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Preuve de la sous-location

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant une expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une sous-location au bailleur principal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre de son preneur et de l'occupant des lieux.

L'appelant, qui se prétendait sous-locataire, soutenait que son titre locatif faisait obstacle à la mesure et que le bail principal dissimulait une manœuvre frauduleuse. La cour retient que l'appelant, sur qui pesait la charge de la preuve, a fait défaut aux audiences d'enquête ordonnées pour établir la réalité de la sous-location et sa connaissance par le bailleur.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 24 de la loi 49-16, que la sous-location, même autorisée, doit être notifiée au bailleur pour lui être opposable. Or, le contrat de bail initial interdisait expressément la sous-location et aucune notification n'avait été effectuée.

En l'absence de tout lien de droit opposable au bailleur, l'occupant est sans qualité pour contester l'expulsion consécutive à la défaillance du preneur principal. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve du titre d'occupation d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant que la présence prolongée de l'occupant, connue de la locataire principale, suffisait à caractériser une relation locative.

L'appelante contestait cette analyse, arguant de l'absence de tout lien contractuel et de l'inopposabilité des quittances de loyer produites par l'intimé, dès lors qu'elles émanaient de son fils, tiers au bail principal, et qu'elle les avait contestées pour faux. La cour retient que les quittances de loyer litigieuses, indépendamment de leur authenticité, sont inopérantes pour établir l'existence d'un bail.

Elle relève en effet que l'occupant ne démontre ni que la locataire principale a personnellement émis ces documents, ni qu'elle a perçu les loyers correspondants. Faute de production d'un titre locatif opposable à la locataire en titre, l'occupation est jugée sans droit ni titre.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion de l'occupant.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour sous-location d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait annulé le congé, faute pour le bailleur de rapporter la preuve de la sous-location alléguée.

La cour de cassation avait censuré un premier arrêt confirmatif pour défaut d'examen des moyens de preuve du bailleur, notamment des attestations et d'un procès-verbal de constat. Procédant à une nouvelle instruction, la cour retient que le témoignage recueilli est insuffisant, le témoin déclarant ignorer l'identité de l'occupant actuel du local.

Elle écarte par ailleurs la force probante du procès-verbal de constat, en rappelant que les déclarations qui y sont recueillies par l'huissier de justice ne sont pas opposables au preneur, qui est tiers à ces propos. La cour juge enfin inopérant le moyen tiré du changement d'activité commerciale, ce motif n'étant pas visé dans le congé initial.

