Thème
Copropriété

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'un syndic de copropriété visant à obtenir l'accès au compte bancaire de l'union des propriétaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de légitimité entre plusieurs syndics désignés. L'établissement bancaire avait en effet gelé le compte en raison de nominations concurrentes, l'une émanant du conseil de l'union de l'ensemble immobilier, les autres d'assemblées générales de certains syndicats particuliers.

La cour retient qu'en application de l'article 29 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété, la désignation du syndic par le conseil de l'union, organe faîtier de l'ensemble immobilier, prime sur toute désignation ultérieure émanant d'une assemblée générale d'un syndicat particulier. Elle relève que le procès-verbal de nomination par le conseil de l'union n'a fait l'objet d'aucune action en annulation et conserve donc sa pleine force probante.

Dès lors, les nominations concurrentes sont jugées contraires à la loi et inopérantes. Le syndic désigné par le conseil de l'union justifie par conséquent d'une qualité pour agir incontestable.

Le jugement est infirmé et, statuant à nouveau, la cour ordonne à la banque de permettre au syndic appelant de gérer le compte de l'union des propriétaires, sous astreinte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité pour troubles de voisinage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire à raison de désordres provenant d'une partie commune. Le tribunal de commerce avait débouté un établissement bancaire de sa demande en réparation formée contre l'exploitant d'un fonds voisin pour des infiltrations d'eaux usées.

L'appelant soutenait que la responsabilité incombait à son voisin, dans le local duquel se situait le raccordement défectueux à l'origine des désordres. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire qui établit que les désordres proviennent du raccordement principal des canalisations de l'immeuble.

Elle qualifie cet équipement de partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour rappelle qu'en application de l'article 13 de cette loi, la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes pèse exclusivement sur le syndicat des copropriétaires.

L'action ayant été dirigée à tort contre un copropriétaire individuel, lequel n'est responsable que des dommages provenant de ses parties privatives, le jugement de rejet est confirmé.

Saisi d'une action en responsabilité délictuelle pour des infiltrations d'eaux usées, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire dont le local abrite une canalisation commune défectueuse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en réparation formée par un établissement bancaire contre l'exploitant du fonds de commerce voisin.

L'appelant soutenait que la faute de l'intimé était établie, ce dernier contestant sa qualité à défendre au motif que le dommage provenait d'une partie commune de l'immeuble. La cour relève, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que l'origine des désordres se situe dans le collecteur principal des eaux usées de l'immeuble, lequel dessert l'ensemble des copropriétaires.

Elle retient que cette canalisation constitue une partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dès lors, en application de l'article 13 de ladite loi, la cour juge que la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes incombe à l'union des copropriétaires, seule dotée de la personnalité morale pour répondre de tels faits.

L'action dirigée contre un copropriétaire pris individuellement pour un dommage causé par une partie commune est par conséquent mal fondée. Le jugement de première instance ayant rejeté la demande est en conséquence confirmé.

Ayant constaté qu'une société, désignée en qualité de syndic d'une copropriété en application de la loi n° 18-00, a conclu un contrat de service en son nom propre, la cour d'appel retient à bon droit que cette société a agi à titre personnel et non en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Elle en déduit exactement que le syndic est seul tenu des obligations découlant de cet acte, et que les dispositions du Dahir des obligations et des contrats relatives aux effets du mandat à l'égard des tiers ne sont pas applicables.

Ne viole pas les dispositions des articles 321 et 342 du Code de procédure civile la cour d'appel qui, ayant instruit l'affaire et rendu un jugement avant dire droit directement à l'audience en application de l'article 333 du même code, statue au fond sans qu'un rapport ait été établi par le conseiller rapporteur, cette formalité n'étant pas requise lorsque l'affaire n'a pas été renvoyée au cabinet de ce dernier pour instruction. Justifie par ailleurs légalement sa décision la cour d'appel qui, pour statuer sur une demande en paiement de charges de copropriété, se fonde sur un rapport d'expertise dont elle a souverainement apprécié la valeur et la portée, après avoir contrôlé que l'expert avait limité sa mission aux seuls biens dont la propriété du débiteur était établie pour la période concernée, et rejette comme de simples allégations non prouvées les critiques formulées contre ledit rapport.

Il résulte de l'article 25 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée par la loi n° 106-12, que l'ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance pour le recouvrement des charges de copropriété est susceptible d'appel. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui déclare un tel appel irrecevable au motif que l'ordonnance aurait dû faire l'objet d'une opposition préalable, alors que cette voie de recours, prévue par le droit commun de la procédure civile, est exclue par la procédure spéciale édictée en la matière.

