Mot clé
Absence du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité des moyens de défense du locataire face à une mise en demeure pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, retenant le défaut de paiement des loyers et des modifications non autorisées des lieux.

La cour écarte d'abord le moyen tiré des modifications, relevant qu'elles résultent d'une décision de justice en partage ayant mis fin à l'indivision sur l'immeuble. Sur le défaut de paiement, elle juge que le dépôt direct des loyers par le preneur, sans offre réelle préalable, est valable et libératoire dès lors que l'absence du bailleur avait été formellement constatée par huissier lors d'une précédente tentative.

La cour confirme par ailleurs l'application de la prescription quinquennale à une partie de la dette locative, un tel moyen pouvant être soulevé pour la première fois en appel. Le preneur ayant ainsi valablement réglé la part non prescrite de l'arriéré dans le délai imparti par la mise en demeure, le manquement grave justifiant la résiliation n'est pas caractérisé.

La cour infirme par conséquent le jugement en ce qu'il avait prononcé l'expulsion et, statuant à nouveau, rejette la demande d'éviction.

Saisie d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce de débit de boissons, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité de l'inexploitation du fonds et ses conséquences sur les obligations réciproques des parties. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement d'une indemnité pour non-exploitation tout en lui allouant des dommages-intérêts pour privation de jouissance.

En appel, le gérant soutenait que l'impossibilité d'exploiter, due à l'absence du bailleur titulaire de la licence administrative, constituait une cause exonératoire de son obligation de payer les redevances. La cour retient que l'absence du bailleur, rendant juridiquement impossible l'exploitation du fonds en vertu de la réglementation applicable, constitue une faute contractuelle qui exonère le gérant du paiement des redevances.

Elle limite cependant cette exonération à la période postérieure à l'expiration de la dernière autorisation temporaire d'exploitation, maintenant l'obligation de paiement pour la période intermédiaire suivant la levée des mesures de confinement général. Faisant application de son pouvoir d'appréciation au visa de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, la cour réduit par ailleurs le montant de l'indemnité allouée au gérant au titre de la privation de jouissance.

Le jugement est donc réformé en ce qu'il fixe les condamnations pécuniaires réciproques et confirmé pour le surplus, notamment quant au prononcé de la résiliation du contrat.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution d'un local commercial aux héritiers du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du paiement des loyers conditionnant cette restitution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers en ordonnant leur réintégration dans les lieux.

L'appelant, bailleur, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour tardiveté, le défaut de qualité à agir du preneur décédé lors du dépôt des loyers, l'irrégularité de ce dépôt faute d'offre réelle préalable, ainsi que son caractère partiel et l'absence de règlement des loyers échus postérieurement à la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte successivement ces moyens.

Elle retient que le dépôt des loyers, même effectué au nom du preneur décédé, a atteint son but libératoire et que l'absence d'offre réelle est justifiée par le fait du créancier qui, résidant à l'étranger, rendait l'exécution de l'obligation impossible, en application de l'article 278 du dahir des obligations et des contrats. La cour relève en outre que le paiement n'était pas partiel, le montant total déposé étant supérieur à la somme visée par la mise en demeure.

Quant aux loyers postérieurs, elle juge qu'ils n'étaient pas dus, d'une part faute de mise en demeure pour la période antérieure à la reprise des lieux, et d'autre part en raison de la perte de jouissance par le preneur après cette reprise. Enfin, après un nouveau calcul des délais conformément aux articles 512 du code de procédure civile et 32 de la loi 49-16, la cour considère que l'action a bien été introduite dans le délai de six mois.

L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un dépôt de loyers non précédé d'une offre réelle. Le tribunal de commerce avait validé la sommation de payer et ordonné l'expulsion du preneur, retenant son état de mise en demeure.

L'appelant soutenait avoir valablement apuré sa dette par un dépôt à la caisse du tribunal, arguant de l'impossibilité de procéder à une offre réelle du fait de l'injoignabilité du bailleur. La cour retient que la production de multiples procès-verbaux de commissaire de justice attestant de l'impossibilité de trouver le bailleur à son adresse suffit à caractériser une cause d'empêchement imputable au créancier.

Au visa de l'article 278 du Dahir des obligations et des contrats, elle juge qu'une telle circonstance dispense le débiteur de l'obligation de procéder à une offre réelle préalable au dépôt libératoire. Dès lors, le dépôt des loyers effectué avant la réception de la sommation est jugé valable et emporte extinction de la dette, privant la demande d'expulsion de tout fondement.

La cour infirme par conséquent le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'expulsion et, statuant à nouveau, rejette la demande de résiliation du bail.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à défendre du débiteur et la justification du non-paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait, d'une part, son défaut de qualité à défendre en raison d'une erreur sur son patronyme et, d'autre part, l'impossibilité d'effectuer une offre réelle de paiement du fait de l'absence du bailleur à l'adresse indiquée, en application de l'article 278 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en relevant que le preneur avait, dans une précédente instance définitivement jugée entre les mêmes parties, reconnu sa qualité de locataire sans contester l'erreur matérielle sur son nom.

La cour retient ensuite que le défaut de paiement n'est pas justifié, dès lors que la mise en demeure offrait au débiteur la possibilité de s'acquitter de sa dette au cabinet de l'avocat du bailleur, rendant inopérant le moyen tiré de l'impossibilité de localiser ce dernier. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la mise en demeure et la caractérisation du manquement grave. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction de payer et ordonné l'expulsion du preneur.

