Mot clé
Préavis d'éviction

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère obligatoire du préavis d'éviction en pareille matière. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir délivré au preneur un tel préavis.

L'appelant soutenait que l'état de péril du bâtiment, constaté par un arrêté de démolition, dispensait de cette formalité en application de l'article 13 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'article 13 de ladite loi vise l'hypothèse de l'immeuble menaçant ruine, il n'écarte pas pour autant les règles de procédure générales prévues par le même texte.

Elle rappelle que l'article 26 de cette loi impose, de manière générale et absolue, la délivrance d'un préavis pour toute demande visant à mettre fin au bail, y compris pour ce motif. La cour précise que le législateur a pris en compte l'urgence de la situation non pas en supprimant l'exigence du préavis, mais en réduisant son délai à quinze jours, ce qui constitue une formalité substantielle.

Elle juge en outre que l'arrêté administratif de démolition, s'il constate l'état matériel de l'immeuble, est sans effet sur la relation contractuelle qui demeure régie par les dispositions impératives du droit du bail commercial. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé délivré pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité de l'acte, arguant que la loi n° 49-16 imposerait l'envoi de deux mises en demeure distinctes, l'une pour le paiement et la seconde pour l'éviction, et non d'un acte unique. La cour écarte ce moyen en retenant que les dispositions de l'article 26 de ladite loi n'exigent qu'un seul et unique préavis.

Elle précise que le défaut de paiement est constitué par la simple expiration du délai de quinze jours imparti dans cet acte, sans qu'il soit nécessaire de notifier un second préavis d'éviction. La cour relève en outre que le preneur, qui invoquait un paiement de la main à la main, ne rapportait aucune preuve de l'extinction de sa dette, la charge de la preuve lui incombant en application de l'article 400 du code des obligations et des contrats.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du commandement de payer et les effets de la crise sanitaire sur les obligations du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soutenait l'irrégularité du commandement unique visant le paiement et l'éviction, et invoquait la force majeure pour justifier le non-paiement durant la période de confinement. La cour écarte ce moyen en retenant que la loi n° 49.16 n'impose pas la délivrance de deux actes distincts et qu'un seul commandement mentionnant le délai de paiement sous peine de résiliation est suffisant.

Elle juge par ailleurs que si la période de confinement suspend la mise en demeure du preneur, elle ne le libère pas de son obligation de paiement des loyers. La cour précise également que le dépôt de garantie ne peut être imputé sur les loyers impayés en cours de bail.

Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du congé pour défaut de paiement au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur après avoir validé le congé.

L'appelant soutenait principalement que le congé était irrégulier, faute de distinguer un premier délai de mise en demeure de payer et un second délai pour l'éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant que la jurisprudence de la Cour de cassation a unifié l'interprétation de la loi, en considérant qu'un seul et même congé est suffisant, le délai qu'il impartit valant à la fois mise en demeure de payer et préavis d'éviction en cas de non-paiement.

Elle rejette également le moyen tiré du paiement des loyers, faute pour la société preneuse, tenue à une comptabilité régulière, de rapporter la moindre preuve de sa libération. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de gérance-libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'inexécution des obligations du gérant dans le contexte de la crise sanitaire. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du gérant-libre en validant un préavis d'éviction et l'avait condamné au paiement partiel des redevances.

Le débat en appel portait principalement sur la qualification de la sanction de l'inexécution, le gérant-libre invoquant une décision ultra petita et la force majeure, tandis que le propriétaire du fonds sollicitait la requalification en résolution du contrat pour manquements multiples. La cour d'appel de commerce censure le jugement en ce qu'il a statué sur le fondement du droit du bail commercial, inapplicable à un contrat de gérance-libre.

Elle retient que la pandémie ne justifie une exonération du paiement des redevances que pour la période de fermeture administrative totale. Faute pour le gérant-libre, société commerciale tenue à une comptabilité régulière, de prouver par ses documents comptables l'absence de bénéfices durant les périodes de reprise d'activité, le manquement à son obligation de paiement est caractérisé.

La cour ajoute que le changement non autorisé du nom commercial, élément essentiel du fonds de commerce, constitue une faute justifiant également la résolution. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement, prononce la résolution du contrat de gérance-libre aux torts du gérant, ordonne son expulsion et réforme le montant des redevances dues.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à une procédure d'éviction initiée par un congé délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955, mais dont l'action en validation a été introduite après l'entrée en vigueur du nouveau texte. Le tribunal de commerce avait fait application de la loi nouvelle et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité du congé au motif qu'il ne respectait pas le préavis de six mois prévu par l'ancien dahir et qu'un nouveau congé aurait dû être délivré après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que, même sous l'empire du dahir de 1955, la mention du délai de préavis dans le congé n'était pas une condition de validité de l'acte, ce délai s'imposant par le seul effet de la loi. Elle juge ensuite qu'en application de l'article 38 de la loi n° 49-16, celle-ci s'applique aux instances non encore jugées au fond. Dès lors, le congé délivré antérieurement, qui accordait un préavis de trois mois, est jugé conforme aux exigences de l'article 26 de la nouvelle loi, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de réitérer son acte. La cour ajoute que la mention de plusieurs motifs d'éviction dans le congé n'affecte pas sa validité dès lors que l'action n'est fondée que sur l'un d'eux, à savoir la démolition et la reconstruction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce tranche la question de l'articulation des délais de mise en demeure de payer et d'avis d'éviction prévus par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité de l'injonction au motif que le bailleur aurait dû lui notifier deux délais distincts et successifs de quinze jours, l'un pour le paiement au titre de l'article 8, l'autre pour l'éviction au titre de l'article 26. La cour écarte cette interprétation et retient que les dispositions des articles 8 et 26 de la loi 49-16 instituent un délai unique de quinze jours. Elle juge que ce délai unique vaut à la fois mise en demeure de payer et préavis d'éviction, le défaut de paiement à son expiration suffisant à établir le manquement du preneur. La cour rejette également la demande de preuve testimoniale du paiement des loyers, rappelant qu'au visa de l'article 443 du dahir formant code des obligations et des contrats, la preuve par témoins est irrecevable pour toute obligation excédant la valeur de dix mille dirhams. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé qu’un moyen nouveau mélangé de fait et de droit est irrecevable devant la Cour de cassation, une cour d’appel retient à bon droit que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, confère qualité pour agir en validation de congé, indépendamment des droits de propriété du bailleur sur le bien loué. Elle écarte également à juste titre l’exception de la chose jugée en considérant que deux instances successives fondées sur des congés distincts n’ont pas le même objet, quand bien même les parties et la cause seraient identiques.

Enfin, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation et se fondant sur un rapport d’expertise corroboré par des témoignages, constate que le preneur a procédé à la réunion de deux locaux distincts en démolissant le mur qui les séparait, caractérisant ainsi une modification substantielle des lieux loués constituant un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, conformément à l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955.

Le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal n'interdit pas au bailleur d'invoquer plusieurs motifs légaux pour justifier l'éviction dans un même congé. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'en l'absence d'engagement par le preneur de la procédure de contestation prévue à l'article 32 dudit dahir, celui-ci est déchu de son droit de contester lesdits motifs et que la demande d'éviction est fondée.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'appel qui, pour valider un congé et prononcer l'expulsion du preneur à bail commercial, omet de répondre au moyen par lequel celui-ci soutenait que le congé n'avait pas respecté le délai de préavis de six mois prévu par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955.