Mot clé
Loyers consignés

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé refusant à une société civile immobilière l'autorisation de retirer des loyers consignés, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit de la personne morale à percevoir ses créances en dépit d'un conflit interne sur sa gérance. Le juge de première instance avait rejeté la demande en raison de ce conflit.

L'appelante soutenait que l'identité du créancier, à savoir la société elle-même, n'était pas contestée et que son droit aux fonds primait sur les litiges entre associés. La cour rappelle le principe de l'autonomie de la personnalité morale et de l'indépendance de son patrimoine par rapport à celui de ses associés ou dirigeants.

Elle retient que les loyers, ayant été consignés au profit de la société bailleresse, lui reviennent de droit, les contestations relatives à sa représentation légale étant sans incidence sur sa qualité de créancière. Le refus d'autoriser le retrait des fonds constitue dès lors une mauvaise application de la loi.

L'ordonnance est par conséquent infirmée et la société autorisée à appréhender les sommes consignées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement après mise en demeure. Le preneur soulevait d'une part l'application de la présomption de paiement des loyers antérieurs résultant d'un reçu pour le dernier terme, et d'autre part l'absence de défaillance de son chef, ayant procédé à une offre réelle de paiement dans le délai imparti par la sommation.

La cour d'appel de commerce retient que le reçu de loyer délivré sans réserve par le bailleur pour la dernière échéance emporte, en application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, une présomption de paiement des termes antérieurs. La cour juge ensuite que l'offre réelle de paiement, suivie d'une consignation, effectuée par le preneur dans le délai de la mise en demeure, suffit à écarter le jeu de la clause résolutoire en faisant disparaître l'état de défaillance.

Elle précise que le retrait ultérieur des fonds consignés, s'il laisse subsister la créance de loyers, est sans incidence sur l'appréciation de la défaillance au moment où la résiliation était sollicitée, le refus initial du bailleur d'accepter l'offre étant déterminant. En conséquence, la cour infirme le jugement sur la résiliation du bail, l'expulsion et les dommages-intérêts pour retard, tout en le confirmant sur la condamnation au paiement des loyers demeurés impayés.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet libératoire du dépôt des loyers commerciaux auprès du greffe du tribunal après une offre réelle infructueuse. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés, retenant l'absence de preuve du dépôt effectif des fonds dans le dossier de première instance.

L'appelant soutenait au contraire avoir valablement consigné les sommes dues avant le prononcé du jugement, produisant à l'appui un procès-verbal d'huissier et un reçu de dépôt. La cour retient que la production en appel d'un procès-verbal de dépôt, corroboré par une attestation du greffe, établit de manière irréfutable la consignation des loyers par le preneur.

Elle relève en outre que les bailleurs ont procédé au retrait des fonds ainsi déposés, ce qui emporte reconnaissance du paiement et extinction de la créance. Dès lors, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé la condamnation au paiement et, statuant à nouveau, rejette la demande des bailleurs sur ce chef, tout en le confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur. L'appelante soutenait, d'une part, l'irrégularité de la procédure au motif qu'une seule mise en demeure avait été délivrée au lieu de deux distinctes pour le paiement puis pour l'éviction et, d'autre part, l'effectivité du paiement des loyers.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen de procédure en rappelant que, au visa de l'article 26 de la loi 49.16, une unique mise en demeure accordant un délai de quinze jours suffit à caractériser le manquement du preneur. La cour retient ensuite que les témoignages attestant d'un paiement à l'épouse du bailleur sont dépourvus de force probante, dès lors que celle-ci n'était pas désignée comme mandataire pour recevoir les loyers dans le contrat de bail.

Elle juge enfin que le retrait par le bailleur de loyers consignés pour une période postérieure ne vaut pas quittance pour les loyers antérieurs impayés, la preuve du paiement incombant au débiteur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à délivrer des quittances de loyer, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la portée d'une précédente décision ayant statué sur la qualité de preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs en nullité des actes de cession et en expulsion.

