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Transmission du droit au bail

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le preneur contestait la validité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et le paiement des arriérés.

L'appelant soulevait principalement l'inopposabilité de la mise en demeure, faute pour les héritiers du bailleur initial de lui avoir notifié la dévolution successorale du bail dans les formes de la cession de créance prévues à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la finalité de la notification est d'informer le débiteur du changement de créancier.

Or, le preneur ayant antérieurement engagé des procédures judiciaires contre les héritiers en leur qualité, sa connaissance certaine de la transmission du droit au bail était établie, rendant la notification formelle superfétatoire. La cour rejette également la demande de sursis à statuer fondée sur une plainte pour faux, au motif que le simple dépôt d'une plainte, sans preuve de l'engagement de poursuites, ne peut suspendre l'instance civile.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers commerciaux effectué au profit des héritiers de l'ancien bailleur, alors que le preneur avait connaissance de la dévolution du bien à l'un des héritiers devenu propriétaire unique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en expulsion, considérant que le preneur n'était pas en état de Tumatul dès lors que les loyers avaient été consignés au nom de la succession.

La question soumise à la cour était de savoir si la connaissance par le preneur de la qualité de nouveau bailleur unique de l'appelant rendait non libératoire le paiement des loyers effectué au nom de l'indivision successorale. La cour retient que la connaissance par le preneur de la transmission du droit au bail est établie par plusieurs actes et décisions judiciaires antérieures, notamment un jugement en révision de loyer ayant expressément constaté cette connaissance.

Dès lors, la cour considère que le paiement effectué à un tiers, en l'occurrence l'indivision successorale, n'est pas valable et ne saurait éteindre l'obligation du preneur envers le véritable créancier. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant ainsi caractérisé, les conditions de la résiliation du bail et de l'expulsion prévues par la loi n° 49.16 sont réunies.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, outre sa condamnation au paiement des arriérés locatifs et de dommages et intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la transmission du droit au bail par voie successorale. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des loyers, validé l'injonction de payer et d'évacuer, et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, héritier du contractant initial, au motif que la transmission du droit ne lui avait pas été notifiée conformément aux articles 195 et 196 du code des obligations et des contrats. La cour retient que la sommation de payer, dès lors qu'elle mentionne expressément la qualité d'héritier du nouveau bailleur, vaut notification suffisante de la transmission du droit et rend celle-ci opposable au preneur.

Elle relève en outre que le preneur, en se prévalant de paiements effectués au profit de l'héritier, a implicitement reconnu sa qualité, ce qui rend ses dénégations contradictoires et inopérantes. La cour écarte également le moyen tiré de la compensation avec le dépôt de garantie, jugeant une telle demande prématurée tant que les lieux ne sont pas effectivement libérés.

Statuant sur la demande additionnelle, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers postérieurs.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à délivrer des quittances de loyer, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la portée d'une précédente décision ayant statué sur la qualité de preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs en nullité des actes de cession et en expulsion.

Les appelants contestaient la qualité de preneur de l'intimé, arguant de la nullité de la chaîne de cessions successives du droit au bail et de l'inexistence d'un fonds de commerce. Ils soutenaient en outre n'être tenus à la délivrance d'aucune quittance dès lors que les loyers, consignés à la caisse du tribunal, n'avaient pas été effectivement encaissés.

La cour écarte ces moyens en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt. Elle relève que cette décision antérieure avait définitivement reconnu la qualité de preneur à l'intimé, après avoir constaté que les bailleurs avaient eux-mêmes validé la transmission du bail en acceptant les loyers du cessionnaire.

Dès lors, la qualité de locataire étant irrévocablement établie, la cour retient que l'obligation de délivrer quittance naît du paiement régulier des loyers, peu important que celui-ci ait été effectué par voie d'offres réelles et de consignation en raison du refus des bailleurs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du bailleur et le régime de la prescription applicable. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action des héritiers faute de lui avoir notifié la transmission du droit au bail au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, ainsi que la nullité du commandement de payer. La cour écarte ces moyens en retenant que les héritiers, en tant que successeurs universels, se substituent au défunt de plein droit dans ses droits et obligations, sans être tenus à la formalité de la notification d'une cession de créance.

