Mot clé
قيمة كرائية

Saisi d'un double appel relatif à l'exécution des obligations de fin de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation des travaux d'aménagement et la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie au preneur sortant, tout en rejetant la demande de ce dernier en remboursement des travaux ainsi que la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation.

En appel, le bailleur soutenait que les travaux, modifiant la structure du bien sans autorisation administrative, justifiaient sa demande de remise en état, tandis que le preneur sollicitait le remboursement desdits travaux au titre de la plus-value apportée. La cour écarte les prétentions du bailleur, retenant que les travaux, n'ayant pas affecté les fondations et piliers de l'immeuble, s'inscrivaient dans le cadre de l'autorisation contractuelle.

Elle relève en outre que la relocation immédiate du bien à un nouveau preneur exerçant la même activité démontre que le bailleur n'a subi aucun préjudice mais a au contraire bénéficié des améliorations. La cour rejette également la demande du preneur en remboursement, dès lors que le contrat stipulait que les travaux seraient réalisés à ses frais exclusifs.

Faute pour le preneur de prouver la qualité de commerçant du bailleur, la demande d'intérêts légaux est aussi écartée. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un bailleur à l'encontre de son preneur pour dégradations locatives et perte d'exploitation consécutives à la restitution des locaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve en l'absence d'état des lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soutenait que la restitution des clés n'emportait pas résiliation du bail et que la preuve des dégradations résultait d'un rapport d'expertise qu'il avait fait établir. La cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il incombe au bailleur de prouver que les dégradations alléguées sont imputables au preneur, ce dernier étant présumé avoir restitué les lieux en bon état.

Elle écarte à ce titre le rapport d'expertise produit, au motif qu'il a été établi unilatéralement et plusieurs mois après la restitution des clés, ce qui le prive de force probante. La cour retient en outre que la notification par le preneur de sa volonté de résilier le bail, suivie de la remise des clés acceptée par le bailleur, met fin à la relation contractuelle et à l'obligation de paiement des loyers, qui sont la contrepartie de la jouissance des lieux.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce précise les postes de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fixée après deux expertises contradictoires.

Devant la cour, le bailleur contestait le caractère excessif de l'indemnité tandis que le preneur en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour examine les composantes de l'indemnité au regard des dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que si l'indemnité doit couvrir la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, elle ne saurait s'étendre à des postes non prévus par ce texte. Dès lors, la cour écarte du calcul de l'indemnité les frais de recherche d'un nouveau local, les honoraires de courtage et les frais d'aménagement d'un nouveau fonds, considérant que ces derniers ne figurent pas dans l'énumération légale.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité d'éviction consécutive à un congé pour reprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du preneur et les modalités d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité au profit des héritiers du locataire initial.

En appel, le bailleur contestait la qualité de preneur de ces derniers, arguant qu'ils avaient perdu cette qualité du fait de l'occupation des lieux par des tiers à la succession, tandis que les preneurs sollicitaient par voie incidente la majoration de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que celle-ci a été définitivement consacrée par la décision ayant prononcé l'éviction, laquelle est revêtue de l'autorité de la chose jugée.

Sur le quantum, s'appropriant les conclusions d'une nouvelle expertise judiciaire ordonnée en cause d'appel, la cour juge que l'indemnisation doit être limitée à la valeur du droit au bail et aux frais de déménagement. Elle relève en effet que l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années fait obstacle à l'évaluation des éléments incorporels du fonds, tels que la clientèle et la réputation commerciale.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité, qui est réduit pour correspondre aux conclusions de l'expertise.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce statue sur l'appel formé par l'un des héritiers du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due.

L'appelant soulevait plusieurs moyens de nullité, notamment le défaut de communication du dossier au ministère public en présence d'un mineur et l'irrégularité du congé, tout en contestant l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte les moyens de nullité procédurale, retenant que le défaut de communication au ministère public ne peut être invoqué que par la partie protégée et que l'appelant avait reconnu avoir reçu le congé.

