Mot clé
Renonciation au congé

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une demande de paiement émise par un bailleur après l'échéance du terme d'un bail à durée déterminée, et sur son aptitude à constituer un renouvellement tacite du contrat nonobstant un congé préalablement délivré. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant le contrat arrivé à son terme.

L'appelant soutenait que la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à une période d'occupation postérieure au terme valait renonciation au congé et emportait renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa des articles 347 et 690 du code des obligations et des contrats, que le renouvellement ne se présume pas et que le maintien du preneur dans les lieux ne peut entraîner de reconduction tacite dès lors qu'un congé a été régulièrement signifié.

Elle retient que la demande de paiement postérieure au terme ne s'analyse pas en une perception de loyers au titre d'un contrat renouvelé, mais en une réclamation d'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu sans droit ni titre dans les lieux. Faisant partiellement droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement du solde de cette indemnité et des charges impayées, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné le renouvellement d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une mise en demeure de payer postérieure à un congé pour arrivée du terme. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par le propriétaire du fonds, tout en faisant droit à la demande reconventionnelle du gérant en renouvellement du contrat.

L'appelant soutenait que la notification d'un congé pour arrivée du terme n'était pas anéantie par l'envoi postérieur d'une mise en demeure de payer les redevances, cette dernière résultant d'une simple erreur matérielle. La cour retient que l'envoi d'une seconde mise en demeure, fondée non plus sur l'arrivée du terme mais sur le défaut de paiement et l'application de la clause résolutoire, vaut renonciation implicite mais certaine au congé initialement délivré.

La cour examine dès lors le bien-fondé de cette seconde mise en demeure et relève, au vu des quittances de dépôt produites, que le gérant s'était acquitté des redevances dues. Le manquement invoqué n'étant pas caractérisé, la demande de résiliation ne pouvait prospérer.

En conséquence, la cour d'appel de commerce écarte l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur la validité d'un congé pour usage personnel et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce statue sur les effets d'un désistement en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et condamné le bailleur à verser une indemnité au cessionnaire du droit au bail, intervenu volontairement à la procédure. En cours d'appel, le bailleur s'est formellement désisté du congé et de l'ensemble des actions qui en découlaient. La cour retient que ce désistement, non contesté par la partie adverse, prive le litige de son fondement même. Elle juge que le congé constituant la cause unique de l'action en éviction et de la demande subséquente en indemnisation, son retrait rend sans objet l'ensemble des prétentions des parties. Par conséquent, la cour annule le jugement entrepris et, statuant à nouveau, donne acte du désistement, rejette les demandes originaires et déclare les appels principal et incident devenus sans objet.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fixée par expertise. La cour d'appel de commerce était saisie, d'une part, de la validité d'un congé notifié par le clerc d'un commissaire de justice et de l'effet d'une demande d'augmentation de loyer sur la volonté de résilier, et d'autre part, de la composition de l'indemnité d'éviction au regard des postes de préjudice indemnisables. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que le congé est régulier dès lors que l'acte de notification porte le cachet et la signature du commissaire de justice, et qu'une demande d'augmentation de loyer ne vaut pas renonciation au congé préalablement délivré. S'agissant de l'indemnité, la cour juge que la compensation pour les équipements et agencements fixes entre dans la catégorie des améliorations et réparations prévues par l'article 7 de la loi 49-16. En revanche, elle retient que l'indemnisation des frais de personnel et d'aménagement d'un nouveau local, ainsi que la réparation d'une perte de profit, ne sont pas prévues par la loi et constituent une double indemnisation dès lors que le préjudice lié à la perte de clientèle et de la réputation commerciale a déjà été évalué. Le jugement est donc réformé sur le montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit, et confirmé pour le surplus.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté qu'une décision de justice définitive a mis fin à la relation locative liant un bailleur à l'un des preneurs, en déduit que ce dernier a perdu sa qualité de locataire et est devenu étranger au litige. Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu de lui notifier un congé ultérieur délivré à l'occupant des lieux.

De même, la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à la période d'occupation postérieure à la décision d'expulsion s'analyse en une demande d'indemnité d'occupation et ne saurait valoir reconnaissance d'un nouveau bail, la renonciation aux effets d'un congé devant être expresse.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour annuler un congé, retient que l'envoi par le bailleur d'une mise en demeure de payer les loyers, postérieurement à ce congé fondé sur un autre motif, vaut renonciation à celui-ci et emporte renouvellement du bail. En effet, la renonciation à un congé ne se présume pas et doit être expresse, de même que le renouvellement du contrat requiert le consentement du bailleur.

En vertu du dahir du 24 mai 1955, le renouvellement d'un bail commercial ne peut résulter que d'un accord entre les parties ou d'une décision judiciaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail, retient que l'envoi par le bailleur de congés successifs ne vaut ni renonciation au congé initial ni offre de renouvellement, en l'absence d'une manifestation de volonté expresse en ce sens de la part du bailleur.

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour se déclarer incompétente à statuer en référé sur une demande d'expulsion d'un local commercial, retient l'existence d'une contestation sérieuse au motif que le bailleur a intenté une action en révision de loyer postérieurement à la délivrance d'un congé. En effet, une telle action, lorsqu'elle est fondée sur le dahir relatif à la révision périodique des loyers et non sur celui régissant le renouvellement du bail, ne constitue ni un renouvellement du contrat, ni une renonciation du bailleur aux effets du congé dont la validité a été judiciairement confirmée.