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Acquisition du fonds de commerce

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt confirmant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'intérêt à agir du tiers opposant. Ce dernier, se prévalant de l'acquisition du fonds de commerce du preneur initial, soutenait que l'action en résiliation aurait dû être dirigée contre lui en sa qualité de cessionnaire du droit au bail, et non contre le cédant qui avait perdu sa qualité pour défendre.

La cour écarte ce moyen en relevant une discordance fondamentale entre l'objet du litige initial et les droits invoqués par le tiers. Elle constate en effet que l'arrêt attaqué ordonne l'expulsion d'un local commercial situé à une adresse déterminée, tandis que l'acte de cession du fonds de commerce produit par le tiers opposant vise un local situé à une adresse distincte.

La cour retient que, faute pour le tiers opposant de produire une attestation administrative ou tout autre élément probant établissant l'identité des deux locaux, il ne démontre pas que la décision d'expulsion porte atteinte à ses droits. Dès lors, l'intérêt à agir du tiers opposant n'est pas caractérisé, la décision critiquée ne concernant pas le bien sur lequel il prétend détenir des droits.

Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour défaut de titre, la cour d'appel de commerce examine la source du droit au maintien dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que le contrat de bail dont se prévalait l'occupant, conclu avec un seul des propriétaires indivis, avait été judiciairement annulé.

L'appelant soutenait que son droit d'occupation ne découlait pas de ce bail annulé, mais de l'acquisition antérieure et non contestée du fonds de commerce exploité dans les lieux, laquelle emportait cession du droit au bail. La cour d'appel de commerce retient que le véritable titre de l'occupant est l'acte de cession du fonds de commerce, et non le bail subséquent annulé.

Elle considère que la validité de cette cession, qui n'a pas été remise en cause par une action judiciaire prospère, confère à l'acquéreur un droit légitime à se maintenir dans les lieux. Dès lors, la demande d'expulsion fondée sur l'occupation sans droit ni titre ne pouvait être accueillie, le titre de l'occupant étant constitué par l'acte d'acquisition du fonds de commerce.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt d'appel dans l'attente de l'issue d'un recours en tierce opposition, le premier président de la cour d'appel de commerce, statuant en référé, examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce au bailleur. Le demandeur, cessionnaire d'un fonds de commerce, soutenait que son droit de propriété, acquis de son auteur qui l'avait lui-même obtenu par adjudication, constituait une difficulté sérieuse justifiant la suspension des poursuites. La cour relève que le cédant était déjà intervenu volontairement dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt dont l'exécution est poursuivie. Elle constate que l'argument tiré de l'acquisition du fonds de commerce avait alors été écarté au motif que la vente était intervenue après le jugement de première instance et portait sur un droit litigieux inopposable au bailleur. La cour retient que le cessionnaire, en tant qu'ayant cause à titre particulier du cédant, ne peut se prévaloir de droits supérieurs à ceux de son auteur et se voit opposer les mêmes exceptions. Dès lors, les moyens soulevés ne caractérisant pas une difficulté d'exécution sérieuse, le premier président rejette la demande de sursis à exécution.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités de sa détermination en présence d'expertises judiciaires contestées. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant contestait les méthodes d'évaluation, notamment la prise en compte de déclarations fiscales communes à deux fonds de commerce exploités par le preneur. La cour retient que la date de début d'exploitation à considérer est celle de l'acquisition du fonds de commerce, et non celle, postérieure, de son inscription au registre du commerce.

Elle juge en outre qu'en l'absence de comptabilité distincte et faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une ventilation différente, il convient d'appliquer un coefficient de moitié aux revenus déclarés pour déterminer la part imputable au local concerné. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation au vu des différentes expertises versées aux débats et des éléments du dossier, la cour fixe souverainement le montant de l'indemnité due au preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement réduit.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction due au preneur. Le bailleur contestait en appel les modalités de calcul de l'indemnité, tandis que le preneur, par un appel incident, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour défaut de contrat écrit et sollicitait la majoration de cette indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de contrat écrit, en retenant que le bail, conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16, n'était pas soumis à l'exigence de forme écrite. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour rappelle que les éléments à prendre en compte pour la fixation de l'indemnité d'éviction sont limitativement prévus par la loi.

Elle retient expressément que le prix d'acquisition du fonds de commerce par le preneur ne constitue pas un élément devant être inclus dans le calcul de cette indemnité. Bien que la nouvelle expertise ait conclu à un montant inférieur à celui alloué en première instance, la cour d'appel confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et met les dépens de chaque appel à la charge de son auteur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine le moyen tiré de l'inopposabilité de la cession d'un fonds de commerce au bailleur. L'appelante soutenait que le cessionnaire était un occupant sans droit ni titre, faute de notification régulière de la cession l'ayant privée de son droit de préférence prévu par la loi n° 49.16.

