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Reprise pour habiter

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et substantielle de l'acte au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité du congé, notamment sa notification par un clerc d'huissier, la mention d'un loyer erroné, et l'inobservation par le nouveau propriétaire d'un délai de détention avant la reprise. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés des vices de forme, retenant que la notification par clerc assermenté est régulière et que l'inexactitude de la somme locative est sans incidence dès lors que le congé n'est pas fondé sur un défaut de paiement.

Sur le fond, la cour rappelle que le congé pour usage personnel n'est subordonné à aucun délai de détention pour le nouveau propriétaire. Elle retient surtout que la contestation de la sincérité du motif de reprise est inopérante, le droit du preneur se résolvant en une indemnité d'éviction complète qui le dédommage de la perte de son fonds de commerce.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de l'éviction pour reprise à des fins d'habitation d'un local accessoire à un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à l'éviction du preneur pour y loger un ascendant. Devant la cour, l'appelant soutenait que le local, bien qu'utilisé comme entrepôt, devait être qualifié d'annexe à usage d'habitation au sens de l'article 19 de la loi 49-16, ouvrant droit à la reprise. La cour écarte ce moyen en retenant que les dispositions de cet article ne visent que le cas d'un local à usage d'habitation expressément annexé à un local commercial dans le cadre d'une relation locative unique. Elle relève que le contrat de bail litigieux, bien que portant sur un local d'origine résidentielle, stipulait son affectation à un usage commercial d'entreposage de marchandises. Dès lors, la cour considère que le local ne peut être qualifié d'annexe à usage d'habitation, peu important son inscription au registre du commerce comme simple succursale d'un autre fonds exploité par le preneur. Le jugement ayant rejeté la demande d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise d'un local d'habitation accessoire à un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction pour besoin personnel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en retenant le besoin du bailleur d'y loger un de ses héritiers. L'appelant contestait le bien-fondé de la reprise au regard des exigences de l'article 19 de la loi n° 49-16, faute pour le bailleur de prouver que le bénéficiaire ne disposait pas d'un logement ou que celui-ci était insuffisant. La cour relève, au vu des procès-verbaux de constat versés aux débats y compris par les bailleurs eux-mêmes, que le bénéficiaire de la reprise dispose en réalité d'un logement en propre au sein de l'immeuble. Elle retient que cette constatation factuelle suffit à écarter la première condition légale de la reprise. La cour ajoute que l'examen de l'occupation des lieux démontre en outre que ce logement est suffisant pour les besoins normaux de l'intéressé et de sa famille, rendant la seconde condition également non remplie. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du congé pour reprise à des fins d'habitation personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, écartant les moyens du preneur. L'appelant contestait la validité du congé, d'une part pour erreur sur sa dénomination sociale, d'autre part en ce que la reprise pour habitation ne peut viser l'intégralité d'un local commercial. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de dénomination, relevant que le preneur avait contracté sous le nom utilisé dans l'acte. Elle retient en revanche que le droit de reprise pour usage personnel d'habitation, tel qu'encadré par les articles 19 et 20 de la loi n° 49-16, est strictement limité à la partie d'habitation annexée au local commercial. Dès lors, un congé délivré en vue de l'éviction de la totalité des locaux à usage commercial pour y établir une résidence personnelle est dépourvu de fondement juridique. Le jugement est en conséquence infirmé et la demande d'éviction du bailleur rejetée.

En application de l'article 16 du dahir du 24 mai 1955, le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial pour loger un de ses descendants est subordonné à la preuve que ce dernier ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins. Ayant souverainement estimé, au vu des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le besoin du descendant du bailleur n'était pas établi, une cour d'appel en déduit à bon droit que le motif de reprise n'est pas sérieux et prononce la nullité du congé.

Elle n'est pas tenue de substituer à cette nullité la condamnation du bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction lorsque celui-ci a fondé ses demandes sur la seule validité du motif de reprise.

La notion de reprise pour « habiter soi-même », prévue à l’article 13 de la loi n° 6-79, inclut nécessairement le besoin du bailleur de loger son épouse. La Cour suprême juge que ce besoin est une conséquence directe de l’obligation de cohabitation inhérente au mariage.

Est par conséquent cassé l’arrêt d’une cour d’appel ayant rejeté une demande de validation de congé au motif que l’épouse ne figure pas expressément au nombre des bénéficiaires du droit de reprise. Le logement de l’épouse s’analysant comme celui du bailleur lui-même, l’absence de mention explicite dans la loi est sans incidence sur la validité du congé.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur de reprendre son bien pour l'habiter, retient que le bénéficiaire de la reprise réside encore à l'étranger et n'a pas justifié de sa mise à la retraite, alors que la loi n'exige ni une occupation permanente ni une durée minimale de séjour pour l'exercice du droit de reprise, mais seulement que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant à ses besoins.

Viole les dispositions de l'article 14 du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur en reprise de son bien pour l'habiter personnellement, retient que son besoin n'est pas établi au motif qu'il occupe un logement de fonction. En effet, la condition légale du besoin est remplie dès lors qu'il est établi que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant pour ses besoins normaux, peu important qu'il soit par ailleurs locataire ou occupant d'un logement appartenant à un tiers.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un locataire, retient le besoin personnel de la bailleresse co-indivisaire de reprendre le logement, après avoir souverainement constaté, au vu des pièces produites et du résultat d'une mesure d'instruction, que celle-ci était hébergée avec son conjoint dans un logement de fonction. Une telle circonstance ne suffit pas à priver le propriétaire de son droit à la reprise pour habiter, garanti par le dahir du 25 décembre 1980.

Les héritiers d'un bailleur, propriétaires indivis du bien loué, ont collectivement intérêt à agir en reprise pour loger l'un d'entre eux. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des preuves du besoin, valide le congé sans être tenue de répondre aux conclusions du preneur relatives à l'existence d'autres biens vacants appartenant aux bailleurs, le choix du local à reprendre pour l'un de leurs membres étant une prérogative de ces derniers.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une action en expulsion pour reprise personnelle, retient que le locataire est sans qualité pour contester la validité de l'acte de donation par lequel le bien loué a été transmis au bailleur. En effet, la contestation de la validité ou du caractère simulé d'une donation ne peut être soulevée que par les parties à l'acte ou leurs ayants droit, et non par le locataire dans le cadre d'une action relative au contrat de bail, laquelle constitue une action personnelle et non une action réelle en revendication.