Mot clé
Dégradations locatives

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de restitution du preneur commercial après son éviction et sur la prescription de l'action en réparation du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations constatées dans les lieux loués ainsi que pour le préjudice de jouissance.

L'appelant soulevait, d'une part, la prescription de l'action du bailleur au visa de l'article 686 du code des obligations et des contrats et, d'autre part, l'irrégularité du procès-verbal de constat des dégradations au motif qu'il n'avait pas été dressé par l'agent d'exécution. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que l'envoi d'un commandement de payer par le bailleur a valablement interrompu le délai de six mois, conformément à l'article 381 du même code.

Elle juge ensuite que le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le jour même de la remise des clés par l'agent d'exécution constitue un mode de preuve régulier de l'état des lieux, dès lors que le preneur avait volontairement restitué les clés. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour estime que le montant alloué constitue une juste réparation du préjudice, distinguant les dégradations imputables au preneur de l'usure normale.

Elle rejette également les demandes de dommages-intérêts pour retard et de condamnation sous astreinte, celles-ci étant dépourvues de fondement légal en matière d'indemnisation post-contractuelle. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un bailleur à l'encontre de son preneur pour dégradations locatives et perte d'exploitation consécutives à la restitution des locaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve en l'absence d'état des lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soutenait que la restitution des clés n'emportait pas résiliation du bail et que la preuve des dégradations résultait d'un rapport d'expertise qu'il avait fait établir. La cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il incombe au bailleur de prouver que les dégradations alléguées sont imputables au preneur, ce dernier étant présumé avoir restitué les lieux en bon état.

Elle écarte à ce titre le rapport d'expertise produit, au motif qu'il a été établi unilatéralement et plusieurs mois après la restitution des clés, ce qui le prive de force probante. La cour retient en outre que la notification par le preneur de sa volonté de résilier le bail, suivie de la remise des clés acceptée par le bailleur, met fin à la relation contractuelle et à l'obligation de paiement des loyers, qui sont la contrepartie de la jouissance des lieux.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les critères d'appréciation du fonds de commerce et la charge de la preuve des dégradations locatives. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, tout en le condamnant au paiement d'arriérés locatifs et en déclarant irrecevable la demande du bailleur en réparation du préjudice matériel.

Le preneur, appelant principal, contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que le bailleur, par appel incident, concluait à l'inexistence du fonds de commerce faute d'exploitation et réitérait ses demandes en réparation du préjudice matériel et en indemnisation du retard de paiement. Sur l'appel principal, la cour retient que l'expertise judiciaire a correctement évalué les composantes du fonds, notamment le droit au bail en considération du loyer modique et de la situation de l'immeuble, ainsi que la clientèle au regard des déclarations fiscales des quatre dernières années, conformément à l'article 7 de la loi 49-16.

Sur l'appel incident, la cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, la charge de la preuve des dégradations imputables au preneur pèse sur le bailleur. Elle écarte également la demande d'indemnisation pour retard de paiement, faute pour le bailleur de justifier d'une mise en demeure visant la période concernée.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige consécutif à la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de restitution du dépôt de garantie et sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du dépôt après compensation partielle avec des loyers impayés, tout en rejetant la demande du bailleur en indemnisation des dégradations locatives et en paiement de factures d'eau et d'électricité.

L'appelant contestait sa condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que le rejet de ses demandes en paiement des charges et en indemnisation des dégradations. La cour écarte le premier moyen, relevant que le bailleur, n'ayant pas contesté son obligation principale de restitution, était bien en situation de retard fautif après mise en demeure.

Elle rejette également la demande relative aux charges, au motif que le reçu de paiement produit, n'étant pas signé par l'organisme créancier, est dépourvu de toute force probante. Surtout, la cour retient que la demande d'indemnisation pour dégradations ne peut prospérer en l'absence de constat d'état des lieux dressé lors de l'éviction ou de réserves émises dans le procès-verbal d'expulsion.

Elle rappelle à ce titre qu'une expertise privée non contradictoire, réalisée à la seule initiative du bailleur, ne saurait pallier cette carence dès lors que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve des dégradations du local loué en l'absence d'état des lieux d'entrée. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations constatées à sa sortie, sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait sa responsabilité, arguant qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il ne pouvait être établi qu'il était l'auteur des dégradations et que les plans architecturaux produits étaient insuffisants à cet égard. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 677 du dahir des obligations et des contrats.

Elle rappelle qu'à défaut d'état des lieux contradictoire, le preneur est légalement présumé avoir reçu les locaux en bon état. Dès lors, il lui incombait de renverser cette présomption en prouvant que les dégradations étaient antérieures à son entrée dans les lieux ou ne lui étaient pas imputables.

