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Résiliation judiciaire du bail

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la contrepartie due par le preneur qui se maintient dans les lieux après la résiliation judiciaire du contrat. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement irrecevable pour la période postérieure à la décision de résiliation, considérant que l'occupation relevait de la responsabilité délictuelle et non plus contractuelle.

L'appelant soutenait que le maintien du preneur dans les lieux, même après la résiliation du bail, l'obligeait à verser une contrepartie financière jusqu'à son éviction effective. La cour d'appel de commerce fait droit à cette argumentation.

Elle retient que l'obligation au paiement trouve son fondement non dans le contrat résilié, mais dans le principe selon lequel une contrepartie est due en échange de la jouissance du bien. Au visa des articles 663 et 664 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la redevance constitue la contrepartie de l'usage de la chose louée.

Dès lors, le preneur qui continue d'occuper le local après la résiliation du bail reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. En conséquence, la cour infirme le jugement sur ce point et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des indemnités d'occupation pour toute la période réclamée, y compris celle visée par la demande additionnelle.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des sommes dues par un preneur maintenu dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail commercial et sur les modalités de sa libération. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers jusqu'à la date de résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective.

L'appelant soutenait, d'une part, que le juge avait statué ultra petita en requalifiant d'office une partie de la demande de loyers en indemnité d'occupation et, d'autre part, que l'occupation des lieux avait cessé bien avant l'expulsion formelle. La cour écarte le premier moyen en retenant que la requalification des sommes dues après la résiliation du contrat ne constitue pas une modification de l'objet de la demande, mais une application correcte de la loi que le juge est tenu d'opérer.

Sur le fond, la cour rappelle que le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du bail reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés. Elle précise qu'en application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, la libération du preneur n'est effective qu'après une offre réelle de restitution des clés, suivie de leur consignation en cas de refus du bailleur.

Dès lors, la simple inoccupation matérielle des locaux, non accompagnée de cette formalité, ne suffit pas à éteindre son obligation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé la mainlevée d'une saisie conservatoire, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'engagement d'une caution solidaire après la résiliation judiciaire du bail principal. Le juge des référés avait ordonné la mainlevée de la saisie pratiquée sur les biens de la caution au motif que le jugement au fond, fondant la créance, n'avait pas prononcé de condamnation à son encontre.

L'appelant, créancier bailleur, soutenait que la dette subsistait, le jugement au fond n'étant pas passé en force de chose jugée et l'engagement de caution demeurant valide. La cour relève cependant que les sommes réclamées ne correspondaient pas à des loyers, le bail ayant été judiciairement résilié par une décision antérieure, mais à une indemnité d'occupation.

Elle retient que l'engagement de la caution, qui ne garantissait que les dettes nées du contrat de bail, ne pouvait être étendu aux indemnités d'occupation postérieures à la résiliation. Dès lors, l'absence de créance établie à l'encontre de la caution justifiait la mainlevée de la mesure conservatoire, peu important que le jugement au fond soit susceptible d'appel.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

En matière de bail commercial résilié judiciairement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la décision de résiliation et son éviction effective. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des sommes réclamées par le bailleur.

L'appelant soutenait que son obligation avait cessé avec la décision de résiliation et qu'il avait tenté de restituer les clés au bailleur, qui les aurait refusées, le contraignant à engager une procédure d'offre réelle. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le procès-verbal d'exécution de l'expulsion, lequel établit que le preneur a personnellement remis les clés à l'agent d'exécution le jour de l'éviction.

Elle retient que ce procès-verbal constitue la preuve irréfutable de la conservation de la jouissance matérielle des lieux par le preneur jusqu'à cette date. La cour ajoute que la procédure d'offre réelle initiée par le preneur est inopérante, d'une part parce qu'elle n'établit pas un refus du bailleur, et d'autre part parce qu'elle est postérieure au début de la période d'occupation litigieuse.

Dès lors, la cour considère que l'obligation au paiement de l'indemnité d'occupation subsiste tant que le preneur n'a pas libéré effectivement les lieux, peu important qu'il les ait exploités ou non. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de la somme due par un preneur maintenu dans les lieux après la résiliation judiciaire de son bail et la notification d'un jugement d'expulsion. Le tribunal de commerce avait qualifié cette somme d'indemnité d'occupation et en avait fixé le montant en usant de son pouvoir d'appréciation.

L'appelant principal, bailleur, soutenait que la créance devait correspondre aux loyers contractuels, tandis que les intimés, par appel incident, en sollicitaient la réduction. La cour retient que le maintien du preneur dans les lieux après la fin de la relation contractuelle ne transforme pas la nature de sa dette en une indemnité de réparation soumise à l'appréciation du juge.

