des loyers après une mise en demeure restée infructueuse, il n'existe aucune contestation sérieuse faisant obstacle à sa compétence.

La cour ajoute que l'occupation des lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre fin en vertu de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce. Par ces motifs, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, constate la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés et la recevabilité d'une inscription de faux en cette matière. Le preneur appelant contestait la régularité de la sommation de payer et soutenait que le litige excédait les pouvoirs du juge de l'évidence.

La cour rappelle qu'en application de l'article 33 de la loi n° 49-16, le juge des référés est expressément compétent pour constater le jeu d'une clause résolutoire. Elle juge en outre que la procédure d'inscription de faux, qui tend à l'examen au fond de la validité d'un acte, est incompatible avec la nature de l'instance en référé où le juge ne statue qu'au vu de l'apparence des pièces.

La cour relève surtout que la conclusion, postérieurement à l'ordonnance, d'un protocole d'accord par lequel le preneur reconnaissait la dette locative et s'engageait à l'apurer, privait l'appel de son objet. L'ordonnance de première instance est par conséquent confirmée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge des référés avait constaté l'acquisition de la clause et ordonné l'expulsion du preneur, lequel soutenait en appel s'être acquitté des sommes dues.

La cour rappelle que tant le contrat de bail que l'article 33 de la loi n° 49.16 subordonnent le jeu de la clause à un impayé d'une durée de trois mois. Or, elle constate au vu des quittances produites que le preneur, en réglant une partie des arriérés dans le délai de la mise en demeure, avait ramené sa dette à une durée inférieure à ce seuil.

La cour retient dès lors que la condition légale et contractuelle de trois mois de loyers impayés n'étant pas remplie, le bailleur ne pouvait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de l'article 33 de la loi n° 49-16. Le bailleur appelant soutenait que le paiement partiel de l'arriéré par le preneur après mise en demeure ne suffisait pas à paralyser le jeu de la clause.

La cour rappelle que la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition de la clause est subordonnée à la double condition de l'existence de ladite clause et du non-paiement d'un arriéré d'au moins trois mois de loyers. Elle retient que le paiement par le preneur d'un des trois mois réclamés, même après l'échéance du délai de la mise en demeure, fait disparaître l'une des conditions légales de sa saisine.

La cour distingue ainsi nettement cette procédure de référé de l'action en résiliation pour défaut de paiement, relevant du juge du fond, pour laquelle un paiement partiel n'est pas nécessairement libératoire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'interprétation des dispositions de la loi 49-16. Le preneur appelant soutenait l'irrégularité de la notification, au motif qu'elle avait été remise à son épouse avec laquelle il était en conflit, et sollicitait l'octroi de délais de paiement en invoquant l'article 33 de ladite loi.

La cour écarte le moyen tiré du vice de notification en retenant que la remise à domicile, effectuée conformément à l'article 38 du code de procédure civile, est parfaitement valable, le conflit allégué avec le conjoint étant inopposable au bailleur. Elle juge en outre que le défaut de liquidités invoqué par le preneur ne saurait l'exonérer de ses obligations contractuelles.

La cour rappelle surtout que l'article 33 de la loi 49-16 ne consacre aucun délai de grâce de droit au profit du preneur mais organise les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le preneur n'ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti par la sommation, le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire. Le juge de première instance avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur en application de cette clause.

Le preneur appelant contestait cette décision, arguant d'une part de l'effectivité de ses paiements et d'autre part de l'incompétence du juge des référés au motif que sa décision portait atteinte au fond du droit. La cour écarte cette argumentation en rappelant que, au visa de l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le juge des référés est expressément compétent pour constater la réalisation de la clause résolutoire.

Elle vérifie que les conditions légales sont réunies, à savoir l'existence d'une telle clause, un défaut de paiement de plus de trois mois et une mise en demeure d'avoir à payer, adressée au preneur et restée sans effet à l'expiration d'un délai de quinze jours. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve du paiement allégué, ses défenses sont jugées non fondées.