Il résulte de l'article 25 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, en tant que texte spécial, que l'ordonnance d'injonction de payer rendue pour le recouvrement des charges de copropriété est susceptible d'appel. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer l'appel irrecevable, retient que le copropriétaire débiteur aurait dû former opposition à l'encontre de ladite ordonnance avant d'interjeter appel, appliquant ainsi à tort la procédure de droit commun prévue par le code de procédure civile.

En matière de copropriété, le juge des référés demeure compétent pour ordonner la suspension de l’exécution des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires lorsque l’urgence et l’absence d’atteinte au fond sont caractérisées, nonobstant les attributions spécifiques prévues par la loi n°18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’urgence s’apprécie notamment au regard du risque imminent qu’entraînerait l’exécution immédiate de ces décisions sur la situation juridique du copropriétaire demandeur, spécialement lorsqu’une action en annulation de ladite assemblée est pendante devant la juridiction du fond. À cet effet, le juge des référés peut procéder à un examen sommaire des pièces versées au dossier afin d’apprécier la vraisemblance du litige sans préjuger du fond du droit.

Concernant la gestion de la copropriété, la désignation d’un administrateur provisoire peut être ordonnée en référé sur le fondement de l’article 59 bis 1 de la loi n°18.00. Une telle mesure se justifie lorsque le syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés sérieuses entravant ou empêchant l’accomplissement régulier de ses missions essentielles de conservation et de gestion des parties communes, particulièrement en présence de litiges affectant profondément son fonctionnement. La recevabilité de cette demande suppose toutefois que celle-ci émane d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 10 % des voix au sein du syndicat.

En l’espèce, la Cour d’appel, infirmant l’ordonnance ayant décliné à tort la compétence du premier juge, a accueilli les demandes d’un copropriétaire en ordonnant, d’une part, la suspension provisoire de l’exécution des décisions de l’assemblée générale tenue le 14 novembre 2024 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur l’action en nullité introduite. D’autre part, constatant l’existence avérée de difficultés sérieuses de gestion et de nombreux litiges internes, ainsi que la représentativité suffisante du demandeur, elle a désigné un administrateur provisoire chargé pendant une année d’assurer la maintenance et la gestion des parties communes, tout en fixant précisément sa rémunération mensuelle.

L’arrêt en cause relève un contentieux portant sur l’exercice du droit de préférence dans le cadre d’une vente immobilière en copropriété. Après examen des pièces du dossier et de la décision attaquée, la juridiction de première instance avait ordonné l’attribution de la propriété du bien litigieux à la partie requérante, sur le fondement du droit de préférence tel que prévu par le règlement de copropriété, en se fondant notamment sur l’article 23, avec renvoi aux dispositions du Dahir du 16 novembre 1946, qui régit le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements.

La cour d’appel, en confirmant la décision de première instance, a retenu que le droit de préférence était acquis, malgré les arguments opposés concernant l’absence de nomination régulière d’un syndic et les irrégularités dans la représentation des intérêts des parties mineures. La cour a ainsi considéré que le système de copropriété, dès lors qu’il produisait ses effets juridiques, permettait l’exercice immédiat du droit de préférence, sans que l’application immédiate des dispositions du nouveau régime législatif ne puisse remettre en cause ledit droit, notamment en référence aux dispositions de l’article 39 de la loi 18.00.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel en retenant plusieurs motifs :

• L’arrêt a appliqué à tort les dispositions du Dahir du 16 novembre 1946 relatives au droit de préférence, lesquelles sont désormais abrogées par la loi 18.00.
• La Cour relève une méconnaissance du principe de non-rétroactivité des lois, en ce sens que le nouveau régime juridique du droit de préférence a été indûment appliqué à une vente intervenue avant son entrée en vigueur.
• La motivation de l’arrêt d’appel a été jugée erronée, puisqu’elle s’est fondée sur une interprétation inexacte des règles relatives au droit de préférence, en admettant qu’un règlement de copropriété antérieur à la loi 18.00 pouvait être assimilé aux nouvelles dispositions sans avoir été préalablement mis à jour.
• Enfin, la juridiction a constaté une irrégularité procédurale majeure : le dossier n’a pas été transmis aux autorités compétentes en matière de représentation légale des mineurs, en l’occurrence le ministère public, en violation des exigences de l’article 9.

