Mot clé
تعويض عن الاحتلال

Saisi d'un litige relatif à une indemnité d'occupation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature juridique de l'action et le délai de prescription applicable. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant sans droit ni titre au paiement d'une indemnité, dont ce dernier contestait le principe en invoquant la prescription quinquennale des créances périodiques prévue à l'article 391 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande ne s'analyse pas en une créance de loyers mais en une action en réparation fondée sur l'enrichissement sans cause. Elle juge dès lors que cette action est soumise à la prescription de droit commun de quinze ans prévue par l'article 387 du même code. Faisant par ailleurs droit à l'appel incident des propriétaires et se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour étend la période d'indemnisation retenue par les premiers juges. L'appel principal est rejeté et le jugement est réformé sur le montant de l'indemnité et la période de calcul, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'inexécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation des préjudices respectifs des parties. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant à payer certaines redevances tout en lui allouant une indemnité pour les améliorations apportées au fonds. La cour écarte la demande du gérant-libre en indemnisation de sa perte de gain, retenant que celle-ci repose sur de simples conjectures faute de production des documents comptables obligatoires, seuls à même de prouver un préjudice économique certain. Elle infirme également le jugement en ce qu'il allouait une indemnité pour les améliorations, dès lors que le gérant a reconnu avoir emporté les équipements qu'il avait installés lors de son éviction. Faisant droit à l'appel incident du propriétaire, la cour condamne le gérant au paiement des factures d'eau et d'électricité en exécution d'une clause contractuelle expresse. Elle confirme en revanche le rejet de la demande de réparation des dégradations faute d'état des lieux initial, ainsi que celle pour perte de valeur commerciale, le propriétaire ayant lui-même contribué au préjudice en sollicitant la suspension de la licence d'exploitation. L'appel principal est rejeté et l'appel incident est partiellement accueilli, le jugement étant infirmé sur ces chefs.

