Mot clé
Maintien de l'obligation de paiement

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers échus postérieurement à une décision d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date d'extinction de l'obligation du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif d'un défaut de preuve.

L'enjeu en appel était de déterminer si l'obligation au paiement cessait à la date du jugement d'expulsion ou à celle de la libération effective des lieux. La cour retient que la relation locative et l'obligation corrélative de payer le loyer subsistent tant que le preneur n'a pas matériellement restitué le bien loué.

Elle juge, au visa de l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats, que seule la date de la restitution effective des clés, prouvée par le procès-verbal d'exécution, met fin à l'exigibilité des loyers qui constituent la contrepartie de la jouissance des lieux. Le maintien du preneur dans les lieux après la décision d'éviction étant constitutif d'un retard fautif, il est également redevable de dommages et intérêts.

La cour infirme par conséquent le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à son départ effectif.

Saisie de la question des loyers commerciaux impayés durant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de la force majeure en la matière. Le tribunal de commerce avait exonéré le preneur du paiement des loyers correspondant à cette période, retenant l'impossibilité d'exploiter le fonds en raison du fait du prince.

La cour retient que si la fermeture imposée par l'autorité publique constitue un motif légitime au sens de l'article 254 du dahir des obligations et des contrats faisant obstacle à la constitution en demeure du débiteur, elle ne saurait pour autant l'exonérer de son obligation de paiement. Elle juge ainsi que le fait du prince, en l'absence de preuve par le preneur d'une impossibilité absolue d'exécution, n'entraîne pas l'extinction de la dette de loyer, laquelle demeure due.

La cour fait également droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, recevable en application de l'article 143 du code de procédure civile. Par ces motifs, elle infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des loyers de la période de fermeture, y condamne le preneur ainsi qu'au paiement des loyers échus en cours d'instance, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un preneur et sa condamnation au paiement de loyers commerciaux, le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur. L'appelant soutenait que la fermeture administrative de son commerce en raison de la pandémie de Covid-19 constituait un cas de force majeure l'exonérant de son obligation de paiement et, subsidiairement, que le manquement n'était pas suffisant pour justifier l'expulsion.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la force majeure en ce qui concerne l'obligation de paiement, retenant que pour une dette de somme d'argent, la force majeure n'exonère le débiteur que s'il prouve une impossibilité financière absolue, ce qui n'était pas le cas. Toutefois, la cour analyse le décompte des loyers et constate que le preneur n'était en défaut de paiement que pour un seul mois de loyer après la levée des restrictions sanitaires.

Or, en application de l'article 8 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux, l'expulsion pour non-paiement n'est encourue que si le preneur est redevable d'au moins trois mois de loyers au jour de l'introduction de l'action. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, la demande étant déclarée irrecevable sur ce point, mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers dus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'incidence de l'état d'urgence sanitaire sur l'obligation de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et ordonné son expulsion.

L'appelant soutenait que les mesures de fermeture administrative consécutives à la pandémie de Covid-19, en le privant de la jouissance du local, justifiaient la suspension de son obligation de paiement et excluaient tout état de mise en demeure. La cour d'appel de commerce retient que si la période d'état d'urgence sanitaire suspendait les délais et faisait obstacle à la caractérisation du simple retard en mise en demeure, elle n'emportait pas pour autant une exonération de l'obligation de paiement du loyer.

La cour relève en outre que le preneur était déjà en défaut de paiement pour les mois antérieurs à la déclaration de l'état d'urgence, et que son obligation a repris son cours après la levée des mesures de suspension des délais, rendant ainsi le manquement contractuel constitué. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance libre pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exigibilité des redevances. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement des redevances échues tout en rejetant la demande d'expulsion.

En appel, le gérant contestait la qualité à agir du bailleur du fonds et soutenait que l'obligation de paiement était suspendue du fait de la fermeture administrative de l'établissement. La cour écarte ces moyens en retenant que la qualité à agir s'apprécie au regard du contrat conclu entre les parties à titre personnel et non au nom d'une association.

La cour juge en outre que les dispositions du décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire n'emportent aucune suspension de l'obligation de paiement des redevances de gérance, lesquelles demeurent dues par le gérant en tant que dette. Faisant droit à l'appel incident du bailleur et à sa demande additionnelle, la cour ajoute à la condamnation les redevances échues en cours d'instance.

