Mot clé
Silence du contrat

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge des taxes locatives en l'absence de clause expresse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement de la taxe de services communaux, au motif que le contrat de bail ne mettait pas cette obligation à la charge du preneur.

L'appelant soutenait que la stipulation d'un loyer hors taxes emportait nécessairement l'obligation pour le locataire de s'acquitter de ladite taxe. La cour écarte ce moyen et rappelle, au visa de l'article 642 du code des obligations et des contrats, que le bailleur est le débiteur légal des impôts et autres charges grevant le bien loué.

Elle retient que seule une clause contractuelle expresse et non équivoque peut déroger à ce principe. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une telle stipulation dans le contrat, la charge de la taxe ne saurait être transférée au preneur.

La cour d'appel de commerce rejette par conséquent le recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance pour défaut de paiement de la redevance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du contrat et la détermination du montant dû en l'absence de stipulation chiffrée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résolution et en paiement, tout en rejetant la demande reconventionnelle du gérant en restitution de biens mobiliers.

L'appelant contestait la qualification du contrat, qu'il estimait être une sous-location déguisée, et le montant de la redevance retenu par les premiers juges. La cour écarte le moyen tiré de la simulation, retenant qu'au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, les parties sont liées par la qualification de contrat de gérance qu'elles ont choisie, la propriété du fonds par un tiers étant inopérante dans leurs rapports.

Sur le montant de la redevance, la cour relève que si le contrat est taisant, il convient de s'en tenir à la somme que le gérant reconnaît lui-même verser mensuellement dans ses propres écritures, écartant les attestations produites par le bailleur. Elle confirme par ailleurs le rejet de la demande reconventionnelle, faute pour le gérant de rapporter la preuve de l'existence et de l'appropriation des biens mobiliers revendiqués.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de la condamnation pécuniaire, qui est réduit, et confirmé pour le surplus, notamment quant à la résolution du contrat et à l'expulsion.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux par des bailleurs coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure émanant d'une minorité de propriétaires. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers, de charges et de dommages-intérêts pour retard, tout en rejetant la demande d'expulsion.

L'appel soulevait la question de la validité d'une mise en demeure délivrée par des coïndivisaires ne détenant pas la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration, ainsi que celle de l'imputation des charges de propreté au preneur en l'absence de clause expresse. La cour d'appel de commerce retient que la mise en demeure, émanant de bailleurs ne représentant pas les trois quarts des parts indivises, est dépourvue d'effet juridique.

Dès lors, elle ne peut ni constituer le preneur en demeure, ni fonder une demande en paiement de dommages-intérêts pour retard, ni justifier une demande d'expulsion. La cour rappelle également qu'en application de la loi 49.16, les frais de propreté incombent au bailleur sauf stipulation contraire, le silence du contrat profitant au preneur.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur les chefs de condamnation relatifs aux charges de propreté et aux dommages-intérêts, et le réforme quant au montant des loyers dus, confirmant le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire de la redevance en l'absence de clause contractuelle la déterminant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du gérant, le condamnant au paiement d'une redevance fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que l'action était prématurée, le contrat étant à durée déterminée, et que la contrepartie financière devait résulter d'un partage des bénéfices en fin de contrat et non d'une redevance mensuelle. La cour écarte le moyen tiré du caractère prématuré de l'action, retenant que l'obligation de paiement est exigible pendant toute la durée du contrat et que son inexécution constitue une faute justifiant la résiliation anticipée.

Face au silence du contrat sur le montant de la redevance et aux déclarations contradictoires du propriétaire du fonds, la cour juge que le recours à une expertise judiciaire était justifié. Elle considère que le premier juge a pu, à bon droit, se fonder sur le rapport d'expertise qui, qualifiant le contrat de location de bien meuble, a fixé la redevance à un montant mensuel, dès lors que le gérant n'apportait aucun élément probant de nature à contredire ses conclusions.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de la taxe d'édilité, la cour d'appel de commerce devait déterminer si le loyer convenu avec le bailleur initial incluait ou non ladite taxe et si cette convention était opposable au nouveau propriétaire. L'appelant soutenait que le loyer était forfaitaire et que cet accord s'imposait à l'acquéreur de l'immeuble. La cour retient que le contrat de bail, en fixant un loyer sans mentionner d'obligation distincte pour le preneur de s'acquitter de la taxe, doit s'interpréter comme incluant cette charge dans le montant convenu. Elle rappelle que le nouveau bailleur, en sa qualité de successeur particulier, est tenu par les obligations contractées par son auteur. Dès lors, l'argument tiré de l'obligation légale générale du preneur au paiement de cette taxe est jugé inopérant, le débat portant exclusivement sur la portée des stipulations contractuelles. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait condamné le preneur au paiement de la taxe, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande et confirmant le surplus des dispositions.