Saisie d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'existence d'un bail commercial en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, considérant que l'occupant justifiait d'un titre locatif. En appel, les bailleurs soutenaient que l'occupant était sans droit ni titre, faute de contrat, et que les quittances de loyer et les dépôts de loyers à la caisse du tribunal constituaient des manœuvres pour créer une apparence de droit. La cour retient que l'occupant justifie de son droit au maintien dans les lieux par la production de quittances de loyer qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation recevable de la part des bailleurs. Elle considère que ces pièces suffisent à établir l'existence d'une relation locative liant l'occupant au défunt propriétaire, et par transmission à ses héritiers. Faute pour les appelants de rapporter la preuve de la résiliation ou de la nullité de ce bail, la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre ne peut prospérer. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Le débat portait sur l'exigibilité d'une indemnité d'occupation contractuelle due par un preneur et sa caution après l'échéance du terme du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant solidairement le preneur et sa caution au paiement de cette indemnité. L'appelant soutenait que l'offre de restitution des clés, même refusée par le bailleur, suffisait à mettre fin à l'occupation et que la pandémie constituait un cas de force majeure exonératoire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la simple offre de restitution des clés ne suffit pas à libérer le preneur de ses obligations. Faute pour ce dernier d'avoir suivi la procédure d'offre réelle et de consignation des clés prévue par l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, il demeure réputé occupant des lieux. La cour juge en outre que la crise sanitaire ne s'analyse pas en un cas de force majeure au sens de l'article 269 du même code, mais en un simple événement imprévu n'ayant pas rendu l'exécution de l'obligation absolument impossible, d'autant que la période d'occupation litigieuse était postérieure à la levée des principales restrictions administratives. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la résolution d'un contrat de société à la suite du décès d'un associé et sur l'expulsion du coassocié survivant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat, ordonné l'expulsion et condamné l'associé survivant au paiement d'une somme aux héritiers du défunt. L'appelant soutenait que le premier juge avait statué ultra petita, violé l'autorité de la chose jugée et appliqué d'office un fondement juridique non invoqué par les parties. La cour écarte ces moyens en retenant que la demande de résolution figurait expressément dans l'acte introductif d'instance, ce qui exclut tout dépassement des limites de la saisine. Elle rappelle qu'il appartient au juge d'appliquer la règle de droit adéquate aux faits de la cause, indépendamment du fondement juridique invoqué par les demandeurs, validant ainsi le recours aux dispositions relatives aux sociétés en participation. La cour relève enfin que la demande de résolution, ayant été omise et non rejetée dans une précédente instance, ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce rejette un recours en rétractation formé contre un de ses arrêts ayant confirmé un jugement qui condamnait une société à l'éviction d'une parcelle occupée sans titre et au paiement d'une indemnité d'occupation. La demanderesse à la rétractation invoquait cumulativement la contradiction des motifs de l'arrêt, le dol processuel de la partie adverse et l'omission de statuer sur sa demande de nouvelle expertise. Sur le premier moyen, la cour écarte la contradiction en rappelant que celle-ci, au sens de l'article 402 du code de procédure civile, s'entend d'un antagonisme entre les parties du dispositif rendant la décision inexécutable, et non d'une simple discordance dans la motivation. Elle rejette également le moyen tiré du dol, dès lors que le fait prétendument dissimulé, à savoir la date d'acquisition du bien par l'intimée, avait été débattu par les parties au cours de l'instance d'appel et ne constituait donc pas une découverte postérieure à l'arrêt. Enfin, la cour considère que la demande de nouvelle expertise constitue un simple moyen de défense et non une demande au sens de la loi, et que le fait pour l'arrêt de s'être fondé sur la première expertise valait rejet implicite mais nécessaire de cette demande. En conséquence, le recours est rejeté et la consignation est acquise au Trésor.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant une bailleresse à indemniser les titulaires d'un fonds de commerce pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée et l'étendue de la réparation due. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'une première expertise. L'appelante contestait le principe de sa responsabilité en niant l'existence d'une relation locative avec les intimés, et subsidiairement, le montant de l'indemnisation. La cour écarte le moyen principal en relevant que la responsabilité de la bailleresse, pour avoir conclu un nouveau bail au mépris des droits des preneurs, avait déjà été irrévocablement tranchée par une précédente décision passée en force de chose jugée. Sur le quantum du préjudice, la cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise concluant à un montant très inférieur, use de son pouvoir d'appréciation pour fixer l'indemnité à un montant intermédiaire. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation, qui est significativement réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour l'occupation d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la qualification de la relation juridique entre le locataire principal et l'occupant. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif qu'elle était fondée sur une réclamation de partage des bénéfices, incompatible avec l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre précédemment engagée par le demandeur. L'appelant soutenait que sa demande visait en réalité à obtenir une indemnité pour le préjudice subi du fait de son éviction de l'exploitation, et non le partage de bénéfices découlant d'un contrat de gérance. La cour relève cependant que la demande, telle que formulée, tendait à la détermination des revenus et des bénéfices du fonds, ce qui suppose l'existence d'une relation contractuelle de gérance ou de société. Or, la cour constate que la relation entre les parties avait été judiciairement qualifiée de relation de travail dans le cadre de la procédure d'expulsion, ce qui exclut toute prétention à un partage des profits. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Encourt la cassation partielle, pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour inclure le montant de la taxe de propreté dans l'indemnité d'occupation allouée au propriétaire, se borne à affirmer que ce dernier a dû s'acquitter de cette taxe durant la période d'occupation et qu'il est en droit d'en obtenir le remboursement, sans préciser les éléments de preuve lui ayant permis de constater le paiement effectif de ladite taxe. En revanche, approuve légalement sa décision la cour d'appel qui retient que le simple enregistrement d'un projet de procédure d'expropriation ne légitime pas l'occupation sans titre et qui fixe le point de départ de l'indemnisation à la date de l'inscription du droit de propriété du demandeur sur le livre foncier.

Encourt la cassation, pour défaut de motivation confinant à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui prononce l'éviction d'un preneur à bail commercial pour ne pas avoir engagé la procédure de conciliation à la suite d'un congé, sans répondre aux conclusions du preneur qui soulevait l'invalidité de ce second congé au motif qu'une procédure relative à un premier congé, dans laquelle le bailleur avait déjà manifesté son refus de renouveler le bail, était toujours pendante.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne l'expulsion d'un preneur à bail commercial qui, par un acte notarié postérieur au bail, s'est engagé à libérer les lieux à une date fixe. Un tel engagement, qui constitue une résiliation amiable du bail, le rend occupant sans droit ni titre après l'échéance convenue, sans que le bailleur soit tenu de lui délivrer le congé prévu par le dahir du 24 mai 1955. Est également valable l'engagement signé par le gérant de la société preneuse dès lors que, conformément aux statuts, celui-ci était encore en fonction à la date de l'acte, sa démission n'étant pas encore effective, rendant ainsi ses actes opposables à la société.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un preneur à bail commercial, retient que ce dernier s'est engagé, aux termes d'un avenant au contrat, à libérer les lieux à une date déterminée. Un tel engagement s'analyse en une résiliation amiable du bail qui déroge aux dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 et dispense le bailleur de délivrer congé. Est par ailleurs valablement engagée la société par les actes de son gérant, dès lors qu'au moment de leur conclusion, celui-ci était encore en fonction, le délai de préavis de sa démission, prévu par les statuts, n'étant pas expiré.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un preneur, dont le bail a été résilié et qui a fait l'objet d'un jugement d'expulsion, est redevable d'une indemnité d'occupation. Ayant constaté que le preneur s'était maintenu dans les lieux après le jugement ordonnant son expulsion, la cour d'appel en déduit exactement que l'indemnité est due pour la période courant de la date dudit jugement à celle de l'éviction effective. L'appréciation du montant de cette indemnité relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Saisie d’un recours en annulation contre une sentence arbitrale revêtue de l’exequatur, la Cour d’appel de commerce de Casablanca rejette l’ensemble des moyens soulevés par les recourants, lesquels visaient notamment la validité de la clause compromissoire, l’usage de la langue française, la représentation des parties et l’étendue du contrôle juridictionnel.