L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. Le juge de première instance avait ordonné l'expulsion du preneur au motif que le non-paiement des loyers après mise en demeure avait entraîné l'application de la clause. L'appelant contestait cette ordonnance, soutenant que le juge des référés avait excédé ses pouvoirs en statuant sur une contestation sérieuse relevant du fond du droit, en violation de l'article 152 du code de procédure civile. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la compétence du juge des référés est expressément établie par l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Dès lors que le bail contenait une clause résolutoire et que le preneur, dûment mis en demeure, n'a pas réglé les loyers dans le délai imparti, la cour considère que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de ladite clause sans porter atteinte au fond. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application d'une clause résolutoire pour un manquement autre que le défaut de paiement du loyer, dans le cadre d'un bail commercial régi par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur pour défaut de souscription d'une police d'assurance. L'appelant soutenait que ce manquement, stipulé comme condition résolutoire au contrat, justifiait la résiliation du bail en application du droit commun des obligations. La cour d'appel de commerce retient que la loi n° 49-16, applicable au bail en raison de sa durée, régit de manière exclusive les causes de résiliation. Elle rappelle que l'article 33 de cette loi limite l'application de la clause résolutoire de plein droit au seul cas de défaut de paiement des loyers pendant une durée de trois mois. Dès lors, le manquement à l'obligation de souscrire une assurance, bien que prévu au contrat, ne figure pas parmi les motifs légaux de résiliation prévus par ce régime spécial, qui n'incluent pas non plus ce manquement dans les cas de validation du congé visés aux articles 8 et 26. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'interprétation d'une clause d'un bail commercial comme valant clause résolutoire au sens de la loi n° 49-16. Le juge des référés du tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour constater l'acquisition de la clause, au motif que celle-ci n'était pas expressément qualifiée de résolutoire dans le contrat. L'appelant, bailleur, soutenait que la clause obligeant le preneur à libérer les lieux en cas de non-paiement des loyers devait s'analyser en un pacte commissoire exprès, justifiant la compétence du juge des référés pour en constater les effets. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que sa compétence, fondée sur l'article 33 de la loi n° 49-16, est subordonnée à la double condition de l'existence d'un arriéré locatif et de la stipulation expresse d'une clause résolutoire dans le bail. La cour retient qu'en l'absence d'une telle clause explicitement formulée dans le contrat, le juge des référés ne peut se borner à constater la résiliation. Dès lors, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de sa mise en œuvre. Le juge des référés du tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que la mise en demeure était prématurée au regard des stipulations contractuelles et que le paiement partiel et tardif des arriérés faisait obstacle à la résiliation. La cour écarte ce moyen en relevant que le loyer était payable d'avance et que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité des sommes visées dans la sommation à l'intérieur du délai imparti. Elle retient que le paiement partiel intervenu hors délai ne saurait purger les effets de la mise en demeure et que le manquement du preneur est ainsi caractérisé. Au visa de l'article 33 de la loi n° 49-16, la cour juge que les conditions de la résiliation de plein droit sont réunies, le preneur étant en état de défaut. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Il résulte de l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal que la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est subordonnée à la condition que l'arriéré porte sur un total de trois mois de loyers. Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, alors qu'elle a elle-même constaté dans ses motifs que l'impayé ne correspondait qu'à deux mois de loyers.

En matière de bail commercial, la notification du transfert de propriété du local loué au locataire peut valablement être effectuée conjointement à la mise en demeure de payer les loyers visant à faire jouer la clause résolutoire. L’article 195 du Dahir sur les Obligations et Contrats n’imposant aucun formalisme particulier pour la notification de la cession de créance, l’envoi par le nouveau bailleur d’un avis intitulé « notification de transfert de propriété et mise en demeure de payer » accompagné du certificat de propriété constitue une information suffisante. Le locataire n’a pas qualité pour discuter la cause du transfert de propriété dès lors que celui-ci est établi.

De même, la validité d’une mise en demeure fondée sur l’article 33 de la loi n°49-16, relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, n’est pas affectée par la réclamation de sommes accessoires contestées, telles qu’une augmentation conventionnelle du loyer ou des taxes locatives. La condition essentielle à la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure le défaut de paiement d’une somme au moins égale à trois mois de loyer. L’inclusion de montants supplémentaires dans la mise en demeure ne la vicie pas, dès lors que l’obligation principale relative au paiement du loyer de base n’a pas été satisfaite par le locataire dans le délai imparti.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du bailleur et mentionnant son adresse professionnelle est régulière, cette dernière valant élection de domicile pour ses mandants conformément à l’article 33 du Code de procédure civile. En conséquence, la cour d’appel confirme l’ordonnance d’expulsion rendue en première instance.