Elle juge que le bailleur demeure fondé à réclamer le paiement d'une créance de loyers dont le montant est déterminé par la somme mensuelle fixée au contrat. Faisant également droit à la demande additionnelle, la cour étend la condamnation aux loyers échus en cours d'instance.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, rejette l'appel incident et augmente le montant de la condamnation principale.

Saisi d'un double appel portant sur les suites de la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations du preneur maintenu dans les lieux. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs et prononcé la résiliation du contrat, mais avait omis de statuer sur la demande d'expulsion.

Le preneur soutenait être libéré de toute obligation de paiement du fait de la résiliation, tandis que le bailleur sollicitait la réparation de l'omission de statuer ainsi qu'une indemnité pour l'occupation postérieure au jugement. La cour rappelle qu'en application de l'article 675 du dahir des obligations et des contrats, la résiliation du bail ne dispense pas le preneur qui se maintient dans les lieux de verser une indemnité d'occupation.

Elle écarte également le moyen tiré d'un paiement à l'ancien propriétaire, la relation locative ayant été établie par une décision antérieure passée en force de chose jugée. Le jugement est par conséquent réformé en ce qu'il avait omis de prononcer l'expulsion et est complété par la condamnation du preneur à une indemnité d'occupation pour la période de maintien illégitime dans les lieux.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur d'un immeuble par voie d'adjudication. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'adjudicataire en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la relation locative avait été résiliée d'un commun accord avec l'ancien propriétaire avant l'adjudication. La cour écarte ce moyen en retenant que le cahier des charges de la vente sur saisie immobilière mentionnait expressément l'existence du bail au profit de l'appelant comme une charge grevant l'immeuble.

Elle rappelle que la preuve de la résiliation d'un contrat de bail constaté par écrit ne peut être rapportée que par un écrit de même nature. En l'absence de tout acte écrit constatant la résiliation amiable alléguée et face aux déclarations contradictoires recueillies lors de l'enquête, la relation locative est réputée s'être poursuivie.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un occupant au paiement d'indemnités d'occupation, la cour d'appel de commerce devait déterminer si un précédent jugement prononçant la résiliation du contrat et l'expulsion mettait fin à l'obligation de paiement pour la période postérieure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant la persistance de la relation contractuelle.

L'appelant soutenait que le jugement de résiliation, devenu définitif, avait mis fin au contrat et qu'il avait volontairement libéré les lieux. La cour retient que la force de chose jugée attachée à une décision d'expulsion ne suffit pas à prouver la libération effective des lieux.

Elle rappelle que la preuve de la restitution du local, notamment par la production d'un procès-verbal de remise des clés, incombe à l'occupant. En l'absence d'une telle preuve, la cour considère que ce dernier est demeuré en possession juridique du bien, le rendant redevable des indemnités d'occupation réclamées.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'engagement d'une caution garantissant le paiement des loyers d'un bail commercial, notamment sa couverture des indemnités d'occupation dues après la résiliation du contrat. Le tribunal de commerce avait condamné la caution au paiement d'une partie seulement des sommes réclamées, excluant les indemnités d'occupation.

Le bailleur appelant soutenait, au visa de l'article 1130 du dahir des obligations et des contrats, que la caution devait également répondre des indemnités dues par le preneur au titre de son maintien dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail. La cour écarte cette prétention en retenant une interprétation stricte de l'acte de cautionnement.

Elle juge que l'engagement, visant expressément le paiement des loyers, ne saurait couvrir les sommes dues postérieurement à la résiliation du contrat, lesquelles s'analysent en une indemnité d'occupation et non en loyers. La cour retient en outre que la caution n'est tenue qu'à hauteur du montant du loyer initial expressément stipulé dans l'acte, à l'exclusion des augmentations ultérieures.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum, la cour procédant à une nouvelle liquidation des sommes dues par la caution au titre des seuls loyers échus avant la résiliation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en reconnaissance d'un nouveau bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer émises après une décision d'expulsion passée en force de chose jugée. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de la preneuse.

