Mot clé
Usage du local

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résiliation de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la compétence d'attribution de la juridiction commerciale. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur la demande. L'appelant soutenait que la compétence revenait au tribunal de première instance, faute pour le premier juge d'avoir vérifié si les conditions d'application de la loi n° 49-16 étaient réunies. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige porte sur l'éviction d'un local à usage commercial. Elle rappelle qu'en application de l'article 36 de la loi n° 49-16, les tribunaux de commerce sont exclusivement compétents pour statuer sur les litiges relatifs à l'application de ladite loi. Dès lors, la nature commerciale de l'usage du local suffit à fonder la compétence de la juridiction spécialisée. Le jugement est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable la demande d'un preneur visant à obtenir une autorisation judiciaire pour réaliser des travaux dans les locaux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'urgence et le bien-fondé d'une telle requête. Le juge de première instance avait rejeté la demande pour défaut d'urgence. En appel, le preneur soutenait que l'impossibilité d'exploiter les lieux du fait de leur dégradation caractérisait un préjudice imminent justifiant l'intervention du juge. La cour d'appel de commerce écarte ce débat en retenant que les travaux sollicités, qualifiés de simples réparations locatives telles que la plomberie, la peinture et le carrelage, ne requièrent pas l'autorisation préalable du bailleur. Elle ajoute qu'aucune pièce au dossier ne démontre un refus formel de ce dernier ou de l'autorité administrative. La demande étant jugée sans objet, l'ordonnance entreprise est confirmée, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction. Le preneur soutenait en appel que sa défaillance n'était pas constituée, dès lors qu'il avait été privé de la jouissance des lieux loués par le fait même du bailleur, fait établi par une décision pénale définitive. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen en se fondant sur un arrêt pénal, devenu définitif après cassation, qui a condamné le bailleur pour le délit d'éviction illégale du preneur. La cour rappelle que le paiement du loyer constitue la contrepartie de la jouissance paisible de la chose louée. Dès lors que le preneur a été privé de l'usage du local commercial par le fait du bailleur, la créance de loyers pour la période litigieuse est jugée inexistante, privant ainsi de fondement la demande en paiement et en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et la demande du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation d'un manquement grave du preneur à ses obligations. Le bailleur soutenait que l'usage du local comme atelier, notamment par l'entreposage de pièces usagées et le défaut d'autorisation administrative, justifiait la résiliation du bail pour faute. La cour écarte ce moyen en relevant que l'absence de contrat écrit, si elle ne remet pas en cause la relation locative, empêche de prouver la violation d'obligations spécifiques qui n'auraient pas été expressément convenues. Elle retient que les désordres constatés, tels que la présence de résidus liés à l'activité, sont la conséquence normale de l'exploitation d'un atelier de réparation, activité préexistante à l'acquisition du bien par le bailleur et ne caractérisant pas un dommage au local. La cour rappelle en outre que le défaut d'autorisation administrative relève des seuls rapports entre le preneur et l'autorité publique et ne constitue pas un manquement aux obligations locatives envers le bailleur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve du manquement du bailleur à son obligation de garantie. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur de ses demandes, faute de preuve. L'appelant soutenait que les voies de fait du bailleur, consistant en une coupure d'électricité et des actes d'obstruction, constituaient une violation de son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués. La cour retient que la preuve d'un tel manquement incombe au preneur et que celle-ci n'est pas rapportée en l'espèce. Elle juge qu'un constat d'huissier décrivant le matériel présent dans les locaux et une décision pénale condamnant le bailleur pour des faits de violence et de dégradation matérielle sont impropres à établir l'impossibilité effective pour le preneur d'exploiter son fonds de commerce. La cour écarte également la portée probatoire d'une précédente décision de justice invoquée, rappelant qu'un arrêt énonçant un principe de droit ne peut valoir preuve des faits d'une autre cause, en application de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de justifier du trouble de jouissance allégué, le jugement entrepris est confirmé.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.