Mot clé
Reprise des locaux

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la procédure de reprise d'un local abandonné. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en restitution des lieux.

Le bailleur appelant soutenait que la reprise du local, consécutive à une absence prolongée du preneur, avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et que les actes subséquents, notamment la conclusion d'un nouveau bail, faisaient obstacle à toute restitution. La cour rappelle que la procédure de reprise d'un local abandonné constitue une mesure provisoire dont les effets ne deviennent définitifs qu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant son exécution, en application de l'article 32 de la loi 49-16.

Elle retient que le preneur qui réapparaît et justifie du paiement des loyers dans ce délai est fondé à demander la restitution des lieux, la relation locative n'ayant pas été rompue. Dès lors, les actes accomplis par le bailleur, tels que la conclusion d'un nouveau bail ou l'obtention de nouvelles immatriculations administratives, sont jugés inopposables au preneur initial.

La cour déclare par ailleurs irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'intervention forcée du nouveau locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de remboursement incombant au bailleur qui exerce son droit de préemption. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de reprise des locaux par le bailleur tout en le condamnant à rembourser au cessionnaire l'intégralité des frais liés à l'opération.

Le cessionnaire appelant soulevait la déchéance du droit du bailleur au motif que ce dernier n'avait consigné que le prix de cession, à l'exclusion des frais annexes, en violation de l'article 25 de la loi 49-16. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, retient que l'obligation de restitution de "toutes les sommes versées" ne vise que les frais directement et nécessairement attachés à l'acte de cession.

Elle écarte en conséquence les pénalités de retard et les honoraires relatifs à une étude de projet commercial, jugeant ces dépenses étrangères à l'opération de cession et donc inopposables au bailleur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait surévalué les frais remboursables et limite le montant de la condamnation aux seuls droits d'enregistrement.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la période d'exigibilité des loyers lorsque le preneur allègue avoir été dépossédé des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de la reprise effective des locaux.

L'appelant soutenait que sa dette devait être arrêtée à la date à laquelle il avait déposé une plainte pénale pour dépossession illicite, date qu'il considérait comme celle de la fin de sa jouissance des lieux. La cour écarte ce moyen en relevant que les ordonnances judiciaires ayant autorisé la reprise des locaux et la vente des biens s'y trouvant conservent leur autorité tant qu'elles n'ont pas été annulées par les voies de recours appropriées.

La cour retient en outre que le simple dépôt d'une plainte pénale, dont le sort n'est pas justifié, ne saurait suffire à établir la réalité et la date d'une dépossession. Elle précise qu'une telle dépossession doit être consacrée par une décision de justice définitive pour pouvoir interrompre l'obligation de paiement des loyers.

