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Perception des loyers

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le moment du transfert du droit aux fruits d'un immeuble immatriculé, vendu par acte authentique mais dont la cession n'avait pas encore été inscrite sur le titre foncier. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur à restituer à l'acquéreur les loyers perçus entre la date de l'acte de vente et celle de son inscription.

L'appelant soutenait que le transfert de propriété et de ses accessoires n'est effectif, y compris entre les parties, qu'à compter de l'inscription, tandis que l'intimé invoquait le principe du consensualisme rendant la vente parfaite dès l'échange des consentements. La cour d'appel de commerce fait droit au moyen du vendeur.

Au visa des articles 66 et 67 de la loi 14-07 relative à la conservation foncière, elle retient que les conventions visant à transférer un droit réel sur un immeuble immatriculé ne produisent aucun effet, même entre les parties, avant leur inscription au titre foncier. Dès lors, la cour juge que les fruits de l'immeuble, en l'occurrence les loyers, demeurent la propriété du vendeur jusqu'à la date de cette inscription.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en restitution des loyers formée par l'acquéreur ainsi que sa demande additionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la portée du silence du bailleur face au changement d'activité commerciale opéré par le preneur en violation des stipulations du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction en validant le congé fondé sur ce manquement contractuel.

Le preneur appelant soutenait que le bailleur, en percevant les loyers sans réserve pendant plusieurs années tout en ayant connaissance du nouveau négoce, avait tacitement consenti à la modification de la destination des lieux. La cour d'appel de commerce retient que la connaissance du changement d'activité par le bailleur est établie dès lors que le centre commercial est doté d'une administration agissant pour son compte et que les loyers ont été perçus sans protestation.

Au visa de l'article 38 du code des obligations et des contrats, la cour rappelle que le silence vaut acceptation lorsque celui dont les droits sont affectés est informé de l'acte et s'abstient de toute opposition sans motif légitime. Le silence prolongé du bailleur, conjugué à l'encaissement des loyers, constitue ainsi une approbation implicite qui prive de fondement le motif du congé.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

La cour d'appel de commerce retient que le silence prolongé du bailleur, informé du changement de l'activité commerciale par le preneur, vaut consentement tacite à cette modification contractuelle et fait obstacle à une demande ultérieure d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur, considérant que sa connaissance ancienne du changement d'activité et son absence de protestation valaient approbation.

L'appelant soutenait que le changement d'activité constituait une violation des clauses claires du bail et que son silence ne pouvait être interprété comme un consentement exprès, seul à même de déroger à la force obligatoire du contrat. Pour écarter ce moyen, la cour relève que les témoignages établissent que le changement d'activité litigieux datait de plus de dix ans.

Elle en déduit que la connaissance de cette situation par le bailleur, qui visitait régulièrement les lieux et y disposait d'une administration, est avérée. Dès lors, la perception continue des loyers pendant cette longue période, sans aucune réserve ni protestation, constitue une approbation tacite qui prive de fondement la demande de résolution du bail pour inexécution.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour cause de fermeture du local et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions légales de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en se fondant sur la fermeture prolongée du fonds de commerce.

La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49.16, la perte du fonds de commerce pour défaut d'exploitation suppose une fermeture ininterrompue du local pendant une durée de deux ans précédant la délivrance du congé. Or, la cour constate que la période écoulée entre la date de cessation de la consommation d'électricité, retenue comme indice de fermeture, et la date du congé est inférieure au délai légal de deux ans.

La cour relève en outre que la perception des loyers par le bailleur postérieurement à la délivrance du congé est incompatible avec la thèse de l'abandon du local. Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la légitimité de l'occupation d'un local commercial contestée par le propriétaire. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que le preneur occupait sans droit ni titre l'entrée d'un garage, emplacement distinct de celui visé au contrat de bail produit, et que cette occupation violait le permis de construire. La cour écarte ce moyen en considérant que l'occupation du preneur repose sur un contrat de bail ancien et que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le preneur occuperait deux locaux différents.