La cour écarte cet argument en distinguant l'action en expulsion, qui relève du droit commun, de l'action en exercice du droit de préférence, qui obéit à une procédure spéciale. Elle juge dès lors inopérants les moyens relatifs aux vices de la notification, l'objet du litige étant limité à la seule existence d'un titre d'occupation.

La cour constate que l'acte d'acquisition du fonds de commerce constitue un titre légal justifiant l'occupation des lieux par le cessionnaire. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur le fondement juridique de la décision. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant contestait la qualité du bailleur, faute pour ce dernier de justifier de son droit de propriété, et soutenait que le jugement avait à tort prononcé la résiliation du bail sur le fondement du droit commun au lieu de se borner à valider le congé délivré en application de la loi 49.16. La cour écarte ce moyen en retenant que la reconnaissance par le preneur de sa qualité de locataire, matérialisée par une notification adressée au bailleur après l'acquisition du fonds de commerce, suffit à établir la relation locative et la qualité à agir des parties, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve du droit de propriété dans le cadre d'une action en expulsion.

La cour juge ensuite que le premier juge a bien statué dans le cadre de la loi 49.16 en validant le congé pour reprise. Elle précise que la résiliation du contrat de bail n'est que la conséquence nécessaire et inhérente à l'expulsion prononcée, et non le fondement juridique de la décision.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers pour l'exploitation d'une carrière, la cour d'appel de commerce examine les exceptions d'inexécution soulevées par le débiteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers échus.

L'appelant soutenait que son obligation était suspendue, d'une part, par la prétendue occupation persistante des lieux par un précédent preneur et, d'autre part, par sa propre absence d'exploitation effective. La cour écarte ces moyens en relevant qu'un procès-verbal d'expulsion par la force publique démontrait la libération des lieux antérieurement à la conclusion du bail litigieux, rendant la délivrance de la chose louée parfaite.

Elle retient en outre que l'exploitation effective par le nouveau preneur était établie par un procès-verbal de constat d'huissier de justice, lequel prime sur une attestation administrative se rapportant à la situation de l'ancien occupant. La cour juge enfin que ni l'acquisition ultérieure par le preneur du fonds de commerce de l'ancien locataire, ni les mesures d'exécution engagées par le bailleur à l'encontre de ce dernier, ne sauraient affecter l'obligation de paiement des loyers née du contrat de bail, conformément à l'article 230 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue des droits conférés par l'adjudication d'un fonds de commerce, notamment quant à l'occupation de biens immobiliers appartenant à un tiers. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'adjudicataire, le considérant occupant sans droit ni titre.

L'appelant soutenait que l'acquisition du fonds de commerce emportait un droit d'occupation sur les immeubles litigieux, au motif que les documents de la vente aux enchères devaient être interprétés en ce sens et qu'il existait une communauté d'intérêts entre la société dont le fonds a été vendu et la société propriétaire des murs. La cour écarte ce moyen en relevant que les actes de la vente forcée ne mentionnaient nullement les titres fonciers en cause.

Elle rappelle, au visa de l'article 481 du code de procédure civile, que l'adjudication ne transfère à l'acquéreur que les droits du débiteur saisi et ne saurait s'étendre aux biens d'un tiers non partie à la procédure de saisie. La cour retient en outre que la personnalité morale et l'autonomie patrimoniale des sociétés commerciales font obstacle à ce que les actes affectant les biens de l'une puissent produire effet sur ceux d'une autre, quand bien même leurs dirigeants ou associés seraient liés.

Faute pour l'adjudicataire de justifier d'un titre locatif ou de tout autre droit personnel ou réel sur les immeubles, son occupation est jugée illégitime et le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la nature du titre de présence opposé par l'appelant. Ce dernier justifiait son occupation par la production d'un acte d'acquisition du fonds de commerce exploité dans les lieux. La cour retient que la production d'un tel acte suffit à écarter la qualification d'occupation illégale, qui constituait le fondement unique de la demande initiale. Elle juge dès lors inopérants les moyens soulevés par les bailleurs, tirés du défaut de notification de la cession du droit au bail ou de la violation des dispositions légales y afférentes. La cour souligne que de tels manquements relèvent d'une action en résolution du bail pour inexécution contractuelle et non d'une action en expulsion fondée sur l'occupation sans titre. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de la qualité de preneur à la suite de la cession d'un fonds de commerce par adjudication. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant une société commerciale au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion. L'appelante, rejointe par l'acquéreur personne physique du fonds de commerce intervenant volontairement, soutenait que la qualité de preneur ne pouvait lui être attribuée au seul motif qu'elle avait réglé certains loyers par chèque social, dès lors que le procès-verbal d'adjudication désignait l'intervenante comme seule cessionnaire. La cour retient que la qualité de partie au contrat de bail doit s'apprécier au regard du titre translatif de propriété du fonds de commerce, lequel prime sur tout autre élément. Elle relève que le procès-verbal de vente aux enchères désigne sans équivoque une personne physique comme unique acquéreur du fonds. Dès lors, ni le paiement de loyers par une société tierce, ni une notification de cession de bail non conforme au procès-verbal d'adjudication ne sauraient suffire à conférer à cette société la qualité de preneur. La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable pour défaut de qualité passive.