Dès lors, la période de location due s'étend bien jusqu'à la date de la reprise formelle des lieux, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux et à la résiliation du bail pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un acte interruptif de prescription. Le tribunal de commerce avait accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale pour une partie des loyers réclamés et rejeté la demande d'expulsion. L'appelant soutenait qu'une précédente action en justice visant à la reprise des locaux pour abandon avait interrompu la prescription de sa créance de loyers. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une action en reprise des locaux pour abandon n'a pas le même objet qu'une action en paiement des loyers et ne saurait, dès lors, constituer un acte interruptif de la prescription quinquennale prévue par l'article 391 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour rappelle en outre que le loyer, étant la contrepartie de la jouissance du bien loué, n'est pas dû pour la période durant laquelle le preneur a été privé de la possession des locaux suite à l'exécution d'une décision de justice ultérieurement réformée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la restitution de la possession d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion d'une propriétaire indivise au profit des ayants droit du preneur. L'appelante contestait le jugement en soutenant, d'une part, que l'action aurait dû être dirigée contre l'ensemble des coïndivisaires et, d'autre part, que la demande était soumise au régime de la reprise des locaux abandonnés. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que l'action, ne portant que sur la possession et non sur la propriété, était valablement dirigée contre la seule coïndivisaire ayant personnellement obtenu une ordonnance d'expulsion, ultérieurement déclarée inopposable aux intimés sur tierce opposition. La cour juge ensuite que la demande de restitution ne relève pas des dispositions de la loi 49-16 mais constitue la conséquence directe de la décision ayant accueilli cette tierce opposition. La qualité de locataire des intimés est par ailleurs jugée établie par la production d'un acte de cession de droit au bail et par l'autorité des décisions judiciaires antérieures. Le jugement ordonnant la restitution des lieux est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la fermeture prolongée du local, motif de la rupture. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur une attestation administrative constatant la fermeture des lieux loués. La question soumise à la cour portait sur la force probante de cette attestation face à des éléments de preuve contraires, notamment un constat d'huissier et une attestation administrative postérieure. La cour écarte la première attestation, relevant que ses sources n'étaient pas précisées et qu'elle était contredite par un constat d'huissier de justice établissant l'ouverture du local. La cour retient surtout qu'une seconde attestation, émanant de la même autorité administrative, confirmait ultérieurement que le local était bien exploité, privant ainsi de tout fondement le motif de la résiliation. La cour relève en outre que le bailleur n'avait pas engagé la procédure spécifique de reprise des locaux abandonnés prévue par la loi n° 49-16. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut d'exploitation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des modes de preuve de la cessation d'activité. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur la fermeture prolongée du local. L'appelant soutenait que la preuve de cette fermeture était établie par une attestation administrative qui ne pouvait être valablement contredite par un constat d'huissier dressé par le preneur pour les besoins de la cause, après l'introduction de l'instance. La cour écarte ce moyen, retenant que l'attestation administrative produite par le bailleur, fondée sur une déclaration sur l'honneur d'origine incertaine et l'avis d'un agent d'autorité, est dépourvue de force probante suffisante pour établir une fermeture continue. Elle considère au contraire que l'exploitation est démontrée par le preneur, qui produit non seulement un constat d'huissier mais également une seconde attestation de la même autorité administrative, postérieure et contradictoire à la première, confirmant l'ouverture et l'exploitation du local. La cour relève en outre que le bailleur n'a pas engagé la procédure spécifique de reprise des locaux fermés prévue par la loi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel relatif à l'inexécution d'un contrat de gestion commerciale prévoyant un partage de bénéfices, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences d'une reprise forcée des locaux par le propriétaire. Le tribunal de commerce avait ordonné la remise en état des lieux au profit du gérant évincé. L'appelant soutenait que cette mesure était infondée en l'absence de résolution formelle du contrat et que l'action en paiement des bénéfices était soumise à la prescription quinquennale. La cour retient que la reprise des locaux par la force, établie par procès-verbal, constitue une voie de fait qui justifie la remise en état, indépendamment de la subsistance du lien contractuel. Elle confirme également l'application de la prescription quinquennale, qualifiant les bénéfices issus du partage trimestriel prévu au contrat d'échéances périodiques au sens des exceptions prévues par le Dahir des obligations et des contrats. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En application des dispositions de l'article 359 du Code de procédure civile, est irrecevable le moyen de cassation qui ne s'inscrit dans aucun des cas d'ouverture limitativement prévus par ce texte. Dès lors, le pourvoi doit être rejeté lorsque le moyen invoqué par le demandeur se limite à une critique de la décision attaquée sans caractériser l'une des violations de la loi ou des règles de procédure constituant un cas d'ouverture à cassation.

Il résulte de l’article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal qu’en cas de reprise des lieux pour abandon, le preneur qui réapparaît dans les six mois de l’exécution et justifie du paiement des loyers dus peut obtenir en référé sa réintégration. Fait une exacte application de ce texte la cour d’appel qui, pour ordonner cette réintégration, retient que la conclusion par le bailleur d’un nouveau bail avec un tiers durant ce délai ne constitue pas une contestation sérieuse privant le juge des référés de sa compétence.

En effet, un tel bail, conclu en violation des droits que la loi préserve au preneur initial, ne saurait faire obstacle à la restitution des lieux.