Mot clé
Sincérité du motif

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du contrôle de la sincérité du motif invoqué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la validité du congé en arguant de l'insincérité du motif, tirée du statut de fonctionnaire du bailleur qui serait incompatible avec une exploitation commerciale et d'une intention purement spéculative. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail pour usage personnel est un droit discrétionnaire.

Elle rappelle que le bailleur n'est pas tenu de justifier la réalité ou la légitimité de son intention, sa seule obligation consistant, aux termes de l'article 7 de la loi 49-16, à verser au preneur une indemnité d'éviction couvrant l'intégralité du préjudice subi. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée du contrôle judiciaire sur le motif du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant contestait d'une part la qualité à agir du bailleur, faute de preuve de son droit de propriété, et d'autre part l'absence de vérification par le premier juge de la réalité du motif de reprise pour usage personnel. La cour écarte le premier moyen en rappelant que la qualité de bailleur, établie par l'existence d'une relation locative, suffit à donner qualité pour délivrer congé, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de justifier de sa qualité de propriétaire.

Sur le second moyen, la cour retient que le congé fondé sur la volonté du bailleur d'exploiter personnellement le local ouvre droit au preneur à une indemnité d'éviction complète. Dès lors, le preneur n'est pas recevable à contester la réalité du motif de reprise, cette contestation n'étant ouverte que pour les motifs susceptibles de le priver, en tout ou partie, de son droit à indemnisation.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la validation d'un congé pour usage personnel en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise et sollicitait, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour évaluer son indemnité d'éviction. La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de sincérité du congé, en rappelant que le congé fondé sur l'usage personnel ouvre droit à une indemnité d'éviction complète pour le preneur, ce qui rend inopérante la discussion sur la réalité du motif invoqué par le bailleur.

Elle retient ensuite que la demande d'expertise visant à chiffrer l'indemnité d'éviction, n'ayant pas été formulée en première instance, constitue une demande nouvelle. Dès lors, au visa de l'article 143 du code de procédure civile, cette demande est jugée irrecevable en appel.

La cour précise toutefois que cette irrecevabilité ne préjudicie pas au droit du preneur de réclamer son indemnité par une action distincte dans le délai prévu par l'article 27 de la loi 49-16. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le contrôle judiciaire du motif de reprise et sur les composantes de l'indemnité. Le preneur contestait la sincérité du motif tandis que le bailleur en critiquait l'évaluation financière.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de motif sérieux, en rappelant que le droit de propriété du bailleur lui confère la faculté de refuser le renouvellement pour usage personnel sans que le juge n'ait à contrôler la réalité de son intention, l'obligation de verser une indemnité constituant la seule contrepartie. Procédant à une nouvelle évaluation sur la base d'une expertise judiciaire, la cour retient les seuls postes de préjudice légalement prévus, à savoir la perte du droit au bail calculée sur le différentiel de loyer, la perte de clientèle fondée sur les déclarations fiscales, et les frais de déménagement.

Elle exclut en revanche expressément toute indemnisation pour des frais non prévus par la loi, tels que l'acquisition d'un nouveau fonds, les coûts de licence ou les pertes d'exploitation. Le jugement est en conséquence réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, qui est réévaluée à la hausse.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'éviction du preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise et sollicitait, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour évaluer son droit à indemnisation.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de sérieux du congé, retenant que la reprise pour usage personnel constitue un droit pour le bailleur et que les litiges antérieurs entre les parties sont étrangers à l'objet de l'instance. Elle juge ensuite que la demande d'expertise en vue de la fixation d'une indemnité d'éviction constitue une demande nouvelle irrecevable en appel, en application de l'article 143 du code de procédure civile, dès lors qu'elle n'a pas été soumise au premier juge.

La cour rappelle cependant que le droit du preneur à indemnisation n'est pas éteint, celui-ci conservant la faculté d'intenter une action distincte à cette fin dans le délai de six mois prévu par l'article 27 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la validité du motif et les composantes de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité.

L'appelant contestait d'une part la sincérité du motif, arguant que le bailleur possédait d'autres locaux vacants, et d'autre part l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le congé pour usage personnel est un droit pour le bailleur, qui n'a pas à justifier de l'indisponibilité d'autres biens.