La Cour de cassation a, par conséquent, cassé l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même juridiction, autrement composée, afin de statuer de nouveau en conformité avec les prescriptions légales et les principes de procédure applicables.

La Cour d’appel, saisie d’un litige portant sur la répartition des charges et la modification du règlement de copropriété, s’est prononcée sur la recevabilité de l’action au regard de la procédure préalable devant l’assemblée générale (art. 37 de la loi n° 18.00). Rejetant l’exception d’irrecevabilité fondée sur l’inobservation de cette formalité, elle relève que les demandeurs ont vainement sollicité le syndic, ce qui les autorise à saisir directement le juge (art. 38 de la loi n° 18.00), aucune sanction n’étant d’ailleurs attachée à l’absence de saisine de l’assemblée générale.

La Cour confirme ensuite la qualité à agir des copropriétaires et reconnaît celle d’un usufruitier pour contester la répartition des charges, dès lors qu’il contribue effectivement à leur paiement. Sur le fond, elle rappelle que la quote-part des charges incombant à chaque copropriétaire se détermine en fonction de la superficie de son lot (art. 6 de la loi n° 18.00). L’expertise ordonnée a permis d’établir le caractère excessif de la contribution des demandeurs, justifiant une révision de leurs charges à la baisse.

Enfin, la Cour se prononce sur la substitution du syndic, rappelant le principe selon lequel le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et pièces afférents à la gestion de l’immeuble, conformément aux obligations légales qui lui incombent.

La Cour d’appel de Casablanca a confirmé un jugement en matière de copropriété, rejetant l’appel d’un copropriétaire qui contestait l’usage restrictif de son lot à l’habitation.

La Cour a rappelé le droit des copropriétaires d’agir individuellement pour la défense de leurs droits (article 35 de la loi n° 18.00) et a validé l’action des intimés en se fondant sur les articles 13, 15 et 18 de la même loi, ainsi que sur l’article 971 du Dahir des Obligations et des Contrats.

Le litige portait sur la validité d’une clause du règlement de copropriété limitant l’usage d’un lot à l’habitation. La Cour a confirmé la légalité de cette clause en vertu de l’article 9 de la loi n° 18.00, qui autorise les règlements de copropriété à définir la destination des lots et à restreindre leur usage.

Cet arrêt confirme le pouvoir du règlement de copropriété de restreindre l’usage des lots et souligne l’obligation pour les copropriétaires de respecter ces restrictions.

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté des acquéreurs de leur demande tendant à la reconnaissance de leurs droits sur des parties communes, notamment un emplacement de parking, dans un immeuble en copropriété.

La Cour d’appel avait rejeté la demande, considérant que les acquéreurs disposaient d’un emplacement de parking et que leur allégation de ne pas pouvoir en jouir était infondée.

La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de motivation et dénaturation des faits. Elle a relevé que la Cour d’appel n’avait pas recherché si les acquéreurs avaient la jouissance effective de l’emplacement de parking, alors même qu’ils soutenaient en être privés du fait des agissements de la venderesse.

La Cour de cassation a jugé que cette omission constituait un défaut de motivation et une dénaturation des faits, entachant la décision d’une erreur de droit. Elle a en conséquence cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel autrement composée pour qu’elle statue à nouveau, en tenant compte de l’ensemble des éléments de fait et de droit, et notamment des dispositions de la loi n° 18.00 relative au régime de la copropriété.

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté des acquéreurs de leur demande en revendication de leurs droits sur un emplacement de parking dans un immeuble en copropriété.

L’arrêt attaqué a été censuré pour défaut de motivation et dénaturation des faits. En effet, la Cour d’appel a considéré à tort que les acquéreurs disposaient d’un emplacement de parking, alors même que ces derniers soutenaient en être privés.

La Cour de cassation a jugé que cette conclusion était erronée et dénaturait les prétentions des acquéreurs. Elle a donc cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel autrement composée.

La Cour de cassation rappelle l’importance de la motivation des décisions de justice, et sanctionne la dénaturation des faits et des demandes des parties. En matière de copropriété, le droit de disposer d’un espace de stationnement ne se limite pas à la simple reconnaissance de son existence, mais implique également la possibilité d’en jouir effectivement.

La Cour d’appel de Casablanca a statué sur un recours en contestation d’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires.

La Cour a examiné la recevabilité du recours, le fondement juridique applicable et l’autorité de la chose jugée.

Elle a rejeté l’argument de la requérante selon lequel l’article 57 du Dahir sur la copropriété était inapplicable, confirmant la validité de l’article 30 de la loi 18.00 modifiée.