Le jugement est infirmé uniquement en ce qu'il avait rejeté la demande de fixation de la contrainte par corps, la cour y faisant droit en la fixant au minimum, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité au bailleur d'un trouble de jouissance causé par un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par le trouble commercial subi, à savoir l'obstruction de la visibilité de son local par un autre locataire, ce qui engageait la responsabilité du bailleur pour perte de jouissance. La cour écarte ce moyen en relevant, au vu des attestations produites par le preneur lui-même, que le trouble émanait d'un tiers et n'était nullement imputable au bailleur. Elle retient que le preneur dispose d'une action en réparation contre l'auteur direct du dommage mais ne peut se prévaloir de ce fait pour se soustraire à son obligation essentielle de paiement du loyer. Dès lors, la cour considère que la fermeture du local commercial par le preneur ne constitue pas un motif légitime de suspension des paiements, le contrat de bail continuant de produire ses effets tant qu'il n'a pas été valablement résilié. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux et de la taxe d'édilité, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par des troubles de jouissance causés par les bailleurs et que la taxe d'édilité incombait contractuellement à ces derniers. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer, contrepartie de la jouissance des lieux, ne saurait être suspendue unilatéralement. Elle précise que les manquements allégués à l'encontre du bailleur, à les supposer établis, ne dispensent pas le preneur de s'acquitter de son obligation principale pour écarter l'état de demeure. Concernant la taxe d'édilité, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve d'une stipulation contractuelle dérogatoire et rappelle qu'il s'agit d'une charge incombant par principe au locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le gérant d'un fonds de commerce au paiement de redevances, la cour d'appel de commerce se prononce sur les causes d'exonération de cette obligation. L'appelant invoquait l'impossibilité d'exploiter les lieux en raison de la coupure des fluides qu'il imputait au bailleur, ainsi que l'existence de créances de restitution de garantie et de remboursement de travaux. La cour écarte d'abord les moyens relatifs à la garantie et aux travaux, faute pour l'appelant d'avoir formé une demande reconventionnelle à ce titre, ces prétentions ne pouvant constituer de simples moyens de défense. Elle juge ensuite que l'interruption de la fourniture en eau et en électricité ne suspend pas l'obligation de paiement des redevances, dès lors que le contrat de gérance n'a pas été résilié. La cour souligne à cet égard que le contrat mettait précisément ces charges à la charge du gérant, rendant le moyen inopérant. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour limite la condamnation aux redevances dues jusqu'à la date de l'expulsion effective du gérant, telle qu'établie par procès-verbal d'exécution. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant une condamnation au titre de la demande additionnelle ainsi limitée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine l'exception d'inexécution fondée sur un prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de garantie de jouissance paisible. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant soutenait que la bailleresse l'avait privé de l'usage des lieux par des voies de fait, le dispensant ainsi de son obligation de payer le loyer en application des articles 635 et 644 du Dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en relevant que les pièces du dossier établissent au contraire que le preneur avait abandonné les lieux loués. Elle constate que la bailleresse a dû recourir à la procédure judiciaire de récupération des locaux abandonnés, laquelle a permis d'établir, par une enquête de police, que le local était fermé depuis plus d'un an et demi. La cour retient dès lors que l'allégation de dépossession fautive est contredite par le déroulement de cette procédure et par la présence des biens mobiliers du preneur dans les lieux jusqu'à leur récupération judiciaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que l'évacuation unilatérale des lieux par le preneur, même constatée par huissier, ne le libère pas de son obligation au paiement des loyers tant qu'il n'a pas procédé à la restitution des clés selon les formes légales de l'offre réelle suivie d'un dépôt. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et condamné le preneur à l'évacuation et au paiement d'un arriéré locatif. L'appelant soulevait principalement l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision d'éviction prononcée pour reprise personnelle, ainsi que l'extinction de la relation locative du fait de son départ des lieux et de son offre, refusée par le bailleur, de restituer les clés. La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée, au motif que si l'objet et les parties sont identiques, la cause des deux demandes d'éviction, l'une fondée sur la reprise pour usage personnel et l'autre sur le défaut de paiement, est distincte. Sur le fond, la cour rappelle que pour être libératoire, l'offre de restitution des clés refusée par le bailleur doit être suivie de leur dépôt conformément aux dispositions de l'article 275 du code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur d'avoir accompli cette formalité, il demeure détenteur des lieux et redevable des loyers, nonobstant le fait que le local soit vide. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre l'obligation de paiement du preneur et les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible. Le tribunal de commerce avait condamné la société preneuse au paiement des arriérés et à l'expulsion, tout en lui allouant une indemnité sur sa demande reconventionnelle. L'appelante soutenait que le paiement partiel des loyers visés par la mise en demeure éteignait le manquement et que la coupure de l'eau et de l'électricité par le bailleur la libérait de son obligation de payer les loyers postérieurs. La cour retient que le paiement partiel ne purge pas la mise en demeure et ne fait pas disparaître l'état de défaillance du débiteur. Elle écarte également l'exception d'inexécution en considérant que le preneur, ayant déjà obtenu par voie de justice la condamnation du bailleur à rétablir les fluides ainsi qu'une indemnisation pour le préjudice subi, ne peut se prévaloir de ces mêmes faits pour suspendre le paiement des loyers. Quant à la demande de réévaluation des dommages-intérêts, elle est jugée irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement, confirmant le principe de la condamnation mais réduisant le montant des loyers dus pour tenir compte des paiements justifiés.