La cour retient que le preneur, qui n'a produit aucun élément probant tel que ses documents comptables attestant de l'absence de dépenses de travaux, a failli à cette preuve. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de la juridiction compétente pour connaître d'une action en réparation de dégradations locatives dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré matériellement compétent pour statuer sur la demande indemnitaire du bailleur. L'appelant, preneur à bail, soutenait que la compétence devait être appréciée au regard du montant de la demande, ce qui aurait dû conduire à attribuer le litige à la juridiction civile. La cour écarte ce moyen en retenant que le critère déterminant de la compétence n'est pas le montant de la demande mais l'objet du litige. Dès lors que l'action en indemnisation trouve sa source dans l'inexécution d'obligations nées d'un bail commercial, elle relève de l'application de la loi n° 49-16. En application de l'article 35 de ladite loi, la compétence matérielle est exclusivement dévolue au tribunal de commerce, peu important le caractère provisionnel de la demande. Le jugement retenant la compétence du tribunal de commerce est par conséquent confirmé.

Saisie d'un litige relatif aux obligations consécutives à la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation due par le preneur au titre des dégradations du local et du défaut de transfert de son adresse commerciale. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour ces deux chefs de préjudice. L'appel principal du preneur contestait sa responsabilité pour les dégradations, tandis que l'appel incident du bailleur visait à majorer l'indemnité allouée pour le défaut de transfert d'adresse. La cour retient que la clause du bail par laquelle le preneur reconnaît avoir reçu les lieux en bon état le prive du droit de contester leur état initial, le rendant responsable des dégradations constatées au visa de l'article 663 du code des obligations et des contrats. Elle juge en outre que le premier juge a souverainement apprécié le montant des réparations en se fondant sur deux rapports d'expertise concordants. La cour confirme également la faute du preneur qui, en violation de ses engagements contractuels, n'a pas procédé au transfert de son adresse après la restitution des clés, justifiant ainsi l'allocation d'une indemnité. S'agissant de l'appel incident, la cour considère que le bailleur ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué, notamment la perte de chance de relouer le bien, qui justifierait une majoration de cette indemnité. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité à un certain montant tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en réparation des dégradations du local. Le bailleur appelant contestait principalement la durée de la relation locative retenue par l'expert pour évaluer le préjudice, tandis que le preneur, par voie d'appel incident, sollicitait la réévaluation à la hausse de l'indemnité, notamment par l'inclusion du coût des équipements non déplaçables. La cour d'appel de commerce écarte d'abord la demande du bailleur en réparation des dégradations, considérant que les percements muraux consécutifs au retrait des équipements constituent une conséquence normale de l'éviction et non une faute du preneur. Sur l'indemnité d'éviction, la cour valide les bases de calcul de l'expert, retenant une durée de location de plus de quinze ans fondée sur la succession de deux baux avec les propriétaires successifs, et non la durée de trois ans alléguée par l'appelant. Elle juge également bien-fondée l'indemnisation de la perte des équipements et agencements que le preneur avait installés et qui ne pouvaient être retirés sans dommage. Faisant néanmoins usage de son pouvoir d'appréciation, la cour fixe souverainement le montant global de l'indemnité réparatrice. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est portée à un montant supérieur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour dégradations locatives formée par un bailleur après l'expulsion de son preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'imputabilité des dommages. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif que le lien de causalité entre les dégradations et le fait du preneur n'était pas établi. L'appelant soutenait que la responsabilité du preneur était engagée du fait de la violation de son obligation contractuelle et légale de restitution du bien en bon état. La cour retient que la preuve de l'existence des dégradations au moment précis de la remise des clés à l'agent d'exécution incombe au bailleur. Or, elle relève qu'une expertise antérieure, non contestée par le bailleur lors de son établissement, avait déjà constaté que les désordres allégués étaient anciens et ne résultaient pas du fait du preneur. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve qui lui incombe, la cour d'appel de commerce rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour condamner un preneur à indemniser le bailleur pour des dégradations locatives, se fonde sur un rapport d'expertise contesté. Ayant relevé que le constat des lieux avait été dressé le jour même de l'expulsion et que l'expertise avait été réalisée peu de temps après, la cour d'appel a pu souverainement s'inspirer des conclusions de l'expert, celles-ci lui paraissant conformes aux faits et aux autres pièces du dossier, dès lors que le preneur n'apportait aucune preuve contraire pour étayer sa contestation.

La Cour suprême censure pour contradiction de motifs la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en réparation de dégradations locatives au terme d’un bail de plus de vingt-cinq ans, a condamné le preneur à une indemnisation intégrale. La juridiction du fond avait pourtant elle-même distingué les dommages relevant de la vétusté, à la charge du bailleur, de ceux issus d’un usage abusif imputable au locataire.

La Haute Juridiction retient qu’après une telle durée d’occupation, la présomption de restitution des lieux en bon état, posée par les articles 676 et 677 du Dahir des Obligations et Contrats, ne saurait suffire. Il incombait aux juges du fond de chiffrer de manière distincte les réparations relevant de l’obligation d’entretien du bailleur (art. 638, 639 et 640) et celles imputables à la faute du preneur (art. 663). En omettant cette ventilation pour déterminer le montant de la condamnation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.