Sur l'indemnité, la cour retient que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation pour la perte de la clientèle et de la réputation commerciale dès lors que ses propres déclarations fiscales établissent une situation de perte comptable antérieure au congé. Elle valide en revanche l'évaluation des autres postes de préjudice, tels que le droit au bail et les frais de déménagement, tout en confirmant le rejet de l'indemnisation pour perte de la licence d'exploitation, faute de preuve de l'impossibilité d'en obtenir une nouvelle.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et substantielle de l'acte au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité du congé, notamment sa notification par un clerc d'huissier, la mention d'un loyer erroné, et l'inobservation par le nouveau propriétaire d'un délai de détention avant la reprise. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés des vices de forme, retenant que la notification par clerc assermenté est régulière et que l'inexactitude de la somme locative est sans incidence dès lors que le congé n'est pas fondé sur un défaut de paiement.

Sur le fond, la cour rappelle que le congé pour usage personnel n'est subordonné à aucun délai de détention pour le nouveau propriétaire. Elle retient surtout que la contestation de la sincérité du motif de reprise est inopérante, le droit du preneur se résolvant en une indemnité d'éviction complète qui le dédommage de la perte de son fonds de commerce.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle, prononcé la résiliation d'un bail commercial et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée des motifs du congé. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise, arguant que le bailleur n'avait pas précisé la nature de l'usage personnel envisagé et disposait d'autres locaux vacants, ce qui démontrerait une intention purement spéculative.

La cour écarte ce moyen au visa des articles 7 et 26 de la loi 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Elle retient que le bailleur qui donne congé pour reprise personnelle n'est pas tenu de justifier la destination précise qu'il entend donner au local.

La cour rappelle que la seule contrepartie au droit de reprise du bailleur est le droit du preneur évincé à une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice. Par conséquent, la circonstance que le bailleur soit propriétaire d'autres locaux est jugée inopérante pour faire échec au congé.

Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce examine la portée du droit à indemnisation du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction formée par le bailleur. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise ainsi que la régularité formelle du congé et la preuve de la relation locative. La cour retient qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, le droit du bailleur de reprendre son local pour usage personnel a pour unique contrepartie l'octroi au preneur d'une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice subi, incluant la valeur du fonds de commerce. Par conséquent, le moyen tiré du caractère prétendument non sérieux du motif de reprise est jugé inopérant, la seule protection légale du preneur résidant dans son droit à réparation. La cour écarte par ailleurs les autres moyens de forme, la relation locative étant suffisamment établie par un constat d'huissier. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel mais allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit à cette indemnité pour cause de fermeture prolongée du local. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité, ce que ce dernier contestait en invoquant la perte de la clientèle consécutive à une fermeture de plus de deux ans, tandis que le preneur, par un appel incident, contestait la qualité à agir du bailleur et la sincérité du motif du congé. La cour retient que la production d'une attestation administrative établissant la fermeture du local commercial pendant une durée de plus de quatre ans suffit à prouver la perte des éléments de clientèle et de notoriété. Elle juge qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, cette situation emporte déchéance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, peu important que la réouverture du fonds soit intervenue peu de temps avant la délivrance du congé. La cour écarte également les moyens de l'appel incident, rappelant que le droit de reprise pour usage personnel n'est pas subordonné à l'indisponibilité d'autres locaux et que la qualité de bailleur est transmise de plein droit au nouveau propriétaire en tant que successeur particulier. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait alloué une indemnité d'éviction, la cour rejetant la demande du preneur sur ce chef.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en rejetant la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur. L'appelant soulevait la nullité du jugement pour vice de forme et contestait la sincérité du motif de reprise. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme après vérification de la décision. Elle rappelle surtout qu'en application de l'article 26 de ladite loi, le droit du bailleur de reprendre les lieux n'est pas subordonné à la preuve de la réalité du motif mais à sa seule offre de verser une indemnité d'éviction. La cour relève cependant que, bien qu'une nouvelle expertise ait été ordonnée en appel pour évaluer cette indemnité, le preneur s'est abstenu de formuler ses demandes chiffrées et de s'acquitter des droits judiciaires y afférents. Faute d'être régulièrement saisie d'une demande en paiement, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En matière d'éviction du preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant de l'indemnité allouée. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction à un montant supérieur à celui préconisé par l'expert judiciaire. Le preneur contestait la sincérité du motif de reprise et, subsidiairement, l'insuffisance de l'indemnité, tandis que le bailleur soutenait qu'aucune indemnité n'était due au titre de la perte du fonds de commerce en l'absence de déclarations fiscales, critiquant en outre les modalités de calcul de l'expert. La cour d'appel de commerce écarte les critiques formulées contre le rapport d'expertise, le jugeant suffisamment motivé quant à l'évaluation des différents postes de préjudice, notamment le droit au bail et les frais de déménagement. Toutefois, la cour relève que le premier juge a majoré le montant de l'indemnité proposée par l'expert sans fournir la moindre justification à cette augmentation. Elle retient dès lors que l'indemnité doit être ramenée au montant précisément évalué par l'expert, lequel a correctement tenu compte des éléments constitutifs du fonds, tout en écartant à juste titre l'indemnisation de la clientèle faute de déclarations fiscales. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise et, subsidiairement, sollicitait l'octroi d'une indemnité d'éviction. La cour écarte le premier moyen en retenant que la disposition du bailleur à verser une indemnité suffit à caractériser le caractère sérieux du congé. Elle déclare ensuite la demande d'indemnité irrecevable comme étant une demande nouvelle en appel, ce qui constituerait une violation du double degré de juridiction. La cour rappelle qu'au visa de l'article 27 de la loi n° 49-16, le preneur qui n'a pas formé de demande reconventionnelle en indemnisation lors de l'instance en validation du congé ne peut le faire en appel. Il conserve toutefois la faculté d'engager une action autonome en indemnisation dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision définitive d'expulsion. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la sincérité du motif du congé et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que l'appelant incident critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment la prise en compte d'un droit d'entrée non prévu par la loi. La cour écarte le moyen tiré de la simulation du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète. Elle retient que si le pas-de-porte n'est pas un élément autonome d'indemnisation, il constitue un critère pertinent pour évaluer la valeur du droit au bail, principal poste du préjudice. La cour confirme par ailleurs le rejet de l'indemnisation des agencements faute de justificatifs et l'évaluation des pertes de clientèle en l'absence de documents comptables probants. Elle juge cependant que les frais de déménagement et de réinstallation, tels qu'évalués par l'expert, doivent être intégralement indemnisés, contrairement à la réduction opérée en première instance. Le jugement est donc réformé par une majoration du montant de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai de forclusion de l'action en validation d'un congé pour reprise personnelle, délivré en application de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable, en faisant courir le délai de six mois à compter de la date de réception du congé par le preneur. Saisie du litige, la cour devait déterminer si ce délai courait dès la notification du congé ou seulement à l'expiration du préavis accordé au locataire. La cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, le délai de six mois pour agir en validation du congé court à compter de l'expiration du délai de préavis accordé au preneur, et non de la date de sa notification. Elle écarte par ailleurs le moyen tiré du défaut de sincérité du motif de reprise, considérant que la possession d'autres locaux par le bailleur est inopérante dès lors que le droit du preneur se résout en une indemnité d'éviction. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Ayant constaté, d'une part, que le certificat de propriété de l'immeuble objet du congé pour démolition et reconstruction mentionnait qu'il s'agissait d'une villa et, d'autre part, que le permis de construire et les plans d'architecte prévoyaient l'édification d'une nouvelle villa, une cour d'appel retient à bon droit, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des preuves, que le motif du congé est sérieux et que le bailleur n'a pas commis de fraude visant à priver le locataire de son droit au retour. Elle n'est dès lors pas tenue d'ordonner une mesure d'expertise pour vérifier l'absence de locaux commerciaux dans le nouveau projet de construction, les garanties légales du locataire, notamment le droit à une indemnité d'éviction complète en cas de privation de son droit au retour, demeurant applicables.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation de la preuve, une cour d'appel retient à bon droit que le besoin personnel et urgent du bailleur justifiant la reprise du logement n'est pas établi. Ayant relevé, au vu du procès-verbal d'enquête, que le bailleur avait initialement déclaré vouloir vendre le bien avant de se rétracter pour invoquer son besoin de l'habiter, elle a pu en déduire que cette contradiction révélait la véritable intention du propriétaire et suffisait à écarter le droit à l'éviction, sans avoir à prendre en considération les autres documents produits pour attester de ce besoin.