Elle précise en outre que la prescription applicable aux loyers commerciaux est la prescription quinquennale des prestations périodiques prévue par l'article 391 du code des obligations et des contrats, et non celle de l'article 5 du code de commerce. La cour juge également que le commandement de payer respecte les délais légaux dès lors que l'action en justice a été introduite après l'expiration du délai de paiement qu'il impartissait.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la légitimité de la présence de ce dernier dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, considérant l'occupant comme étant sans droit ni titre. L'appelant, soutenu par l'intervention volontaire de l'héritière du preneur initial, contestait cette qualification en faisant valoir qu'il n'occupait les lieux qu'en qualité de gérant du fonds de commerce, lequel avait été transmis à l'héritière par succession. La cour retient que la transmission du droit au bail à l'héritière du preneur décédé est établie, notamment par l'aveu même du bailleur sur l'existence de la relation locative initiale. Dès lors, la cour considère que la présence de l'appelant dans les lieux, en sa qualité de gérant pour le compte de cette héritière, repose sur un fondement légitime et ne saurait constituer une occupation sans droit ni titre. Elle écarte en conséquence la demande incidente en inscription de faux visant un reçu de loyer, estimant que la solution du litige ne dépendait pas de cette pièce. Le jugement de première instance est donc infirmé et la demande d'expulsion initialement formée par le bailleur est rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'une sous-location et la portée de l'acceptation tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par les bailleurs, fondée sur une sous-location non autorisée et un changement d'activité. L'appel portait principalement sur la question de savoir si le paiement régulier du loyer par une société tierce par chèques pouvait constituer la preuve d'une sous-location opposable aux bailleurs et si l'acceptation de ces paiements sur plusieurs années valait renonciation à se prévaloir du défaut de notification formelle. La cour retient que l'encaissement sans réserve par l'un des bailleurs, sur une longue période, de chèques émis par la société intervenante constitue une présomption de l'existence d'une relation locative. Elle juge que cette acceptation régulière et prolongée des paiements vaut connaissance et agrément de la transmission du droit au bail, suppléant ainsi le défaut de notification formelle de la sous-location prévu par la loi. La cour écarte également le moyen tiré du changement d'activité, en l'absence de clause contractuelle l'interdisant expressément, ainsi que celui fondé sur l'irrecevabilité des copies de chèques, dès lors que celles-ci sont certifiées conformes par l'établissement bancaire dépositaire des originaux. En conséquence, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de bail conclu avec la veuve d'un preneur décédé, la cour d'appel de commerce examine la question de la continuation du bail initial au profit de l'ensemble des héritiers. Le tribunal de commerce avait annulé le nouveau contrat au motif qu'il avait été conclu avec une personne n'ayant pas qualité, et déclaré les héritiers du preneur initial continuateurs du bail originaire. L'appelant, bailleur, soutenait principalement le défaut de qualité à agir des héritiers, la prescription de leur droit et le fait que le premier juge avait statué sur un fondement non invoqué par les demandeurs. La cour retient que le bail initial, n'ayant jamais été résilié, s'est poursuivi de plein droit au profit de l'ensemble des héritiers du preneur après son décès, en application de l'article 698 du dahir des obligations et des contrats. Dès lors, le nouveau contrat conclu avec la seule veuve du preneur, qui n'avait pas qualité pour contracter au nom de tous les ayants droit, est entaché de nullité. La cour écarte également la demande reconventionnelle en paiement et en expulsion, jugeant son objet distinct de celui de la demande principale en nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'injonction de payer et ses effets. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité de la notification de l'injonction, le cumul de plusieurs motifs de résiliation dans l'acte, ainsi que l'absence de notification de la transmission du droit au bail par succession. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte à un tiers trouvé dans les lieux loués est valable, dès lors qu'un constat d'huissier antérieur établissait l'occupation effective des lieux par ce tiers. La cour juge en outre qu'aucun texte n'interdit au bailleur d'invoquer plusieurs motifs de résiliation et que l'injonction de payer valablement notifiée vaut information du preneur quant à la transmission du droit au bail aux héritiers du bailleur initial. En conséquence, la cour confirme le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, et faisant droit à la demande additionnelle, condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.