Mot clé
Renouvellement du contrat de bail

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ de la prescription quinquennale et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli partiellement la demande en paiement, après avoir écarté les loyers atteints par la prescription.

Le bailleur, appelant principal, sollicitait le report du point de départ de la prescription à la date de sa découverte des impayés, arguant de la mauvaise foi du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, contestait le quantum de la dette en invoquant des paiements non comptabilisés et l'effet novatoire du renouvellement du bail. La cour d'appel de commerce écarte le moyen du bailleur, rappelant qu'au visa de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats, la prescription des créances périodiques telles que les loyers court à compter de l'échéance de chaque terme, sans que la connaissance tardive du créancier puisse différer ce point de départ.

Elle rejette également l'appel incident, au motif que la preuve du paiement par remise d'espèces ou de marchandises incombe au débiteur et n'est pas rapportée. La cour retient en outre que la novation ne se présume pas et ne saurait résulter du seul renouvellement du contrat de bail, lequel n'emporte pas extinction des dettes locatives antérieures.

Le jugement entrepris est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et les effets d'une augmentation de loyer sur la poursuite du bail commercial. Le preneur soulevait la nullité du congé en raison d'une erreur sur l'adresse du local commercial et soutenait que l'augmentation du loyer, intervenue postérieurement à la délivrance du congé, valait renouvellement du bail pour une nouvelle période.

La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, considérant que la finalité de la notification a été atteinte dès lors que le congé a été valablement remis à l'épouse du preneur dans les lieux loués, permettant à ce dernier d'organiser sa défense. Elle retient ensuite que l'augmentation de la somme locative ne constitue pas un renouvellement du contrat de bail.

La cour rappelle à cet égard que la loi n° 49-16 n'a pas subordonné le congé pour reprise personnelle à l'échéance d'un terme contractuel. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui rejette une demande de résiliation d’un bail commercial au motif que l’adjonction par le preneur d’une activité de restauration à celle de café initialement convenue ne constitue pas un manquement, dès lors que le contrat de bail et son avenant délimitaient de manière exclusive les activités commerciales autorisées. En statuant ainsi, sans constater l’accord du bailleur à cette modification de la destination des lieux, la cour d’appel a privé sa décision de fondement.

Pour apprécier si l’offre de paiement des loyers arriérés par un preneur est intervenue dans le délai légal imparti par une mise en demeure, une cour d’appel retient à bon droit que la date à prendre en considération n’est pas celle de la lettre expédiée par l’avocat du preneur, mais celle du refus effectif de l’offre par le conseil du bailleur. Ayant ainsi souverainement constaté que cette date de refus était postérieure à l’expiration du délai, elle en déduit justement que la défaillance du preneur est établie, justifiant la résiliation du bail et son expulsion.

Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que les actes, procédures et décisions judiciaires antérieurs à son entrée en vigueur ne sont pas affectés par la loi nouvelle et demeurent régis par les dispositions du Dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, viole ce texte la cour d’appel qui, pour statuer sur un recours contre une ordonnance rendue avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, écarte l’application du Dahir de 1955 au profit de la loi n° 49-16.

La cour d’appel qui valide un congé pour démolition et reconstruction, délivré par le bailleur quelques mois seulement après un renouvellement du bail commercial, ne peut se contenter d’affirmer de manière générale que ce renouvellement ne fait pas obstacle à l’éviction.

La Cour Suprême censure un tel raisonnement pour défaut de base légale et manque de motivation. Elle juge qu’en ne répondant pas de façon circonstanciée à l’argument du preneur tiré du caractère prématuré du congé au vu du renouvellement récent, les juges du fond n’ont pas légalement justifié leur décision. Il leur appartenait d’expliquer précisément en quoi le renouvellement n’invalidait pas le congé. L’omission de cette analyse justifie la cassation.