Statuant sur renvoi après cassation d'un premier arrêt ayant déclaré l'appel irrecevable pour un vice de signification, la cour d'appel de commerce tranche la question de l'imputation de la charge de la taxe de propreté en l'absence de clause contractuelle expresse. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de cette taxe au profit du bailleur. L'appelant soutenait, au visa de l'article 642 du dahir des obligations et des contrats, que cette charge incombait de plein droit au bailleur. La cour écarte ce moyen en retenant que, nonobstant le principe posé par cet article, il est d'usage constant que la taxe de propreté soit supportée par le preneur en sa qualité de bénéficiaire direct du service, ce qui constitue une pratique judiciaire établie. Elle relève en outre que le bailleur justifiait par pièces tant de l'assujettissement du bien à cette taxe que de son acquittement effectif pour les années litigieuses. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit du preneur de modifier l'activité commerciale exercée dans les lieux loués en l'absence de clause de destination spécifique dans le bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par la bailleresse, considérant le changement d'activité comme non fautif. L'appelante soutenait que la destination commerciale, bien que non stipulée au bail, résultait des mentions de l'acte de cession du fonds de commerce et que toute modification d'activité imposait le respect de la procédure prévue à l'article 22 de la loi 49.16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que seul le contrat de bail constitue la loi des parties. Dès lors que le bail initial a été consenti pour un usage commercial sans spécialisation, le preneur dispose de la liberté de changer d'activité. La cour précise que les mentions figurant dans l'acte de cession du fonds de commerce, telles que les références au registre du commerce ou à l'administration fiscale, sont inopposables au bailleur car elles ne lient que le cédant et le cessionnaire. Elle ajoute que les dispositions de l'article 22 de la loi 49.16, relatives au changement d'activité, ne s'appliquent que lorsqu'une destination contractuelle a été initialement convenue, ce qui n'est pas le cas en l'absence de clause expresse. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de mainlevée d'engagements par signature, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des instruments de garantie. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le contrat d'ouverture de crédit ne prévoyait pas l'émission des garanties litigieuses. L'établissement bancaire appelant soutenait que la preuve de l'émission effective des garanties, matérialisée par des actes signés et revêtus du cachet du débiteur, suffisait à fonder sa demande. La cour fait droit à ce moyen et retient que la production des instruments de garantie, qui portent la signature et le cachet du débiteur principal et font référence aux marchés publics concernés, constitue une preuve suffisante de leur existence et de leur émission au profit de ce dernier. Dès lors, le silence du contrat d'ouverture de crédit initial sur ce point ne saurait faire obstacle à la demande de mainlevée. Le jugement est donc infirmé sur ce chef de demande, la cour ordonnant la mainlevée des engagements par signature et confirmant la décision pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour sous-location, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du droit du preneur de sous-louer son local commercial. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que l'absence de clause autorisant expressément la sous-location dans le contrat de bail équivalait à une interdiction. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 24 de la loi n° 49-16, qui consacre le principe de la liberté de sous-louer. Elle retient que la sous-location est de droit pour le preneur, sauf si le contrat de bail l'interdit formellement par une clause expresse. En l'absence d'une telle clause prohibitive, l'opération est régulière et ne saurait constituer un motif d'éviction. La cour précise en outre que si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur dispose non d'une action en résiliation mais d'une action en révision du loyer. Le jugement est par conséquent confirmé.

Une cour d’appel, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve, déduit légalement que le preneur est l’auteur de modifications non autorisées des lieux loués en se fondant sur un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes. Ces présomptions peuvent être tirées du silence du contrat de bail sur l’existence des aménagements litigieux, du témoignage de l'ancien locataire attestant de leur absence à son départ, et des mises en demeure administratives adressées au preneur aux fins de remise en état.

En présence de tels éléments, les juges du fond ne sont pas tenus par l’interprétation littérale d’un terme isolé figurant dans l'une des pièces produites.

En violation de l’article 642 du Dahir des Obligations et Contrats, la cour d’appel ne pouvait imputer la charge de la taxe d’édilité au preneur au seul motif que celui-ci a la jouissance des lieux.

Ce texte faisant peser par principe cette obligation sur le bailleur, sauf clause ou usage contraire, le silence du contrat ne saurait être interprété en défaveur du preneur. La Cour suprême censure donc cette inversion de la présomption légale et casse l’arrêt qui procède d’une interprétation contra legem des dispositions précitées.