La Cour a ensuite retenu l’autorité des décisions antérieures rendues par le tribunal de première instance et confirmées en appel concernant la notification du procès-verbal et la cotisation contestée, en application des articles 418 et 450 du Code de procédure civile.

En conséquence, la Cour a jugé le recours non fondé et l’a rejeté, confirmant ainsi la validité du procès-verbal de l’assemblée générale.

Le non-respect de la procédure de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, telle que définie par l’article 16 ter (3) de la loi n° 18.00, emporte la nullité de ladite assemblée et de ses résolutions. Le droit des copropriétaires de pallier l’inertie du syndic est strictement conditionné par l’envoi préalable à ce dernier d’une demande formelle de convocation.

Le tribunal a ainsi annulé une assemblée générale au motif que les copropriétaires l’ayant convoquée n’avaient pas rapporté la preuve de cette démarche préalable indispensable. L’absence de cette formalité initiale rend la convocation irrégulière et l’assemblée qui en résulte, contraire à la loi.

L’annulation d’une assemblée générale de syndicat des copropriétaires repose sur le non-respect strict des dispositions de la loi 18.00 régissant la copropriété.

Une convocation d’assemblée générale est nulle si le mandat du syndic a expiré sans renouvellement, violant l’article 19 de la loi 18.00. La nullité est également avérée si la convocation intervient au-delà du délai annuel de 30 jours prescrit par l’article 16 bis 2.

La désignation d’un syndic est invalidée si elle ne respecte pas la majorité des copropriétaires présents ou représentés, comme l’exigent les articles 18, 19 et 21 de la loi 18.00. La notion de « majorité » implique nécessairement la présence de plusieurs copropriétaires.

De même, une décision de révision des contributions aux charges communes est nulle si elle n’est pas adoptée à la majorité des trois quarts des copropriétaires, conformément à l’article 21 de la loi 18.00. L’absence de ce quorum légal rend la décision sans fondement juridique.

Le jugement rendu porte sur la légalité du vote intervenu lors de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires, ayant conduit à l’adoption d’une décision suspendant les procédures d’exécution judiciaire engagées contre deux sociétés débitrices du syndicat.

En premier lieu, la juridiction a examiné la recevabilité des interventions volontaires dans l’instance. Il a été relevé que les parties intervenantes ont déclaré ne pas être copropriétaires, alors que le litige concerne un acte adopté par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Dès lors, en l’absence d’intérêt et de qualité à agir, leur intervention a été jugée irrecevable. De surcroît, le second acte d’intervention a été présenté à un stade avancé de la procédure, alors que la demande principale était en état d’être jugée, ce qui justifie également son rejet en application de l’article 113 du Code de procédure civile.

Au fond, le litige porte sur la validité de la décision prise par l’assemblée générale du 29 mars 2019, laquelle a adopté, à la majorité, l’arrêt des procédures d’exécution judiciaire engagées par le syndicat contre les sociétés débitrices. Le demandeur a contesté cette décision en invoquant plusieurs griefs, notamment l’absence d’inscription de cette question à l’ordre du jour et l’existence de conflits d’intérêts au sein de la majorité ayant voté en faveur de cette suspension.

L’examen du dossier et du rapport d’expertise judiciaire a permis à la juridiction de constater que le vote a été principalement influencé par des entités directement liées aux sociétés débitrices. Il a été établi que le principal groupe immobilier impliqué détenait, par le biais de ses filiales, une position majoritaire dans la copropriété, lui permettant d’exercer un contrôle sur les décisions du syndicat. Il en résulte que la décision contestée a été adoptée non dans l’intérêt général du syndicat, mais pour protéger les intérêts particuliers des entités majoritaires, lesquelles avaient des liens économiques et structurels avec les sociétés débitrices.

La juridiction a rappelé que le syndicat des copropriétaires a pour mission la gestion et la préservation des parties communes, ainsi que la garantie des intérêts financiers de la copropriété. L’objectif des procédures d’exécution engagées était de recouvrer des créances nécessaires à l’entretien et à la gestion des parties communes. Dès lors, la suspension de ces procédures par un vote majoritaire, motivé par des intérêts particuliers, constitue un abus de droit. Le tribunal a fondé sa décision sur la théorie de l’abus de majorité, en se référant aux principes posés par les articles 91, 92 et 94 du Code des obligations et contrats, lesquels encadrent l’usage des droits et prohibent leur exercice lorsqu’il en résulte un préjudice injustifié.

