Mot clé
تحفيظ عقاري

La notification d’un état de frais et d’honoraires ne comportant pas le détail précis des diligences, des sommes perçues et du solde débiteur ou créditeur, ne fait pas courir le délai de forclusion de trois mois prévu par l’article 51 de la loi régissant la profession d’avocat. Dès lors, le client conserve son droit de contester le montant des honoraires et d’interjeter appel de la décision du Bâtonnier, nonobstant l’absence de réclamation formulée dans ledit délai suivant la réception d’un décompte sommaire ne permettant pas une vérification effective des comptes.
La fixation des honoraires par la juridiction de taxation doit se fonder prioritairement sur la convention d’honoraires, laquelle tient lieu de loi entre les parties en vertu de l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats. Toutefois, si l’avocat n’est tenu que d’une obligation de moyens et non de résultat, sa rémunération doit demeurer proportionnelle aux diligences effectivement accomplies et à l’effort déployé pour la défense des intérêts du mandant.
S’agissant d’honoraires convenus pour une procédure d’immatriculation foncière, l’avocat est fondé à percevoir une rémunération correspondant aux diligences accomplies, même en l’absence de l’obtention du résultat final escompté, dès lors qu’il est établi que l’interruption du processus résulte de la carence du client à fournir les documents techniques nécessaires. Il appartient à la Cour d’évaluer souverainement le montant de ces honoraires en tenant compte de l’avancement substantiel de la procédure, de la durée du mandat et de la complexité du dossier, justifiant ainsi une réduction du quantum alloué par le Bâtonnier pour le ramener à une somme en adéquation avec la réalité du service rendu.

La promesse de vente portant sur un immeuble en cours d’immatriculation engendre une obligation personnelle à la charge du promettant et confère au bénéficiaire un droit de créance. Ce droit personnel ne constitue pas un droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier une fois celui-ci établi.

Par conséquent, un tel droit n’est pas soumis aux formalités d’inscription ou de dépôt prévues aux articles 83 et 84 du Dahir sur l’immatriculation foncière. Le bénéficiaire de la promesse n’est donc pas tenu de suivre ces procédures pour préserver son droit à l’encontre du promettant.

La Cour Suprême rappelle que le principe de l’effet purgatif de l’immatriculation, tel qu’énoncé à l’article 2 du Dahir, ne s’applique qu’aux droits réels immobiliers inscriptibles et vise à assainir le titre foncier de ces droits s’ils n’ont pas été révélés et inscrits. Ce principe ne s’étend pas aux droits personnels nés avant ou pendant la procédure d’immatriculation, lesquels continuent de lier le propriétaire de l’immeuble immatriculé.

Dès lors, la Cour d’appel qui considère que la promesse de vente, constitutive d’un droit personnel, est atteinte par l’effet purgatif de l’immatriculation, applique faussement l’article 2 précité. En jugeant ainsi, elle prive sa décision de base légale, justifiant la cassation de son arrêt.

Bien que l’arrêt attaqué ait affirmé, à juste titre, que l’opposant est considéré comme demandeur et qu’il lui incombe de prouver son opposition par un acte authentique correspondant au terrain litigieux, et que la Cour ne discute pas les arguments du demandeur à l’immatriculation tant que l’opposant n’a pas prouvé son opposition, il a néanmoins statué sur la validité de l’opposition du défendeur, qui est opposant, sans se fonder sur aucune preuve à l’appui de celle-ci. Il a contesté l’acte de la demanderesse, requérante à l’immatriculation, en considérant que son titre foncier coutumier ne correspond pas au terrain litigieux en termes de limites, ce qui prive la décision de tout fondement légal et la rend ainsi susceptible de cassation et d’annulation.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale confinant à l’inexistence de motifs, l’arrêt de la cour d’appel qui, pour rejeter l’opposition formée par l’administration des habous, énonce que les requérants à l’immatriculation contestent la nature de habous du bien. En statuant ainsi, alors que les requérants avaient eux-mêmes fondé leur demande sur l’acte de habous en question, la cour d’appel a violé le principe fondamental selon lequel la partie qui produit un acte est réputée en accepter la teneur (« من أدلى بحجة فهو قائل بما فيها »). Une partie ne peut ainsi valablement se contredire en contestant la nature juridique d’une pièce qu’elle a elle-même produite pour faire valoir son droit.

