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Congé avec offre d'indemnité

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait, d'une part, le défaut de pouvoir de la bailleresse pour représenter les cohéritiers et, d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité fixée par l'expert. La cour écarte le moyen tiré du défaut de pouvoir, relevant la présence aux débats des mandats de représentation.

Sur le fond, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, elle procède à une réévaluation de l'indemnité sans ordonner de contre-expertise. Elle majore ainsi le calcul de l'indemnité afférente à la perte du droit au bail en portant sa base de trois à cinq ans et réévalue à la hausse les frais de déménagement jugés dérisoires.

La cour retient cependant que les frais de recherche d'un nouveau local, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, doivent être exclus de l'indemnisation. Le jugement est donc partiellement réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de l'action du bailleur et les modalités de calcul de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour tardiveté, contestait la qualité à agir du bailleur et critiquait les critères d'évaluation retenus par l'expert. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté en rappelant que, conformément à l'article 26 de la loi 49-16, le délai de six mois pour agir court à compter de l'expiration du préavis accordé au preneur dans l'acte de congé.

Elle rejette également le défaut de qualité à agir, le bailleur ayant prouvé sa propriété et le preneur ne justifiant d'aucun autre titre d'occupation. Sur le fond, la cour valide les conclusions de l'expertise, considérant que les méthodes de calcul de la valeur de la clientèle, basées sur les déclarations fiscales, et du droit au bail, fondées sur une étude du marché locatif, constituent des critères techniques et objectifs.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était saisie d'un appel contre un jugement ayant validé le congé et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'une expertise. Le preneur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour forclusion et contestait la qualité de bailleur de l'appelant.

La cour rappelle que le délai de six mois pour agir en validation du congé, prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16, ne court qu'à compter de l'expiration du préavis accordé au preneur dans l'acte de notification. Elle retient par ailleurs que la production d'un certificat de propriété par le bailleur suffit à établir sa qualité, faisant peser sur l'occupant la charge de prouver son droit au maintien dans les lieux.

Sur le fond, la cour entérine l'évaluation de l'expert judiciaire qui, ayant qualifié les locaux de simple entrepôt, a limité l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail et aux frais de déménagement, à l'exclusion de tout autre élément matériel ou incorporel. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, le débat portait principalement sur la validité formelle du congé et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. L'appelant soutenait la nullité du congé au motif qu'il contenait deux causes d'éviction distinctes, en violation prétendue des formalités substantielles de l'article 26 de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de se limiter à un unique motif dans son congé. Elle juge que la présence de plusieurs motifs n'entache pas la validité de l'acte dès lors que l'un d'eux, en l'occurrence la reprise pour usage personnel, est jugé sérieux et légitime.