Au contraire, la cour relève que les pièces versées aux débats, y compris un courrier administratif produit par le bailleur lui-même, confirment l'existence d'une situation locative ancienne et continue, rendant l'allégation d'une occupation illégitime dépourvue de fondement juridique. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur une action en répétition de l'indu en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée probatoire du serment décisoire. Le tribunal de commerce, tout en annulant l'injonction de payer délivrée par le bailleur, avait rejeté la demande du preneur en restitution de loyers prétendument payés en double, faute de preuve. L'appelant sollicitait que le serment décisoire soit déféré au bailleur intimé sur le fait de la double perception des loyers. La cour, après avoir ordonné cette mesure d'instruction, constate que le bailleur a prêté serment, niant avoir reçu un double paiement et affirmant n'avoir été réglé qu'une seule fois par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Elle retient qu'en application de l'article 85 du code de procédure civile, la prestation de ce serment par une partie met fin de manière irrévocable au litige portant sur le fait qui en est l'objet. La preuve du double paiement n'étant dès lors pas rapportée, le jugement de première instance est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en restitution.

Saisi d'un litige relatif à la continuation d'un contrat de location d'une autorisation d'exploitation de taxi après le décès du bailleur initial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la reconduction tacite et l'effet relatif des conventions. Le tribunal de commerce avait ordonné la cessation de l'exploitation tout en rejetant la demande tendant à voir déclarer inopposable à l'héritière le contrat conclu par son défunt époux. L'appelant principal, locataire de l'autorisation, soutenait que la perception des loyers par l'héritière pendant plusieurs années valait reconduction tacite du contrat. La cour écarte ce moyen en retenant que l'autorisation d'exploitation, de nature personnelle, a été annulée au décès de son titulaire et réattribuée à l'héritière par une nouvelle décision administrative. Dès lors, le contrat conclu par le défunt ne peut produire d'effets à l'égard de la nouvelle titulaire, en application du principe de l'effet relatif des conventions posé par l'article 228 du code des obligations et des contrats. La cour précise que ni la perception de loyers par l'héritière avant la réattribution de l'autorisation, ni les virements unilatéraux effectués par le locataire, ne sauraient caractériser un consentement à la continuation du contrat, d'autant que la nouvelle titulaire avait mis en demeure le locataire de cesser l'exploitation. En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille l'appel incident et, réformant le jugement, déclare le contrat initial inopposable à l'héritière tout en confirmant la cessation de l'exploitation.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du renouvellement tacite d'un contrat de location d'une licence d'exploitation de taxi. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de la licence, considérant que le contrat à durée déterminée avait pris fin de plein droit à son échéance. L'appelant soutenait que le maintien en possession et le paiement des loyers, acceptés sans réserve par la bailleresse pendant seize mois après le terme, emportaient renouvellement tacite du bail. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la perception continue des loyers par la bailleresse, sans opposition de sa part, caractérise un renouvellement tacite. En application de l'article 689 du dahir formant code des obligations et des contrats, ce renouvellement s'opère pour la même durée et aux mêmes conditions que le contrat initial. La demande en restitution de la licence est par conséquent jugée prématurée, le nouveau bail étant toujours en cours. La cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la démolition d'un ouvrage édifié par un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets du silence prolongé du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la remise en état des lieux et l'indemnisation du préjudice. L'appelant, preneur à bail, soulevait la prescription de l'action et l'existence d'un consentement tacite du bailleur, résultant de son inaction et de la perception des loyers pendant plus de quarante ans. La cour retient que le bailleur, en ne contestant pas l'ancienneté de l'ouvrage remontant à 1976, a fait un aveu judiciaire sur ce point, ce qui rend non prouvée l'imputation de la construction au preneur actuel. La cour ajoute, au visa de l'article 38 du code des obligations et des contrats, que le silence du bailleur originel, qui a perçu les loyers sans protestation pendant plusieurs décennies, doit s'analyser en une acceptation tacite des modifications apportées aux lieux loués. Elle écarte par conséquent l'argument tiré de l'imprescriptibilité des droits sur un immeuble immatriculé, la demande relevant d'une action personnelle et non d'une action réelle. Le jugement est donc infirmé et la demande initiale du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date effective du paiement par virement bancaire et sur la portée de l'encaissement de loyers postérieurs à la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le commandement de payer et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soutenait, d'une part, que l'ordre de virement émis avant l'expiration du délai valait paiement libératoire et, d'autre part, que l'acceptation par le bailleur des loyers ultérieurs constituait une renonciation à se prévaloir du commandement. La cour écarte le premier moyen en retenant que la date à prendre en considération n'est pas celle de l'émission de l'ordre de virement par le débiteur, mais celle de l'exécution effective du transfert par l'établissement bancaire au profit du créancier. Elle juge ensuite que la perception des loyers échus postérieurement à la mise en demeure ne saurait s'analyser en une renonciation implicite, laquelle doit être expresse et non équivoque, cette perception constituant la simple contrepartie de l'occupation des lieux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée probatoire du serment décisoire. Le tribunal de commerce avait validé le commandement de payer et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité formelle du commandement et, sur le fond, soutenait s'être acquitté des loyers, demandant que le serment décisoire soit déféré au bailleur. La cour écarte les moyens de forme, retenant la régularité de la signification et le respect des délais légaux pour agir. Elle retient surtout que la prestation du serment décisoire par le bailleur, qui a juré ne pas avoir reçu les loyers litigieux, lie le juge et tranche définitivement le litige sur la preuve du paiement, conformément à l'article 85 du code de procédure civile. La défaillance du preneur étant ainsi irréfragablement établie, la cour fait également droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion rendue en référé plus de quatorze ans avant sa notification, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'acceptation prolongée des loyers par le bailleur. Le juge des référés avait prononcé l'expulsion du preneur pour défaut d'engagement de la procédure de conciliation consécutive à un commandement de payer. L'appelant, ainsi qu'un intervenant volontaire se prévalant d'une cession de fonds de commerce, soutenaient que l'encaissement des loyers par le bailleur pendant plus d'une décennie valait renonciation à l'expulsion et renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que la perception des loyers postérieurement à une décision d'expulsion, en l'absence de renonciation expresse du bailleur à se prévaloir de son titre, ne suffit pas à caractériser un renouvellement du bail commercial. Elle précise que la règle de la tacite reconduction par le maintien en possession, prévue par le code des obligations et des contrats, est propre aux baux ruraux et inapplicable en la matière. La cour écarte également l'application de la loi nouvelle sur les baux commerciaux, au motif que ses dispositions transitoires ne peuvent remettre en cause les effets d'une décision de justice passée en force de chose jugée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après une première cassation d'un litige portant sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs, la cour d'appel est tenue d'examiner l'ensemble des griefs invoqués par le bailleur à l'appui de son congé et qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de cassation. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui omet de répondre aux moyens du bailleur tirés du non-paiement des loyers et de la jonction non autorisée d'un local voisin au bien loué, alors même que le premier arrêt de cassation ne portait que sur le motif relatif au changement d'activité.

