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Préjudice du bailleur

Saisi d'un double appel relatif à l'exécution des obligations de fin de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation des travaux d'aménagement et la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie au preneur sortant, tout en rejetant la demande de ce dernier en remboursement des travaux ainsi que la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation.

En appel, le bailleur soutenait que les travaux, modifiant la structure du bien sans autorisation administrative, justifiaient sa demande de remise en état, tandis que le preneur sollicitait le remboursement desdits travaux au titre de la plus-value apportée. La cour écarte les prétentions du bailleur, retenant que les travaux, n'ayant pas affecté les fondations et piliers de l'immeuble, s'inscrivaient dans le cadre de l'autorisation contractuelle.

Elle relève en outre que la relocation immédiate du bien à un nouveau preneur exerçant la même activité démontre que le bailleur n'a subi aucun préjudice mais a au contraire bénéficié des améliorations. La cour rejette également la demande du preneur en remboursement, dès lors que le contrat stipulait que les travaux seraient réalisés à ses frais exclusifs.

Faute pour le preneur de prouver la qualité de commerçant du bailleur, la demande d'intérêts légaux est aussi écartée. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur en crédit-bail et sa caution au paiement des seules échéances échues, l'établissement bailleur contestait le montant de la créance et le point de départ des intérêts légaux. Le tribunal de commerce avait en effet écarté la demande en paiement des loyers futurs et fixé le cours des intérêts à la date de sa décision.

L'appelant soutenait que la résiliation du contrat pour faute du preneur rendait exigible l'intégralité des sommes contractuellement prévues et que les intérêts devaient courir dès la mise en demeure ou, à tout le moins, dès la demande en justice. La cour d'appel de commerce retient que les échéances postérieures à la résiliation ne constituent pas une créance mais s'analysent en une indemnité destinée à réparer le préjudice du bailleur, validant ainsi l'appréciation du premier juge sur le quantum de la condamnation principale.

Elle juge en revanche que les intérêts légaux, constituant la réparation du préjudice résultant du retard dans le paiement d'une somme d'argent, sont dus à compter de la demande. Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul chef et confirmé pour le surplus de ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le gérant d'un fonds de commerce au paiement de redevances, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'évaluation du préjudice du bailleur en l'absence de comptabilité probante. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'une première expertise, condamné le gérant au paiement d'une somme au titre des bénéfices non versés.

L'appelant contestait la méthode de l'expert, soutenant que le contrat avait été résilié amiablement et que l'activité commerciale avait cessé bien avant la période retenue, comme en témoignait la chute de la consommation d'électricité. La cour, usant de son pouvoir d'instruction, a ordonné une nouvelle expertise judiciaire pour déterminer le montant des bénéfices nets générés par l'exploitation sur la période litigieuse.

La cour retient que les conclusions de ce second rapport, qui établissent une créance supérieure à celle allouée en première instance, sont fondées sur une appréciation cohérente des données du dossier et des déclarations des parties. Toutefois, en application du principe selon lequel l'appelant ne peut voir sa situation aggravée par son propre recours, la cour ne pouvait réformer le jugement au détriment de ce dernier.

Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant réduit le montant d'une indemnité contractuelle de résiliation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir modérateur du juge face à une clause pénale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur, mais en réduisant substantiellement le montant de l'indemnité contractuellement prévue.

L'appelant soutenait que la clause, fixant l'indemnité à la somme des loyers à échoir et de la valeur résiduelle du bien, devait recevoir pleine application en vertu du principe de la force obligatoire des contrats. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la clause litigieuse, bien que librement convenue, s'analyse en une clause pénale.

Elle rappelle dès lors que le juge du fond dispose du pouvoir de modérer une telle clause lorsqu'elle apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le créancier. La cour considère que le montant alloué en première instance constituait une juste réparation du préjudice du bailleur, tenant compte du gain manqué et de la valeur du bien non restitué.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité pour occupation illicite, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la résistance fautive à l'exécution d'une décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné les anciens preneurs à indemniser le bailleur pour le préjudice résultant de leur maintien dans les lieux après une décision d'éviction définitive.

Les preneurs évincés contestaient la matérialité de leur résistance ainsi que l'existence d'un préjudice indemnisable, tandis que le bailleur sollicitait une majoration de l'indemnité. La cour retient que la résistance est caractérisée par une succession de manœuvres dilatoires, incluant le refus d'obtempérer à la sommation d'évacuer, l'introduction d'une demande infondée de suspension d'exécution et le refus de retirer les biens mobiliers, contraignant le bailleur à provoquer leur vente forcée.

