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سقوط حق المكتري

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine successivement les cas d'ouverture prévus par l'article 402 du code de procédure civile. Le demandeur au recours soulevait l'omission de statuer sur la déchéance du droit du bailleur, la contradiction des motifs, la découverte d'une pièce décisive et le dol processuel.

La cour écarte le moyen tiré de l'omission de statuer, en rappelant que cette notion ne vise que les chefs de demande non tranchés et non les simples moyens ou arguments soulevés par les parties, dont l'absence de réponse relève, le cas échéant, d'un défaut de motivation susceptible d'un pourvoi en cassation. Elle rejette également le moyen fondé sur la découverte d'une pièce prétendument retenue par l'adversaire, retenant que le document, une attestation de greffe, était accessible au demandeur durant l'instance et que son absence de production relevait de sa propre négligence et non d'une manœuvre du bailleur.

La cour retient en outre que la contradiction alléguée n'est pas de nature à rendre l'arrêt inexécutable, condition nécessaire à l'ouverture du recours, et que le dol n'est pas caractérisé, l'utilisation d'un précédent commandement de payer pour interrompre la prescription relevant du débat contradictoire et non d'une manœuvre frauduleuse. Faute de caractérisation de l'un des cas limitativement énumérés par la loi, le recours en rétractation est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet de la suspension des délais légaux durant l'état d'urgence sanitaire sur le délai de déchéance de l'action en validation d'un congé. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le droit d'agir du bailleur était éteint, l'action en validation de l'injonction de payer ayant été introduite hors du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que la période de suspension des délais instituée par le décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire a interrompu le cours du délai de déchéance, rendant l'action introduite après la reprise des délais recevable.

Elle rejette également les moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur, rappelant que le décès du représentant légal n'affecte pas la personnalité morale de la société, et de la compensation, faute pour le preneur de justifier d'une créance certaine. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de son allocation. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité forfaitaire. L'appelant principal en sollicitait la majoration au regard des conclusions d'une expertise, tandis que l'appelant incident en contestait le principe même, arguant de l'absence d'exploitation effective du fonds de commerce. La cour retient que l'absence d'exploitation, établie par un procès-verbal de constat d'huissier attestant que le local était fermé et vide, fait obstacle à l'indemnisation de la perte de la valeur du fonds, de la clientèle et des frais de réinstallation. Elle juge cependant que la privation de jouissance du local, imputable au bailleur, constitue un préjudice distinct justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Le montant alloué par les premiers juges étant considéré comme une juste réparation de ce préjudice spécifique, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur une violation du principe dispositif, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de son office après cassation avec renvoi. Le preneur commercial soutenait que la cour avait statué ultra petita en prononçant son expulsion pour défaut de paiement, alors que le bailleur n'avait fondé sa demande que sur une occupation sans droit ni titre. La cour rejette le moyen en rappelant qu'une juridiction de renvoi est tenue de se conformer au point de droit définitivement tranché par la Cour de cassation. Or, la Cour de cassation ayant précisément cassé l'arrêt antérieur en retenant que le défaut de paiement du preneur était établi, la cour de renvoi était nécessairement saisie de ce motif d'expulsion. Elle ajoute que la jonction de l'action en annulation du congé et de l'action en expulsion obligeait le juge à examiner l'ensemble des motifs du congé, sans que cela ne constitue une modification de l'objet du litige. Dès lors, la cour n'a pas statué au-delà des demandes mais a tiré les conséquences de la décision de la juridiction suprême. Le recours en rétractation est en conséquence rejeté.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement contesté par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion, constatant le défaut de paiement et l'absence de procédure de conciliation initiée par les locataires. La cassation était intervenue pour défaut de motivation, la première cour d'appel n'ayant pas examiné le moyen des preneurs qui soutenaient avoir reçu un congé pour reprise personnelle et non pour impayés, bien que les deux actes portent des références judiciaires identiques. Se conformant au point de droit jugé, la cour constate, après examen des dossiers de notification, l'existence de deux commandements de nature distincte mais revêtus des mêmes références de dossier et d'ordonnance judiciaire. Elle retient qu'il est inconcevable que deux actes différents procèdent des mêmes références et en conclut que le congé réellement notifié était celui visant la reprise pour usage personnel. La demande en expulsion fondée sur le défaut de paiement est par conséquent privée de fondement, ce qui rend sans objet la demande accessoire d'inscription de faux. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé qui lui a été délivré s'il n'a pas engagé la procédure de conciliation. Cette déchéance entraîne la fin du bail et autorise le bailleur à poursuivre l'expulsion du preneur, laquelle constitue un effet direct du congé.

Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui, saisie d'une demande en résiliation et expulsion fondée sur un tel congé, examine les moyens de défense du preneur au lieu de vérifier si ce dernier était déchu de son droit de les invoquer pour n'avoir pas préalablement saisi la commission de conciliation.

Encourt la cassation pour dénaturation des faits et fausse application de la loi, l’arrêt qui, pour débouter le preneur évincé de sa demande en indemnisation, retient qu’il n’a pas respecté les formalités prévues par l’article 13 du dahir du 24 mai 1955 pour exercer son droit de priorité, sans examiner les pièces, notamment la notification adressée par voie d’huissier, produites par le preneur et établissant l’accomplissement de ces diligences. En ignorant un tel élément de preuve déterminant, la cour d’appel a fondé sa décision sur des faits matériellement inexacts.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial n'avait pas saisi le tribunal d'une action en contestation des motifs du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai d'un mois suivant la notification de l'ordonnance de non-conciliation, une cour d'appel en déduit à bon droit que le preneur est déchu de l'ensemble de ses droits découlant du dahir du 24 mai 1955. Par ailleurs, c'est à juste titre qu'elle écarte l'argument tiré de l'irrégularité de la notification, dès lors que, conformément à l'article 522 du Code de procédure civile, la notification faite au siège social de la société preneuse est valable.

Viole l'article 39 du Code de procédure civile et le principe de la force probante des actes authentiques, la cour d'appel qui annule un congé pour défaut de paiement des loyers en retenant l'irrégularité de sa notification. En effet, un certificat de notification établi par un commissaire de justice est un acte officiel qui fait foi jusqu'à inscription de faux des faits que l'officier y a personnellement constatés.

Ne saurait dès lors être écarté un tel certificat au motif qu'il mentionne le numéro de la carte d'identité du destinataire « selon sa déclaration » tout en constatant son refus de recevoir l'acte, cette circonstance ne constituant pas une contradiction de nature à vicier la notification. Par conséquent, manque également de base légale l'arrêt qui, sur la base de cette notification jugée à tort irrégulière, dispense le preneur de l'obligation de recourir à la procédure de conciliation et considère que le délai de paiement des loyers s'ajoute au délai de préavis de six mois, alors que le premier est inclus dans le second.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte l'argument du preneur tiré de la délivrance d'un second congé par le bailleur. En effet, ce second congé, fondé sur une cause distincte du premier et ayant fait l'objet d'un jugement d'annulation, ne saurait valoir renonciation au bénéfice du premier congé dès lors que le jugement statuant sur ce second congé n'a pas ordonné le renouvellement du bail.

La cour d'appel n'est, par conséquent, pas tenue de répondre à un tel moyen, jugé inopérant.

Encourt la cassation pour motivation viciée, assimilable à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui valide le préavis délivré par un bailleur au motif que le preneur n'a pas justifié de l'issue de la procédure de conciliation qu'il a initiée. En effet, la seule introduction de la demande en conciliation par le preneur, suite au préavis, suffit à paralyser l'action du bailleur en validation dudit préavis, peu important l'issue de cette procédure.

Statuant en chambres réunies sur la portée de l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955, la Cour Suprême juge que le preneur, destinataire d’un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré, qui omet d’engager la procédure de conciliation dans le délai légal, est seulement déchu de son droit de contester les nouvelles conditions proposées.

Cette déchéance n’entraîne pas la résiliation du bail mais a pour unique conséquence de réputer le preneur comme ayant accepté le nouveau loyer. Dès lors, le bail se trouve renouvelé de plein droit aux conditions de l’offre et le preneur ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre, rendant la demande d’expulsion du bailleur infondée.