Les appelants contestaient la qualité de preneur de l'intimé, arguant de la nullité de la chaîne de cessions successives du droit au bail et de l'inexistence d'un fonds de commerce. Ils soutenaient en outre n'être tenus à la délivrance d'aucune quittance dès lors que les loyers, consignés à la caisse du tribunal, n'avaient pas été effectivement encaissés.

La cour écarte ces moyens en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt. Elle relève que cette décision antérieure avait définitivement reconnu la qualité de preneur à l'intimé, après avoir constaté que les bailleurs avaient eux-mêmes validé la transmission du bail en acceptant les loyers du cessionnaire.

Dès lors, la qualité de locataire étant irrévocablement établie, la cour retient que l'obligation de délivrer quittance naît du paiement régulier des loyers, peu important que celui-ci ait été effectué par voie d'offres réelles et de consignation en raison du refus des bailleurs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers au nouveau bailleur. L'appelant soutenait que la cession ne lui était pas opposable, faute d'une notification régulière, et que les loyers consignés au nom de l'ancien bailleur étaient libératoires. La cour retient que la finalité de la notification de la cession de créance est d'informer le débiteur cédé. Dès lors, elle considère que la connaissance certaine du transfert de propriété par le preneur, établie par sa réponse à un premier courrier et son acceptation ultérieure d'une augmentation de loyer proposée par le nouveau propriétaire, rend la cession de bail opposable nonobstant d'éventuelles irrégularités formelles de la notification. Par conséquent, le paiement effectué entre les mains de l'ancien bailleur n'est pas libératoire et le défaut de paiement au véritable créancier est caractérisé. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés saisi d'une demande de retrait de loyers consignés alors qu'une instance au fond relative au même bail était pendante en appel. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour connaître de la demande. L'appelant, se présentant comme le nouveau bailleur ayant succédé au propriétaire initial, soutenait que sa qualité n'était pas sérieusement contestable et que la demande de retrait des fonds était une mesure conservatoire distincte du litige principal. La cour écarte ce moyen et retient que la demande de retrait de loyers consignés au nom d'un tiers, l'ancien bailleur, soulève une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge de l'urgence. Elle considère que statuer sur une telle demande reviendrait à trancher une question touchant au fond du droit, à savoir la qualité de créancier des loyers, ce qui est prohibé en référé. L'ordonnance est en conséquence confirmée, mais par substitution de motifs, le rejet de la demande étant fondé non sur l'incompétence du juge mais sur l'existence d'une contestation sérieuse.

La cour d'appel de commerce retient que le retrait sans réserve par le bailleur des loyers consignés par le preneur vaut reconnaissance du montant de ces derniers, faisant ainsi échec à sa demande en paiement d'un arriéré. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers sur la base d'un montant que ce dernier contestait. En appel, le débat portait sur la preuve du montant du loyer en l'absence de contrat écrit. La cour rappelle qu'à défaut de bail, la détermination du loyer se fait par accord ou par décision judiciaire et que la parole du preneur doit être retenue. Elle constate que le bailleur a retiré les sommes consignées par le preneur, calculées sur la base du loyer inférieur allégué, sans formuler de contestation. Ce retrait est analysé par la cour comme une reconnaissance implicite du montant du loyer. La preuve du paiement étant dès lors rapportée, la cour infirme le jugement sur la condamnation au paiement des loyers et, statuant à nouveau, rejette la demande du bailleur, tout en confirmant le jugement pour le surplus.

Il résulte de l'article 41 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice, rédigé en termes généraux, que ce dernier peut charger un clerc assermenté de le représenter pour l'ensemble des procédures de notification. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'un commandement de payer et de quitter les lieux notifié par un clerc d'huissier est valable et produit tous ses effets juridiques.

De même, le retrait par le bailleur des loyers consignés par le preneur, qui constituent son dû, est sans incidence sur la validité d'un commandement ultérieur fondé sur de nouveaux impayés.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice subi par un preneur privé de la jouissance paisible du local loué, se borne à lui allouer une indemnité qu'elle estime souverainement adéquate. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui demandait spécifiquement la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée à l'encontre du bailleur, ni motiver son refus d'ordonner une expertise judiciaire sollicitée pour chiffrer l'entier préjudice commercial, notamment au vu des éléments de preuve produits, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle.