Mot clé
Qualité du preneur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité de partie au contrat du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion.

L'appelant contestait sa qualité de preneur, soutenant que le contrat de bail avait été conclu avec son représentant légal à titre personnel et non au nom de la société. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat désignait expressément le signataire en sa qualité de représentant légal de la société, engageant ainsi cette dernière.

Elle retient surtout que la relation locative entre les parties avait déjà été reconnue par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée, laquelle constitue, au visa des articles 450 et 453 du Dahir des obligations et des contrats, une présomption légale dispensant le bailleur de toute autre preuve. La cour juge par ailleurs la mise en demeure régulière, dès lors qu'elle a été délivrée à l'adresse contractuellement élue par le preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les limites de la compétence du juge de l'urgence. Le premier juge avait écarté la demande au motif de l'existence d'une contestation sérieuse.

L'appelant soutenait que le contrat de bail, conclu avec le preneur à titre personnel, devait seul régir les rapports entre les parties. L'intimé opposait pour sa part sa seule qualité de représentante légale d'une société, véritable titulaire du bail, et soulevait des divergences sur l'identification du bien loué entre le contrat et la sommation.

La cour retient que la contestation portant sur la qualité de la partie défenderesse constitue une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge de l'urgence. Elle rappelle que le juge des référés ne peut se prononcer lorsque l'appréciation de la demande impose d'examiner le fond du droit et de trancher des questions nécessitant l'interprétation de documents et la pesée des preuves respectives des parties.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisie d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait accordé une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

La cour écarte d'abord le moyen du bailleur contestant la qualité du preneur, le jugeant contradictoire avec la procédure d'éviction qu'il avait lui-même engagée. Se fondant sur un rapport d'expertise, elle retient que l'indemnité doit comprendre la valeur du droit au bail, déterminée selon l'ancienneté de l'occupation et l'écart avec la valeur locative de marché, ainsi que la perte de clientèle et de réputation, évaluée sur la base du bénéfice moyen des derniers exercices.

La cour valide également l'indemnisation des améliorations apportées au local, après déduction des éléments récupérables, et limite les frais de déménagement aux seules dépenses matérielles de transport et de démontage, à l'exclusion des coûts de recherche d'un nouveau fonds. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à délivrer des quittances de loyer, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la portée d'une précédente décision ayant statué sur la qualité de preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs en nullité des actes de cession et en expulsion.

Les appelants contestaient la qualité de preneur de l'intimé, arguant de la nullité de la chaîne de cessions successives du droit au bail et de l'inexistence d'un fonds de commerce. Ils soutenaient en outre n'être tenus à la délivrance d'aucune quittance dès lors que les loyers, consignés à la caisse du tribunal, n'avaient pas été effectivement encaissés.

La cour écarte ces moyens en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt. Elle relève que cette décision antérieure avait définitivement reconnu la qualité de preneur à l'intimé, après avoir constaté que les bailleurs avaient eux-mêmes validé la transmission du bail en acceptant les loyers du cessionnaire.

Dès lors, la qualité de locataire étant irrévocablement établie, la cour retient que l'obligation de délivrer quittance naît du paiement régulier des loyers, peu important que celui-ci ait été effectué par voie d'offres réelles et de consignation en raison du refus des bailleurs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à défendre de ce dernier. L'appelant soutenait que le contrat de bail initial, conclu en son nom propre, avait été remplacé par un nouveau contrat souscrit par une société, ce qui viciait la mise en demeure qui lui avait été personnellement adressée.

La cour écarte ce moyen en relevant que le second contrat ne contenait aucune clause de novation ou de résiliation de l'engagement antérieur. Elle en déduit que la relation contractuelle initiale avec le preneur personne physique est demeurée intacte, faute de stipulation expresse y mettant fin.

Par conséquent, la mise en demeure adressée à ce dernier et refusée par lui a valablement produit ses effets juridiques. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à défendre du preneur et la régularité de la sommation de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait son défaut de qualité à défendre, arguant que le bail avait été conclu non pas à titre personnel mais pour le compte de la société qu'il gérait, et subsidiairement la nullité de la sommation pour non-respect des délais légaux. La cour écarte le premier moyen en retenant que seul le contrat de bail, conclu avec le preneur en son nom personnel, détermine la qualité des parties, et que ni l'établissement du siège social de la société dans les locaux ni son inscription au registre du commerce ne sauraient modifier la relation contractuelle.

En revanche, la cour accueille le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'expulsion. Elle retient que la sommation, en n'accordant qu'un seul délai de quinze jours pour le paiement, ne respecte pas les exigences de l'article 26 de la loi n° 49-16 qui impose un second délai de quinze jours pour l'évacuation.

Dès lors, la demande d'expulsion, introduite avant l'expiration des délais légaux cumulés, est jugée prématurée. Le jugement est par conséquent infirmé sur la validation du congé et l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande d'expulsion irrecevable tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, l'appelant contestait d'une part la qualité à agir du bailleur initial après la cession de l'immeuble, et d'autre part sa propre qualité à défendre, soutenant que le bail avait été conclu par la société qu'il représente et non par lui à titre personnel. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant qu'une procuration spéciale, par laquelle le nouvel acquéreur mandate le cédant pour recouvrer les loyers, établit la qualité à agir de ce dernier, peu important que cet acte soit postérieur au jugement de première instance dès lors qu'il manifeste une subrogation dans le droit de percevoir les créances.

Sur le second moyen, la cour rappelle, au visa de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats, que les décisions de justice antérieures fixant le loyer entre les parties constituent une preuve des faits qu'elles constatent. Il ressortait de ces décisions que la relation locative liait le bailleur au preneur en son nom personnel, et non en tant que représentant d'une personne morale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en résiliation de bail, la cour d'appel de commerce examine les motifs réels de la décision de première instance. L'appelant soutenait que le premier juge avait à tort retenu un défaut de qualité à défendre de l'intimée, alors qu'un avenant au contrat établissait sa substitution au preneur initial. La cour écarte ce moyen comme inopérant. Elle relève que le motif réel de l'irrecevabilité prononcée par le tribunal de commerce ne résidait pas dans la qualité du preneur, mais dans une discordance manifeste entre les locaux visés par l'action en justice et ceux décrits dans le contrat de bail et son avenant. La cour retient dès lors que l'appel, n'étant fondé sur aucun moyen sérieux et pertinent au regard de la motivation effective du jugement entrepris, ne pouvait prospérer. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce était appelée à se prononcer sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité dont le montant, confirmé en première instance d'appel, avait été jugé insuffisamment motivé par la Cour de cassation. Le débat portait sur la qualité du preneur, personne physique ou société commerciale, et sur les éléments du fonds de commerce à indemniser. La cour retient que la relation locative liait le bailleur aux preneurs en leur qualité de personnes physiques, et non à la société qui exploitait de fait le fonds de commerce dans les lieux loués. Dès lors, l'évaluation des éléments incorporels du fonds, tels que la clientèle et la réputation commerciale, ne pouvait être fondée sur les documents comptables de cette société, tiers au contrat de bail. Faute pour les preneurs d'avoir produit les justificatifs de leur propre activité commerciale en tant que personnes physiques, la cour écarte l'indemnisation de ces éléments. Elle limite par conséquent l'indemnité d'éviction à la seule valeur du droit au bail, calculée par l'expert sur la base de la situation de l'immeuble et du différentiel de loyer avec un local équivalent. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et porte celui-ci à la somme retenue par l'expert au titre du seul droit au bail.

Encourt la cassation, pour défaut de motifs équivalant à leur absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui déclare irrecevable une action en validation de congé au motif que le preneur est une société, sans examiner les décisions judiciaires antérieures produites par le bailleur, desquelles il ressort que le locataire a agi en son nom personnel et reconnu sa qualité de personne physique dans le cadre de la procédure de conciliation.