En application de l'article 629 du Dahir des obligations et des contrats, un contrat de bail d'une durée supérieure à un an ne peut être prouvé que par écrit. Par conséquent, une cour d'appel justifie légalement sa décision en écartant la preuve par témoignage proposée par l'occupant d'un local pour établir l'existence d'une relation locative.

Il relève du pouvoir souverain des juges du fond d'apprécier la valeur probante des autres éléments de preuve produits, tels que les mandats de perception des loyers, et de conclure, en leur absence de force probante, à une occupation sans droit ni titre justifiant l'expulsion.

La preuve du besoin justifiant un congé pour reprise personnelle est rapportée par la production de quittances de loyer au nom du conjoint du bailleur, sans que ce dernier ait à justifier de la continuité de sa relation conjugale.

La Cour Suprême censure la décision des juges du fond ayant rejeté une telle demande au motif que la bailleresse ne prouvait pas la persistance de son lien matrimonial et n’avait pas régularisé la perception des loyers avec le locataire. Il rappelle que le droit de reprise, en application des articles 13 et 14 du dahir du 25 décembre 1980, est uniquement subordonné à la preuve d’une propriété d’au moins trois ans et à l’absence, pour le bailleur, d’un autre logement suffisant à ses besoins.

En imposant des conditions que la loi n’édicte pas, la cour d’appel a entaché son arrêt d’un raisonnement vicié assimilable à un défaut de base légale, justifiant ainsi sa cassation.