Elle en déduit que ce maintien abusif dans les lieux constitue une faute engageant la responsabilité des anciens preneurs et causant au bailleur un préjudice certain, consistant en la perte de jouissance de son bien. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour juge l'indemnité fixée par les premiers juges adéquate.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L'arrêt tranche la question de la responsabilité engagée du fait de l'impossibilité pour un bailleur de relouer son bien, suite à la résiliation amiable du bail commercial et au maintien de l'adresse au registre du commerce. Le tribunal de commerce avait condamné la seule société preneuse à indemniser le bailleur, écartant la responsabilité des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Le bailleur appelant soutenait que l'opposition des créanciers inscrits à la radiation de l'adresse constituait une faute engageant leur responsabilité solidaire, tandis que la société preneuse, également appelante, imputait la faute à l'établissement bancaire et contestait l'existence du préjudice. La cour d'appel de commerce écarte la responsabilité du créancier gagiste, retenant que son opposition à la radiation était légitime dès lors que le bailleur avait manqué à son obligation de notifier préalablement aux créanciers inscrits la résiliation amiable du bail.

Elle retient en revanche la responsabilité exclusive de la société preneuse, qui s'était personnellement et par écrit engagée à procéder à la radiation de l'adresse et au transfert de son siège social. La cour rappelle que l'établissement bancaire, tiers à cet engagement, ne saurait se voir opposer les manquements de son débiteur, en application du principe de l'effet relatif des contrats.

Le préjudice du bailleur, consistant en la privation de jouissance du bien pendant plus d'une année, est jugé certain et directement causé par l'inexécution de son obligation par le preneur. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation due après la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers impayés mais avait considérablement réduit l'indemnité de résiliation contractuellement prévue. L'appel portait principalement sur la question de savoir si la valeur résiduelle du bien était due en cas de résiliation et si la réduction de la clause pénale par le premier juge était suffisamment motivée.

La cour d'appel de commerce écarte la demande au titre de la valeur résiduelle, retenant que son exigibilité est contractuellement subordonnée au transfert de propriété du bien au preneur après paiement intégral, condition non remplie. En revanche, la cour censure la motivation du jugement sur la clause pénale.

Tout en rappelant que le juge du fond peut, au visa de l'article 264 du dahir des obligations et des contrats, modifier un dédommagement conventionnel, elle retient que la réduction opérée était excessive et dépourvue de critères objectifs justifiant son montant. La cour souligne que la fixation d'un montant dérisoire, sans expliciter les éléments pris en compte pour l'évaluer, s'analyse en un défaut de base légale.

En conséquence, usant de son pouvoir d'évocation, la cour réforme le jugement en rehaussant substantiellement le montant de l'indemnité de résiliation et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant limité la condamnation solidaire du preneur et de sa caution au seul paiement des loyers impayés dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application des clauses indemnitaires et pénales stipulées en cas de résiliation. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au titre de l'indemnité de résiliation et de la clause pénale. L'appelant soutenait que ce refus constituait une violation de la force obligatoire du contrat. La cour écarte ce moyen en retenant d'une part que les intérêts légaux, de nature compensatoire, ne sauraient se cumuler avec d'autres indemnités visant à réparer le même préjudice né du retard de paiement. D'autre part, et de manière décisive, la cour considère que l'évaluation du préjudice du bailleur, et par conséquent l'application des clauses pénales, est subordonnée à la preuve de la non-restitution du bien loué. Faute pour l'appelant de justifier de cette circonstance, le jugement entrepris est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la demande en suppression d'un ouvrage entravant l'accès à un local commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour le demandeur de prouver que l'ouvrage avait été édifié par le défendeur. En appel, le bailleur soutenait que le maintien d'une porte métallique par son ancien preneur, après son éviction d'un des deux locaux contigus qu'il occupait, constituait un trouble illicite à la jouissance de son bien. L'intimé opposait l'ancienneté de l'installation et son acceptation contractuelle via un plan annexé au bail. La cour retient que le préjudice du bailleur est né de la situation nouvelle créée par l'éviction partielle, laquelle rend désormais illicite le maintien de l'ouvrage qui empêche l'accès au local libéré. La cour relève ainsi que le droit du bailleur à l'exploitation de son bien et à la cessation du trouble prime sur l'argument de l'ancienneté de la porte, peu important son origine. S'appuyant sur une expertise judiciaire ordonnée pour éclairer ce point, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, ordonne la suppression de l'ouvrage sous astreinte.

Il résulte de l'article 98 du Code des obligations et des contrats que le dommage subi par un bailleur du fait de l'occupation de son bien en vertu d'une sous-location irrégulière doit être calculé sur la base du loyer contractuel, lequel représente le gain dont il a été privé. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'occupation due par le sous-locataire évincé, évalue le préjudice du bailleur en se fondant sur une valeur locative réelle, et non sur le loyer convenu dans le contrat de bail principal que le bailleur avait librement accepté.