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Résiliation sans indemnité

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au regard de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait d'une part que la procédure était irrégulière faute pour le bailleur d'avoir délivré un second commandement visant spécifiquement l'éviction, distinct du commandement de payer, et d'autre part que le paiement avait été effectué. La cour écarte le moyen procédural en rappelant, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, qu'un unique commandement de payer mentionnant un délai de quinze jours sous peine d'éviction suffit à caractériser le manquement du preneur.

Sur le fond, la cour retient que la preuve du paiement, stipulée au contrat comme devant se faire contre quittance, ne peut être rapportée par de simples attestations testimoniales. Ne tenant compte que des paiements partiels prouvés par virements bancaires, la cour constate que le solde impayé excède trois mois de loyer, ce qui constitue un motif grave justifiant la résiliation sans indemnité d'éviction.

Le jugement est donc confirmé dans son principe de résiliation et d'expulsion, mais réformé quant au montant de la condamnation, réduit au seul solde locatif restant dû.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait débouté la bailleresse de sa demande fondée sur l'usage par le preneur d'une machinerie causant des nuisances et affectant la structure de l'immeuble.

L'appelante soutenait que ce manquement justifiait la résiliation sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi 49.16. La cour retient que l'application de cette disposition impose à la bailleresse de prouver non seulement un dommage à l'immeuble, mais également que ce dommage résulte d'un changement opéré par le preneur sans son consentement.

Elle relève que le procès-verbal de constat produit par l'appelante est contredit par un constat plus récent versé par l'intimé, lequel atteste de l'absence de dégradations structurelles. Faute pour la bailleresse de rapporter la preuve qui lui incombe ou de fournir des éléments justifiant une mesure d'expertise, la cour écarte les moyens de l'appel.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application d'une clause d'indemnisation en cas de résiliation anticipée d'un bail commercial par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers restant à courir.

La question portait sur le point de savoir si le preneur, n'ayant pas exercé dans le délai contractuel son option de résiliation sans indemnité pour défaut d'obtention des autorisations administratives, demeurait tenu par la clause pénale prévoyant le paiement de la totalité des loyers jusqu'au terme. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que le contrat fait la loi des parties et que le preneur, en ne résiliant pas le bail dans le délai de faveur qui lui était imparti, a renoncé à se prévaloir de l'absence d'autorisation administrative pour échapper à ses obligations.

Elle écarte l'argument tiré de la nullité de l'engagement dès lors que le contrat mettait expressément à la charge du preneur le risque lié à l'obtention desdites autorisations. En conséquence, la résiliation tardive du bail par le preneur emporte l'application de la clause contractuelle l'obligeant au paiement d'une indemnité égale à la totalité des loyers restant à courir jusqu'au terme convenu.

La cour infirme donc le jugement entrepris sur ce point et condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à l'échéance du bail, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour retard de paiement.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification du non-paiement du différentiel de loyer issu d'une révision judiciaire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son manquement au paiement de ce différentiel. L'appelant soutenait que cette somme, afférente à une période antérieure au jugement de révision, constituait une simple créance dont le recouvrement devait s'opérer par voie d'exécution forcée, et non un manquement aux obligations locatives justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen et retient que le différentiel de loyer, une fois judiciairement fixé par une décision ayant acquis force de chose jugée, s'incorpore au loyer et en constitue une partie intégrante. Son non-paiement dans le délai imparti par le commandement de payer constitue dès lors un manquement grave aux obligations du bail, qualifié de motif légitime et sérieux justifiant la résiliation sans indemnité d'éviction, en application des dispositions de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé du congé pour fermeture des locaux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité du motif, imputant au bailleur le mauvais état des lieux, et soulevait une violation des droits de la défense. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le dossier était en état d'être jugé. Sur le fond, elle s'appuie sur un rapport d'expertise judiciaire corroboré par des témoignages de voisinage pour constater la fermeture effective et prolongée des locaux, qui étaient destinés à une activité bancaire. La cour retient que l'état de délabrement des lieux est imputable au preneur, qui, aux termes du contrat, était tenu de les maintenir en bon état et autorisé à y effectuer les travaux nécessaires, rendant inopérant le moyen tiré de l'inertie du bailleur. Elle considère dès lors que les conditions de la résiliation sans indemnité d'éviction pour fermeture, prévues par l'article 8 de la loi n° 49-16, sont réunies. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté que le preneur avait procédé à des modifications dans les lieux loués en violation d'une clause expresse du contrat de bail, retient que ce manquement constitue un motif grave justifiant la résiliation du contrat et l'éviction sans indemnité. Elle écarte légalement la demande d'audition de témoins visant à prouver une autorisation verbale du bailleur, dès lors qu'en application de l'article 444 du Dahir des obligations et des contrats, la preuve testimoniale n'est pas recevable pour contredire le contenu d'un acte écrit.

Ayant constaté que le paiement des loyers visés par la mise en demeure avait été effectué par le preneur après l'expiration du délai de quinze jours qui lui était imparti, une cour d'appel en déduit à bon droit que l'état de défaillance du preneur est caractérisé. Cette défaillance constitue, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail et l'éviction du preneur sans droit à l'indemnité prévue à l'article 10 du même dahir.

Ayant souverainement constaté, à partir des clauses claires d'un contrat de bail et d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait modifié la destination des lieux loués en y exerçant une activité non autorisée, en violation d'une clause expresse et sans l'accord du bailleur, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette violation des obligations contractuelles constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen fondé sur l'existence d'un contrat de bail antérieur qui n'a pas été invoqué devant les juges du fond.

Une cour d'appel, qui retient par une appréciation souveraine des faits que les transformations effectuées par le preneur dans les lieux loués sont des aménagements nécessaires à l'exercice de son activité commerciale et ne sont pas de nature à modifier les caractéristiques du local, justifie légalement sa décision de rejeter la demande de résiliation du bail sans indemnité. De tels aménagements ne constituent en effet ni un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, ni un manquement à l'obligation de conservation de la chose louée prévue à l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats.

Ayant constaté que le preneur avait démoli le mur séparant le local loué d'un local adjacent, en violation d'une clause expresse du bail interdisant toute modification des lieux sans l'accord du bailleur, une cour d'appel en déduit exactement que ce manquement contractuel constitue un motif grave et légitime. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de prononcer l'éviction du preneur sans indemnité, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, sans être tenue d'ordonner une expertise pour déterminer si les travaux ont affecté la solidité de l'immeuble, le seul manquement à l'obligation contractuelle étant suffisant.