1. Sur la validité de la clause compromissoire

La Cour écarte le moyen tiré de l’annulation de la clause compromissoire pour défaut de désignation préalable des arbitres au regard de l’article 317 du Code de procédure civile. Elle oppose à ce moyen l’autorité de la chose jugée attachée à une décision judiciaire antérieure devenue définitive, ayant déjà tranché ce point, établissant que la procédure supplétive de désignation prévue à l’article 327-5 du même code remédie valablement à cette lacune, écartant ainsi toute sanction d’annulation.

2. Sur l’usage de la langue française et la violation de l’ordre public

La Cour juge que le choix par le tribunal arbitral de la langue française ne constitue pas une violation de l’ordre public marocain. Elle rappelle que si l’article 327-13 du Code de procédure civile désigne l’arabe comme langue par défaut, il permet expressément aux arbitres de choisir une autre langue pour les besoins de la procédure. Dès lors, le tribunal arbitral n’a fait qu’user d’une faculté prévue par la loi.

3. Sur la représentation des parties en matière d’arbitrage

La Cour rejette le moyen tiré du défaut de qualité du représentant adverse, soulignant que cette cause d’annulation ne figure pas parmi celles limitativement énumérées par l’article 327-36 du Code de procédure civile. Elle précise également que l’article 327-12 du même code instaure un régime spécifique à l’arbitrage, plus souple, permettant aux parties de se faire représenter par toute personne de leur choix, en dehors des exigences strictes applicables devant les juridictions étatiques.

4. Sur la portée du contrôle du juge de l’annulation

Enfin, la Cour refuse d’examiner les griefs relatifs à l’appréciation des faits ou à l’interprétation du contrat effectuée par les arbitres. Elle rappelle clairement que son contrôle, conformément à l’article 327-36 précité, est strictement limité aux cas d’ouverture prévus par la loi et ne saurait se confondre avec un réexamen du fond du litige, évitant ainsi toute assimilation du recours en annulation à une voie d’appel déguisée.

Ayant écarté l’ensemble des moyens, la Cour rejette en conséquence le recours en annulation et confirme la force exécutoire de la sentence arbitrale.

Il résulte de l'article 98 du Code des obligations et des contrats que le dommage subi par un bailleur du fait de l'occupation de son bien en vertu d'une sous-location irrégulière doit être calculé sur la base du loyer contractuel, lequel représente le gain dont il a été privé. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'occupation due par le sous-locataire évincé, évalue le préjudice du bailleur en se fondant sur une valeur locative réelle, et non sur le loyer convenu dans le contrat de bail principal que le bailleur avait librement accepté.

Il résulte de l'article 670 du Dahir des obligations et des contrats que le preneur demeure garant envers le bailleur de la personne à qui il a cédé son bail ou sous-loué le bien en violation d'une clause contractuelle. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter l'action en paiement dirigée par le bailleur contre le preneur initial, retient que la créance réclamée constitue une indemnité d'occupation due par le tiers occupant et non des loyers. En effet, une telle qualification, conforme à la loi qualifiant le cessionnaire irrégulier d'occupant, ne saurait décharger le preneur de son obligation de garantie des engagements nés du contrat de bail.

L'administration ne peut recourir aux procédures de recouvrement des créances publiques pour percevoir une indemnité d'occupation de son domaine privé lorsque l'existence même de l'occupation est l'objet d'une contestation sérieuse. Il lui incombe de saisir préalablement le juge pour faire établir sa créance et en déterminer le montant. Doivent par conséquent être annulés les ordres de recouvrement émis unilatéralement par l'administration dans de telles circonstances.