Sur le fond, la cour relève qu'un précédent arrêt, devenu définitif après rejet du pourvoi en cassation et concernant les autres cohéritiers, avait déjà fixé l'indemnité pour le même fonds de commerce. La cour retient que cette décision, passée en force de chose jugée quant à l'évaluation du préjudice, s'impose et que le montant arrêté constitue une juste réparation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à la somme fixée par la précédente décision.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a statué sur les modalités de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties.

Face à la contestation de la première expertise judiciaire ordonnée en première instance, la cour a ordonné une contre-expertise. La cour retient que ce second rapport, formellement régulier, procède à une juste appréciation des composantes de l'indemnité, notamment la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle fait siennes les conclusions de cette nouvelle expertise pour fixer le montant de la réparation due au preneur. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit au montant arrêté par le second expert.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de cette indemnité au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'une première expertise, contestée par le bailleur au motif qu'elle ne se fondait pas sur les déclarations fiscales du preneur. La cour rappelle qu'en application de l'article 7 de ladite loi, la valeur de l'actif commercial, composante principale de l'indemnité, doit être établie à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années. Elle retient que la première expertise, en évaluant des éléments incorporels tels que la clientèle et la réputation sur la base de simples déclarations du preneur et non sur des documents fiscaux, est dépourvue de fondement légal. Par conséquent, la cour écarte ce premier rapport et adopte les conclusions de la contre-expertise ordonnée en appel, laquelle a justement exclu de son évaluation les éléments incorporels faute de production par le preneur des justificatifs fiscaux requis. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait, après expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité en contrepartie de la validation du congé pour reprise personnelle. L'appelant contestait l'évaluation retenue, soulevant la violation par l'expert des critères de l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment par l'utilisation de déclarations fiscales étrangères à la société preneuse et le non-respect de la période de référence. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en appel, la cour relève la convergence des conclusions des deux rapports successifs quant au montant global de l'indemnisation et écarte la demande d'une contre-expertise collégiale. La cour retient que, dans le cadre de son pouvoir souverain d'appréciation, il lui appartient de fixer le montant du dédommagement en considération non seulement des éléments prévus par la loi, mais également de la durée particulièrement longue du bail, de la modicité du loyer et de la situation privilégiée de l'immeuble. Le jugement est en conséquence réformé sur le quantum de l'indemnité, dont le montant est souverainement réduit par la cour.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la preuve de l'existence d'un titre d'occupation en l'absence d'écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, faute pour l'occupant de produire un contrat de bail. L'appelant soutenait pour sa part l'existence d'une relation locative verbale et sollicitait une mesure d'instruction pour en rapporter la preuve par témoins. Faisant droit à cette demande, la cour ordonne un complément d'instruction dont il ressort que l'appelant occupait les lieux avec l'accord du précédent propriétaire. La cour retient que cette autorisation, établie par les témoignages recueillis, constitue un titre d'occupation suffisant pour faire échec à l'action en expulsion. Dès lors, la qualification d'occupation sans droit ni titre est écartée. Le jugement est en conséquence infirmé et la demande initiale rejetée.

La Cour Suprême juge que la détermination de l’assiette de l’impôt étant d’ordre public, l’absence de rectification de la taxe professionnelle par l’administration au titre d’un exercice antérieur ne confère aucun droit acquis au contribuable pour l’année suivante. En l’espèce, l’administration était fondée à émettre un rôle complémentaire en se basant sur la propre déclaration du redevable qui, bien que similaire à la précédente, révélait des éléments d’investissement justifiant une révision de la valeur locative.

Par conséquent, la Cour Suprême censure la décision des juges du fond ayant annulé le rappel d’impôt au motif, jugé erroné, que l’administration n’avait pas agi les années précédentes. Il annule leur décision pour violation de l’article 13 du dahir du 31 décembre 1961 et renvoie l’affaire devant la même juridiction afin qu’elle statue à nouveau après avoir procédé à la vérification de la valeur locative, base de l’imposition, conformément à l’article 6 du même texte.