Par cette décision, la Cour Suprême a également tranché plusieurs questions procédurales. Elle a affirmé que la vérification de l’autorisation d’ester en justice pour le compte d’autrui, prévue à l’article 26 du dahir sur l’immatriculation foncière, relève de la compétence exclusive du conservateur foncier et échappe au contrôle du juge du fond. Le rôle de ce dernier se limite à statuer sur l’existence, la nature et l’étendue du droit prétendu par l’opposant, en application des articles 37 et 45 du même dahir. La Cour a par ailleurs rappelé que tous les délais prévus par ce texte sont des délais francs, conformément à l’article 107.

La Cour suprême a déclaré irrecevable un recours en rétractation formé à l’encontre d’une décision rendue dans le cadre d’une procédure de l’immatriculation foncière. Elle fonde sa décision sur le principe que la possibilité d’exercer les voies de recours est une question d’ordre public et ne peut être établie que par une disposition textuelle expresse.

En l’espèce, la matière de l’immatriculation foncière est régie par un Dahir spécifique du 12 août 1913 qui organise de manière exhaustive l’ensemble des aspects, y compris les voies de recours. Ce Dahir limite expressément les recours possibles à l’appel et au pourvoi en cassation, tel que prévu par son article 47. Le législateur, en omettant d’inclure le recours en rétractation, a manifestement souhaité l’exclure, rendant ainsi inopérante toute tentative d’introduire cette voie de recours par renvoi au Code de procédure civile. Par conséquent, la Cour a conclu à l’irrecevabilité du recours en rétractation, confirmant le caractère limitatif des voies de recours en matière d’immatriculation foncière.

Un jugement ordonnant le partage d’un immeuble immatriculé, même passé en force de chose jugée, ne met pas fin à l’état d’indivision tant qu’il n’est pas inscrit sur le titre foncier. Faute de cette inscription, le partage est dépourvu de toute existence légale et la division des lots qui en résulte demeure une simple situation de fait.

Cette solution découle du principe de l’effet constitutif de l’inscription en matière de droits réels, consacré par les articles 65 et 66 du dahir sur l’immatriculation foncière. En vertu de ce principe, un droit réel n’acquiert d’existence légale, tant entre les parties qu’à l’égard des tiers, que par et à compter de son inscription.

Il s’ensuit que, l’immeuble étant juridiquement réputé indivis, un co-indivisaire ne peut se prévaloir de droits exclusifs sur une parcelle matériellement délimitée. Il ne dispose donc pas de la qualité pour exercer les actions en justice attachées au droit de propriété exclusive.

Ne viole pas les dispositions de la loi sur l'immatriculation foncière la cour d'appel qui ordonne au conservateur de procéder à l'inscription d'un droit réel sans que ce dernier ait été mis en cause, une telle mise en cause n'étant pas une condition de la recevabilité de l'action. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte le moyen tiré de la nullité d'une donation pour défaut de prise de possession du bien par le donataire, dès lors que le donateur étant toujours en vie, il peut être contraint judiciairement de parfaire la libéralité en procédant au transfert de possession.

L’action en indemnisation pour la perte d’un droit sur un immeuble immatriculé relève de la compétence exclusive des tribunaux de droit commun. Une telle demande, même présentée comme une réparation pour un préjudice causé par une personne de droit public, doit être fondée sur une action personnelle en dommages-intérêts pour dol, conformément à l’article 64 du dahir sur l’immatriculation foncière. Par conséquent, elle échappe à la compétence du juge administratif.

Il résulte du dahir du 27 avril 1919 que les communautés soulalies ont la capacité d'ester en justice pour la défense de leurs biens. En application de l'article 358 du code de procédure civile, le délai de pourvoi en cassation contre une décision rendue à leur encontre ne court par conséquent qu'à compter de la notification qui leur est faite personnellement, la signification à la seule autorité de tutelle étant insuffisante à cette fin. Viole dès lors l'article 345 du même code et encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter l'opposition d'une communauté soulalie à une demande d'immatriculation, donne la primauté à un acte d'achat privé sur le procès-verbal de délimitation administrative des terres collectives, sans exposer les motifs justifiant une telle prévalence.