Ce dernier soutenait avoir valablement réglé les loyers par consignation auprès du greffe, en raison de l'impossibilité de joindre le bailleur à l'adresse contractuelle. La cour retient que la consignation des loyers, effectuée avant la réception de l'injonction, constitue un paiement libératoire dès lors que le preneur démontre l'impossibilité de payer directement le bailleur.

Elle relève en outre la mauvaise foi du bailleur qui, après avoir retiré les fonds consignés, a néanmoins délivré une injonction visant des périodes déjà réglées. La cour juge qu'au moment de la notification, l'arriéré résiduel était inférieur au seuil de trois mois de loyers impayés, seuil que l'article 8 de la loi 49-16 érige en condition nécessaire pour justifier l'éviction.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande.

La cour d'appel de commerce retient que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal par le preneur, sans offre réelle préalable, suffit à purger la mise en demeure lorsque le bailleur s'est antérieurement soustrait aux tentatives de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, considérant que le dépôt sans offre réelle ne le libérait pas de son état de mise en demeure.

L'appelant soutenait que le refus antérieur du bailleur de recevoir les loyers, attesté par des procès-verbaux de carence, le dispensait de la formalité de l'offre réelle. La cour relève que les procès-verbaux de tentative d'offre réelle, infructueux en raison de l'absence du bailleur à son domicile, caractérisent un empêchement à l'exécution de l'obligation imputable au créancier.

Au visa des articles 277 et 278 du dahir des obligations et des contrats, elle juge que cette carence du bailleur, assimilable à un refus, dispense le débiteur de l'obligation de procéder à une offre réelle avant le dépôt libératoire. Dès lors, le paiement effectué par dépôt direct dans le délai de la sommation étant valable, la mise en demeure du preneur n'est pas caractérisée.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de restitution du dépôt de garantie en fin de bail commercial, et plus particulièrement sur la validité de la remise des clés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en condamnant la bailleresse à restituer la somme versée à titre de garantie.

L'appelante soulevait, d'une part, la nullité de la procédure de première instance pour vice de forme dans la notification de l'assignation et, d'autre part, l'inopposabilité de la remise des clés effectuée unilatéralement et en dehors de sa présence. La cour écarte le moyen tiré du vice de procédure, retenant que la notification était régulière et que l'exercice du droit d'appel a permis à l'appelante de faire valoir ses moyens de défense.

Sur le fond, la cour retient que la restitution du dépôt de garantie est subordonnée à une remise des clés opposable à la bailleresse. Au visa de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, elle juge que le preneur, débiteur de l'obligation de restitution, doit formellement convoquer le bailleur pour la réception des clés.

Dès lors, un constat d'huissier dressé unilatéralement et attestant d'une remise des clés à un tiers sans qualité pour les recevoir ne constitue pas une preuve valable de la libération des lieux. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande en restitution du preneur irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine plusieurs moyens tirés de la prescription de la créance, de l'excuse de non-paiement et d'un vice de procédure. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant, au visa de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats, que les mises en demeure par courrier recommandé et les procédures judiciaires antérieures constituent des réclamations ayant date certaine qui ont valablement interrompu le délai de prescription.

Elle rappelle également, en application de l'article 372 du même code, que la prescription ne peut être soulevée d'office par le juge et doit être expressément invoquée par la partie qui s'en prévaut. La cour juge en outre que l'absence du bailleur ne saurait constituer une cause exonératoire de paiement, faute pour le preneur d'avoir eu recours aux procédures d'offres réelles ou de consignation des loyers auprès du greffe.

Sur le plan procédural, il est jugé que le retour d'une convocation par lettre recommandée avec la mention "non réclamé" vaut notification régulière à personne, le destinataire supportant les conséquences de sa négligence à retirer le pli, sans qu'il soit nécessaire de recourir à la procédure de notification par le greffe lorsque le local est simplement signalé comme "fermé". En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'ensemble des moyens soulevés et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'une procédure d'offres réelles et de consignation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers réclamés par voie de consignation, ce que l'intimé contestait en arguant d'une erreur sur l'identité du destinataire de l'offre. La cour relève que le preneur a effectivement engagé une procédure d'offres réelles et, face à l'impossibilité de notifier le bailleur, a consigné les sommes dues auprès du tribunal. Pour écarter le moyen tiré de l'erreur sur la personne, la cour retient que l'acte de propriété produit par le bailleur lui-même pour établir sa qualité mentionne comme propriétaire la personne même à qui l'offre a été adressée. En application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, la cour juge que cette consignation a pleinement libéré le preneur de sa dette. Le jugement est donc infirmé et la demande initiale en paiement et en expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'offre de paiement formulée par le locataire. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en expulsion. L'appelant soutenait s'être heurté à l'absence du bailleur et avoir tenté de s'acquitter des loyers par une offre réelle effectuée auprès d'un agent d'exécution. La cour écarte ce moyen en retenant que la simple tentative d'offre réelle est insuffisante à libérer le débiteur de son obligation. Elle rappelle que le preneur, confronté à l'impossibilité de payer le créancier, doit accomplir la procédure complète d'offres réelles suivie de la consignation des sommes dues auprès du greffe du tribunal. Faute pour le preneur d'avoir procédé à cette consignation libératoire, la défaillance dans le paiement demeure caractérisée et justifie la résiliation du bail. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner le renouvellement d'un bail commercial en application de l'article 29 du dahir du 24 mai 1955, se fonde sur l'absence du bailleur à une audience de conciliation, alors que l'ordonnance rendue à l'issue de cette audience avait été annulée par une décision antérieure, privant ainsi ladite absence de tout effet juridique.