Devant la cour, l'appelante soutenait que l'encaissement des loyers et la délivrance de quittances par les nouveaux propriétaires du local valaient conclusion d'un nouveau contrat de bail, rendant caduque la précédente décision d'expulsion. La cour écarte ce moyen en rappelant que la relation locative initiale avait été définitivement éteinte par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle retient que la délivrance de quittances de loyer par les nouveaux propriétaires, en l'absence d'un acte écrit exprimant une volonté non équivoque de contracter, ne saurait constituer la preuve de la conclusion d'un nouveau bail. La cour précise que de telles quittances, délivrées alors que la preneuse se maintenait indûment dans les lieux, ont pour seule fonction de prouver le paiement et non de former un nouveau lien contractuel.

Dès lors, en l'absence de conclusion d'un nouveau contrat dans les formes légales, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au remboursement d'un droit d'entrée et contre un jugement rectificatif d'erreur matérielle, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une reconnaissance de dette postérieure à la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur un acte dans lequel le bailleur reconnaissait devoir restituer la somme perçue. L'héritier du bailleur soulevait l'autorité de la chose jugée de la décision de résiliation, le vice du consentement de son auteur, et l'irrégularité de la procédure de rectification. La cour écarte ces moyens en retenant que les parties demeurent libres d'aménager conventionnellement les suites d'une décision de justice et que la reconnaissance de dette, dont les termes clairs et précis constituent un aveu faisant pleine foi, n'est pas contredite par la résiliation antérieure. Elle ajoute que la demande de mise en œuvre de la procédure de faux en écriture privée a été justement rejetée, dès lors que la signature de l'acte était authentifiée par une autorité administrative, ce qui impose une procédure de faux en écriture publique non engagée par l'appelant. La cour valide enfin la procédure de rectification d'erreur matérielle, considérant que le premier juge recouvre sa compétence pour y procéder après le prononcé de l'arrêt d'appel. En conséquence, les deux jugements entrepris sont confirmés.

La cour d'appel de commerce retient que le preneur qui se maintient dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail est redevable d'une indemnité correspondant au loyer, peu important la qualification retenue pour cette somme. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers et d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à un premier jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion. L'appelant soutenait que la demande était mal fondée en ce qu'elle cumulait une demande en paiement de loyers, supposant un contrat en cours, et une demande d'indemnité d'occupation, supposant un contrat résilié. La cour écarte ce moyen en considérant que la dénomination des sommes réclamées est indifférente dès lors qu'elles constituent la contrepartie de l'occupation effective des lieux par le preneur, lequel ne rapporte pas la preuve de son départ. Elle juge en outre que ni la procédure d'avertissement prévue par la loi sur les baux commerciaux, ni la clause de conciliation préalable ne sont applicables à une action en recouvrement de créance née de l'occupation sans droit ni titre postérieurement à une décision de résiliation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca infirme le jugement entrepris ayant déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande formée par la propriétaire d’un immeuble en vue d’obtenir le paiement d’arriérés locatifs et l’expulsion des occupants d’un local commercial dépendant dudit immeuble. À cette occasion, elle précise la nature et les effets de l’extinction du droit d’usage viager (« العمرى » – umra), droit réel spécifique du droit marocain.

La Cour rappelle qu’en vertu de l’article 105 du Code des droits réels (loi n° 39-08), l’umra constitue un droit réel démembré conférant à son titulaire la jouissance gratuite d’un bien immobilier, soit pendant une durée déterminée, soit jusqu’au décès du bénéficiaire ou du constituant du droit. Constatant, en l’espèce, le décès avéré des bénéficiaires initiaux, elle relève que cette circonstance a entraîné, conformément à l’article 107 du même code, l’extinction automatique du droit réel en question, et par voie de conséquence, le retour immédiat de la pleine jouissance et de l’exploitation du bien immobilier au propriétaire originaire concédant.

Il s’ensuit, selon la Cour d’appel, qu’à compter de l’extinction du droit d’usage viager, la propriétaire a pleinement recouvré sa qualité de bailleresse. Dès lors, le premier juge a retenu à tort le défaut de qualité à agir, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point et la demande initiale déclarée recevable.

Statuant par évocation sur le fond, la Cour constate que les occupants persistent à ne pas régler les loyers échus, malgré une mise en demeure restée infructueuse et en l’absence de toute preuve d’un paiement ou d’une consignation valablement opérée. Ce manquement caractérisé des preneurs à leur obligation essentielle de paiement justifie pleinement la résiliation du bail, leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés ainsi que d’une indemnité pour résistance abusive, outre leur expulsion des lieux.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau, la Cour condamne solidairement les défendeurs au paiement des arriérés locatifs ainsi qu’à l’indemnité précitée, ordonne leur expulsion du local commercial litigieux, fixe la durée de la contrainte par corps au minimum légal et met les dépens à leur charge.