Faute pour le bailleur de prouver la sous-location prohibée par l'article 22 du dahir du 24 mai 1955, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial pour sous-location non autorisée, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la faute imputée au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif d'une discordance d'identité du bailleur, moyen que ce dernier contestait en appel tout en réitérant sa demande d'éviction. La cour, bien qu'estimant le moyen relatif à l'identité du bailleur fondé, procède par substitution de motifs pour statuer sur le fond. Elle retient que la preuve de la sous-location n'est pas rapportée, dès lors que le constat d'huissier produit ne repose que sur la déclaration indirecte de l'employée d'un local voisin, alors que le local litigieux était fermé lors des opérations de constat. Un tel procès-verbal, qui ne relate aucune constatation directe, est jugé insuffisant pour établir la faute contractuelle. Par conséquent, le jugement est confirmé dans son dispositif de rejet, mais pour un motif tiré du défaut de preuve.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour sous-location prohibée, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de documents extra-contractuels. Le bailleur soutenait que des déclarations fiscales de la société occupante mentionnant les locaux et une correspondance d'expert la désignant comme locataire suffisaient à établir l'infraction aux clauses du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que de tels éléments, s'ils prouvent une occupation matérielle, sont insuffisants à caractériser l'existence d'un contrat de sous-location en l'absence d'un acte juridique formalisant un tel accord. Elle considère que l'usage des lieux par une société dont le preneur est le gérant pour y entreposer ses marchandises ne constitue pas en soi une sous-location. La cour rejette également l'appel incident du preneur tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, relevant que ce dernier justifiait d'un mandat des cohéritiers et que sa qualité avait été reconnue par le preneur dans des correspondances antérieures. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des procès-verbaux de constat d'huissier invoqués pour établir une sous-location illicite. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par le bailleur et rejeté sa demande reconventionnelle en résiliation du bail. L'appelant soutenait que la sous-location était établie par ces procès-verbaux, dont la cour devait, conformément à la décision de la Cour de cassation, apprécier la valeur. La cour écarte cependant ces actes comme moyen de preuve. Elle retient que la force probante d'un constat d'huissier se limite aux faits matériellement observés par l'officier ministériel et ne s'étend pas aux déclarations ou interrogatoires qu'il pourrait recueillir, une telle mission excédant sa compétence légale. La cour relève en outre le caractère contradictoire des procès-verbaux versés aux débats, l'imprécision de la nature de la relation juridique alléguée, et l'absence de tout document, tel qu'un contrat ou des quittances, corroborant l'existence d'une sous-location. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de la faute grave du preneur, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation d'un bail commercial pour sous-location, la cour d'appel de commerce se prononce sur le régime juridique et probatoire de la sous-location. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif que le contrat de bail n'interdisait pas expressément la sous-location. Devant la cour, l'appelant soutenait que la sous-location constituait une violation des obligations contractuelles et que sa preuve résultait d'un procès-verbal de constat de la présence d'un tiers dans les lieux et d'un procès-verbal d'interrogatoire de ce dernier. La cour rappelle qu'en application de l'article 24 de la loi n° 49-16, la sous-location est de droit pour le preneur sauf stipulation contraire du bail, stipulation absente en l'occurrence. Elle retient en outre que la preuve de l'existence d'un contrat de sous-location n'est pas rapportée par le bailleur, la simple présence d'un tiers dans les locaux étant insuffisante à la caractériser. La cour précise enfin que le procès-verbal d'interrogatoire du tiers occupant n'est pas opposable au preneur, dès lors qu'un tel acte ne lie que son déclarant et ne saurait faire foi contre les tiers absents lors de la déclaration. Le jugement ayant rejeté la demande de résiliation est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur une prétendue sous-location et un changement d'activité non autorisé. L'appelant soutenait que ces agissements constituaient des manquements contractuels graves justifiant la résiliation du bail au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en relevant, après examen du contrat, que celui-ci ne contenait aucune clause interdisant la sous-location ni ne spécifiait une activité commerciale exclusive. Elle retient en outre que la preuve de la sous-location n'est pas rapportée, la tierce personne présente dans les lieux ayant été déclarée simple gérante. La cour juge enfin que le procès-verbal de constatation produit pour établir le changement d'activité est inopérant, dès lors qu'il vise un local commercial distinct de celui objet du litige. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que la résiliation d'un bail commercial pour sous-location et changement d'activité non autorisés suppose, d'une part, que le contrat de bail définisse expressément l'activité autorisée et, d'autre part, que la preuve de la sous-location soit rapportée de manière certaine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait violé ses obligations contractuelles, d'une part en modifiant l'activité commerciale exercée dans les lieux et, d'autre part, en consentant une sous-location à un tiers sans son accord, faits qu'il entendait prouver par un procès-verbal de constat. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, relevant que le contrat de bail ne contenait aucune clause spécifiant la nature de l'activité commerciale à exercer, ce qui laissait au preneur la liberté d'entreprendre. S'agissant de la sous-location, la cour retient que le procès-verbal de constat, bien que mentionnant la présence d'une tierce personne dans les lieux, est insuffisant à établir la réalité du contrat de sous-location dès lors qu'il n'identifie pas formellement cette personne ni ne précise le titre de son occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Ayant constaté qu'un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice ne précisait pas la nature juridique de la relation entre le preneur et le tiers occupant le local commercial, et qu'il n'était corroboré par aucun autre élément tel qu'un contrat écrit ou des quittances de loyer, la cour d'appel, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve, en a exactement déduit que la preuve de la sous-location n'était pas rapportée.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande d'éviction, retient que, en l'absence d'une clause contractuelle spécifiant l'activité autorisée, le changement d'activité par le preneur ne constitue pas un motif d'éviction s'il n'est pas établi que la nouvelle activité cause un préjudice au local loué. Ayant par ailleurs souverainement estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve écrite d'un contrat de sous-location liant le preneur au tiers trouvé sur les lieux, elle en déduit que la sous-location, en tant qu'acte juridique, n'est pas établie.