Concernant l'indemnisation, la cour, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, estime que le rapport d'expertise judiciaire a correctement évalué le préjudice subi par le preneur. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est porté à la somme évaluée par l'expert.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du bail commercial sous l'empire de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la décision du tribunal de commerce en soutenant la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré en cours de bail et non à son échéance. La cour écarte ce moyen en retenant que, contrairement au régime du dahir de 1955 qui imposait le respect du terme contractuel, la loi n° 49-16 n'exige plus cette condition pour un congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel. Elle rappelle que la validité du congé est désormais subordonnée au seul respect des conditions de forme prévues par l'article 26 de ladite loi, à savoir la notification d'un préavis motivé et le respect d'un délai de trois mois. Le droit du preneur est quant à lui garanti par l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, conformément à l'article 7 du même texte. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'appel incident formé par un tiers qui, n'ayant pas été partie principale en première instance, était dépourvu de qualité pour agir. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de son pouvoir modérateur face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert. Le bailleur appelant principal contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif et critiquait la méthode de l'expert, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait la réévaluation de l'indemnité au niveau du rapport d'expertise. La cour rappelle qu'il lui appartient, en application de l'article 66 du code de procédure civile, d'apprécier souverainement les éléments du rapport d'expertise et de n'en retenir que les conclusions qui lui paraissent fondées. Elle retient que le montant arrêté par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur, dès lors qu'il prend en compte la valeur de l'emplacement dans un quartier à forte commercialité et l'ancienneté du bail, tout en écartant à juste titre certains postes de préjudice non justifiés retenus par l'expert. Rejetant les demandes de contre-expertise et les moyens des deux parties, la cour confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce intervenue postérieurement à la délivrance d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce, statuant sur tierce opposition formée par le cessionnaire, avait annulé le jugement d'éviction initialement obtenu par le bailleur et ordonné la restitution du fonds. L'appelant soutenait que la cession était nulle en application de l'article 192 du code des obligations et des contrats, le droit au bail étant devenu litigieux dès la notification du congé, laquelle était antérieure à la vente. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt d'appel, devenu définitif, ayant expressément validé la cession du fonds de commerce et reconnu la qualité de locataire au cessionnaire. La cour considère que cette décision antérieure, en tranchant définitivement la validité du transfert du droit au bail, a privé de tout fondement la contestation tirée du caractère prétendument litigieux du droit cédé. Dès lors que la qualité de locataire du cessionnaire a été judiciairement et irrévocablement consacrée, le bailleur ne peut plus se prévaloir de la nullité de la cession. Le jugement ayant accueilli la tierce opposition et ordonné la restitution du local est par conséquent confirmé.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice subi par un preneur privé de la jouissance paisible du local loué, se borne à lui allouer une indemnité qu'elle estime souverainement adéquate. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui demandait spécifiquement la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée à l'encontre du bailleur, ni motiver son refus d'ordonner une expertise judiciaire sollicitée pour chiffrer l'entier préjudice commercial, notamment au vu des éléments de preuve produits, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction et fixer le montant de celle-ci, retient, d'une part, que l'omission dans le congé de la mention du délai de préavis de six mois prévu par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 n'entraîne pas sa nullité, dès lors que le bailleur a respecté ce délai avant d'engager la procédure d'expulsion. D'autre part, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle estime que le premier rapport contient les éléments suffisants pour lui permettre de fixer le montant de l'indemnité due au preneur, en tenant compte de l'ensemble des éléments de la cause, y compris la perte des éléments incorporels du fonds de commerce suite à sa fermeture.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement ayant annulé un premier congé pour le même motif, en retenant que chaque congé constitue un acte juridique autonome. Ayant souverainement estimé, au vu du permis de construire et des plans produits par le bailleur, que le motif de démolition et de reconstruction revêtait un caractère sérieux, elle a légalement justifié sa décision.

En application de l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'indemnité d'éviction due au preneur doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur une expertise évaluant les éléments actuels du fonds, tels que le droit au bail, la clientèle et la réputation, et écarte la demande d'ajouter à ce montant le prix d'acquisition historique du fonds, au motif que la valeur actuelle déterminée par l'expert représente déjà l'évolution de la valeur du fonds depuis son acquisition.

L’exercice par le bailleur du droit de repentir, prévu à l’article 32 du Dahir du 24 mai 1955, est subordonné à la condition que le preneur occupe encore les lieux loués. Fait ainsi légitimement échec à ce droit le locataire qui établit, par la production d’un constat d’huissier et d’un acte d’acquisition, avoir déjà libéré le local et acquis un nouveau fonds de commerce.

Dès lors, encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt de la cour d’appel qui, pour valider le repentir, se contente d’affirmer que le preneur n’a pas quitté les lieux, sans examiner les pièces décisives contraires versées aux débats. Ce refus de répondre à des éléments de preuve déterminants équivaut à une absence de motivation et prive la haute juridiction de la capacité d’exercer son contrôle sur la correcte application de la loi.

La cour de renvoi est tenue de se conformer à la solution de droit consacrée par la décision de cassation, conformément à l’article 369 du Code de procédure civile. Ainsi, elle ne peut remettre en cause le motif du congé tel qu’il a été définitivement interprété par la haute juridiction.

Lorsqu’un bailleur, après avoir délivré un congé fondé sur la démolition pour un usage personnel, précise au cours de la procédure judiciaire qu’il entend limiter le motif à la seule démolition et reconstruction tout en garantissant au preneur son droit de priorité, le congé est réputé fondé sur ce dernier motif. Cette précision ne constitue pas une modification illicite de la cause du congé mais une simple restriction qui lie le bailleur.

Par conséquent, l’éviction étant justifiée par un motif légitime prévu par le dahir du 24 mai 1955, le preneur ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction principale réparant l’entier préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. La Cour d’appel applique correctement la loi en allouant uniquement l’indemnité accessoire prévue à l’article 12 dudit dahir, équivalente à trois années de loyer, sans être tenue de s’assurer que les futurs locaux seront adaptés à l’activité spécifique du preneur.

Enfin, le recours en rétractation étant une voie de recours extraordinaire, sa simple introduction ne produit aucun effet suspensif et n’oblige pas la juridiction saisie du fond à surseoir à statuer.