Mot clé
عقار مشاع

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature et les effets d'une opposition formée par un créancier hypothécaire sur le produit de la vente aux enchères du bien grevé. Le tribunal de commerce avait jugé que cette opposition valait paiement et avait ordonné à l'établissement bancaire de délivrer une mainlevée de l'hypothèque.

L'appelant soutenait que l'opposition ne constituait qu'une mesure conservatoire ne valant pas paiement et que la part du produit de vente revenant à la débitrice était insuffisante à apurer la créance. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le créancier, bénéficiaire d'une hypothèque de premier rang sur la totalité de l'immeuble vendu, ne justifiait d'aucun motif légitime pour ne pas avoir encaissé les fonds consignés à son profit depuis la vente.

Elle relève que le produit de la vente, disponible auprès du greffe, était suffisant pour désintéresser le créancier, comme l'a confirmé une expertise judiciaire qui a établi que la créance était même inférieure au montant déclaré dans l'opposition. Dès lors, la cour considère que l'inertie de l'établissement bancaire à percevoir les fonds constitue une faute engageant sa responsabilité.

Faisant partiellement droit à l'appel incident de la débitrice, la cour juge que le refus injustifié de délivrer la mainlevée après la vente et la consignation des fonds caractérise une résistance abusive causant un préjudice qui justifie l'allocation de dommages et intérêts. En conséquence, la cour rejette l'appel principal et réforme le jugement entrepris uniquement sur le chef du refus de dommages et intérêts, tout en le confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité due par un co-indivisaire pour la jouissance privative d'un bien commercial, la cour d'appel de commerce précise les contours de l'obligation d'indemnisation. Le tribunal de commerce avait condamné le co-indivisaire occupant à verser une indemnité aux autres propriétaires indivis.

L'appelant principal contestait la durée de l'occupation retenue, soutenant que la conclusion de contrats de gérance avec des tiers et les périodes de fermeture du local devaient l'exonérer de son obligation. La cour écarte ce moyen en retenant que la conclusion de tels contrats par l'appelant lui-même constitue précisément la preuve de son emprise et de son exploitation exclusive du bien indivis, peu important que l'exploitation soit directe ou déléguée.

Elle relève en outre qu'un précédent jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée avait déjà consacré le principe de cette occupation exclusive. Statuant sur l'appel incident relatif à une omission de statuer, la cour constate que le premier juge n'avait pas statué sur les dépens dans son dispositif.

La cour rejette donc l'appel principal et, faisant droit à l'appel incident, réforme le jugement entrepris sur le seul chef des dépens, confirmant pour le surplus la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un seul coindivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le bail devait être maintenu, arguant du consentement tacite des autres coindivisaires résultant de leur silence prolongé et de leur connaissance de l'occupation des lieux. La cour retient que, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, le bail consenti par un indivisaire est inopposable aux autres coindivisaires s'il ne détient pas les trois quarts des parts du bien indivis.

Elle écarte l'argument tiré du consentement tacite, relevant que la preuve de la connaissance de l'acte par l'ensemble des coindivisaires n'est pas rapportée, la science d'un seul d'entre eux étant insuffisante pour atteindre la majorité requise. La cour précise en outre que les démarches administratives accomplies par le preneur, telles que son immatriculation au registre de commerce, ne sauraient purger le vice originel affectant le contrat de bail.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion du preneur est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par une minorité de coïndivisaires sur un bien indivis. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de cet acte. Les appelants, constitués du preneur et de l'un des coïndivisaires bailleurs, soulevaient principalement l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et l'existence d'un aveu judiciaire de la part d'un autre coïndivisaire qui avait antérieurement réclamé sa quote-part du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que la cause de la demande était distincte, la première action étant fondée sur le faux et la seconde sur la violation des règles de majorité de l'indivision. Elle rejette également l'argument fondé sur l'aveu judiciaire, en retenant que le bail constitue un acte indivisible dont la validité exige l'accord de la majorité des coïndivisaires, de sorte que l'acquiescement d'un seul ne peut valider un acte conclu en violation des droits des autres. La cour rappelle ainsi que la conclusion d'un bail est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, exige le consentement de la majorité des propriétaires, faute de quoi l'acte est nul. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de préemption, retient que la charge de la preuve d'une partition définitive ayant mis fin à l'indivision pèse sur celui qui l'invoque pour faire échec à ce droit. Ayant constaté que l'acquéreur, demandeur à l'immatriculation, qui soutenait que la partition avait eu lieu, n'avait pas rapporté cette preuve, la cour d'appel en a exactement déduit la persistance de l'état d'indivision entre les héritiers et, par conséquent, le bien-fondé du droit de préemption exercé par l'un d'eux.