Saisi d'une tierce opposition formée par l'acquéreur d'un fonds de commerce contre un jugement d'expulsion prononcé à l'encontre du preneur initial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession du droit au bail au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant la cession inopposable faute de notification régulière. L'appelant soutenait que la cession lui était opposable en raison d'une notification effectuée par un précédent cédant et que son acquisition du fonds lui conférait des droits sur le local. La cour rappelle que, pour être opposable au bailleur, la cession du droit au bail doit lui être notifiée conformément aux dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle relève que la seule notification versée aux débats concernait une cession antérieure à laquelle l'appelant était étranger et ne pouvait donc lui bénéficier. La cour retient surtout que l'acquisition du fonds de commerce par l'appelant est intervenue postérieurement au jugement d'expulsion définitif ayant mis fin au bail. Dès lors, le droit au bail n'existait plus dans le patrimoine du cédant au moment de la vente, rendant la cession inopérante et la tierce opposition de l'acquéreur infondée. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

L'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple de propriété du fonds de commerce, susceptible d'être combattue par la preuve contraire. Justifie dès lors légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la radiation de l'inscription d'un commerçant, retient que les titulaires d'un acte d'acquisition du fonds de commerce antérieur rapportent la preuve de leur propriété, renversant ainsi la présomption attachée à l'inscription ultérieurement effectuée par celui qui n'avait que la qualité de gérant.

En considérant que la preuve de la propriété par l'acte d'acquisition écrit prime sur la présomption et écarte la nécessité de prouver l'existence d'un contrat de gérance-libre, la cour d'appel a fait une exacte application de la loi.

Encourt la cassation l’arrêt de la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un preneur en réintégration des lieux après leur reprise par le bailleur pour cause d’abandon, retient que la condition de paiement régulier des loyers, prévue par l’article 32 de la loi n° 49-16, n’est pas remplie au seul motif que les offres de paiement sont postérieures à la date d’introduction de l’action en reprise. En statuant ainsi, sans vérifier si les loyers avaient été réglés à leurs échéances et sans examiner les allégations du preneur relatives au refus du bailleur de les recevoir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale, la date de l’action en reprise étant sans incidence sur l’appréciation de la régularité des paiements.

Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour retenir la validité de la vente d'un fonds de commerce, considère que l’erreur portant sur le numéro d’immatriculation de ce fonds au registre du commerce ne constitue qu’une erreur matérielle n’affectant pas la validité de l’acte. Ayant souverainement constaté, sur la base d'un avenant rectificatif et d'autres pièces du dossier, que la commune intention des parties était bien de contracter sur le fonds de commerce litigieux, identifié par son adresse d'exploitation, elle en déduit à bon droit que le contrat est valable, l'erreur sur le numéro d'immatriculation, qui est attaché à la personne du commerçant et non au local, étant sans incidence sur la validité du consentement et de la vente.

En application de l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'indemnité d'éviction due au preneur doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur une expertise évaluant les éléments actuels du fonds, tels que le droit au bail, la clientèle et la réputation, et écarte la demande d'ajouter à ce montant le prix d'acquisition historique du fonds, au motif que la valeur actuelle déterminée par l'expert représente déjà l'évolution de la valeur du fonds depuis son acquisition.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, juge que l’acquéreur d’un fonds de commerce par voie d’adjudication judiciaire est un tiers par rapport à la procédure d’expulsion diligentée contre le précédent locataire et ne saurait être qualifié d’ayant cause particulier de ce dernier. Il en découle que la vente forcée a pour effet de purger le fonds de commerce des charges et dettes antérieures, y compris des arriérés locatifs ayant motivé la procédure d’éviction. Par conséquent, une décision d’expulsion, fondée sur des manquements du preneur originel antérieurs à l’adjudication, est inopposable à l’adjudicataire, lequel acquiert un bien libre de toute poursuite liée à l’exploitation précédente. L’acquéreur ne peut donc être substitué au locataire défaillant dans l’exécution de la mesure d’expulsion, ses droits de propriété sur le fonds étant autonomes et non affectés par la déchéance des droits du précédent exploitant. Cette décision réaffirme la nature de la vente aux enchères publiques comme un mode d’acquisition originaire de la propriété purgé des passifs personnels de l’ancien titulaire.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.

Le locataire d’un local commercial n’ayant pas atteint deux années de jouissance effective des lieux à la date du congé ne peut bénéficier de la propriété commerciale. Par conséquent, il ne peut invoquer les dispositions protectrices du Dahir du 24 mai 1955 relatives au renouvellement du bail.