Le tribunal a jugé que la décision attaquée, bien qu’adoptée à la majorité, est entachée d’un détournement de pouvoir, car elle porte atteinte aux intérêts collectifs du syndicat au profit d’une partie des copropriétaires. En conséquence, il a prononcé l’annulation de la résolution litigieuse et confirmé la poursuite des mesures d’exécution contre les sociétés débitrices. En revanche, les autres demandes ont été rejetées faute de fondement, et les frais ont été mis à la charge de la partie perdante.

Les dispositions de l’art 43 de la loi 106.12 modifiant la loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient que les créances se prescrivent par un délai de 5 ans à compter de la date de leur approbation lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

La façade de l’immeuble est considérée comme une partie commune appartenant à l’ensemble des copropriétaires dans le cadre de la copropriété.

La réalisation d’éléments en bois dans les couloirs et la pose de fenêtres en fer sur la façade commune constituent un dommage esthétique. Chaque copropriétaire a le droit d’agir en justice contre le responsable de ces modifications et d’en obtenir la suppression, selon les modalités que le tribunal jugera appropriées.

En matière de retrait d’un lot en copropriété, la Cour suprême clarifie les conditions de preuve et d’exercice du droit de préférence.

La preuve de l’assujettissement d’un immeuble immatriculé au régime de la copropriété, régi par le dahir du 16 novembre 1946, repose exclusivement sur les inscriptions portées au titre foncier. La production d’une attestation de la conservation foncière est donc suffisante, sans qu’il soit requis de démontrer la constitution effective d’un syndicat.

La haute juridiction juge par ailleurs que le défaut de notification de l’action au syndic est sans incidence sur la validité du droit de préférence exercé par un copropriétaire.

Enfin, l’offre de retrait est jugée complète dès lors qu’il est établi par les pièces de la procédure, notamment le procès-verbal d’offre réelle, que le montant consigné par le retrayant couvre non seulement le prix de vente mais aussi l’intégralité des frais et honoraires afférents à la transaction, tels que les droits d’enregistrement et de conservation foncière.

Le syndic de copropriété, régulièrement désigné en application de l’article 10 du dahir du 16 novembre 1946, a qualité pour agir en recouvrement des charges communes sans avoir à justifier du dépôt du procès-verbal de sa nomination ni d’une autorisation spéciale de l’assemblée générale, une telle action relevant de ses attributions légales.

En procédure, le grief tiré du défaut de notification de l’ordonnance de clôture est inopérant lorsque l’affaire, n’ayant requis aucune mesure d’instruction, est déclarée en état d’être jugée à l’audience.

Enfin, est irrecevable, pour son caractère vague et ambigu, le moyen de cassation qui, alléguant un défaut de réponse à conclusions, omet de désigner les défenses que les juges du fond auraient précisément ignorées.

Le partage d'un immeuble immatriculé détenu en indivision et la création d'un titre foncier distinct pour une partie de celui-ci sont subordonnés à l'accord de tous les propriétaires indivis. Par conséquent, une cour d'appel qui annule le nouveau titre foncier après avoir constaté l'absence de consentement de l'un des coindivisaires à l'opération de division justifie légalement sa décision.

Etant donné que l’article 230 du DOC dispose que « les obligations valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et que l’article 488 du même code dispose que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat« , et qu’aucune disposition du contrat ne fait référence à l’existence d’une construction sur le toit, ni permet la présence d’une telle construction, la Cour a appliqué la loi en ce qu’elle a considéré que la construction relève de la propriété commune et que le toit est considéré comme une partie commune à moins qu’il en soit convenu autrement.

Cette dernière a basé sa décision sur les contrats, le rapport d’expertise et  le plan du terrain qui n’attestent en aucun cas que le propriétaire garderait la propriété du toit, elle retient par ailleurs que la construction est intervenue sans l’accord des autres propriétaires.

L’hypothèque consentie sur un titre foncier avant son morcellement en lots de copropriété grève, en vertu de son indivisibilité, la totalité des titres qui en sont issus. Le créancier hypothécaire conserve ainsi son droit de suite et peut valablement diriger la saisie sur un seul des lots, les cessions ultérieures lui étant inopposables.

L’opposition formée par le débiteur doit par conséquent être rejetée, d’autant plus lorsque celui-ci ne conteste pas le principe même de sa dette. Les moyens tirés d’une violation des articles 205 et 206 du Dahir du 2 juin 1915 sont inopérants, dès lors que la mention du numéro du titre foncier suffit à identifier l’immeuble et que le choix du lot poursuivi relève du droit du créancier.