Mot clé
Maintien du bail

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'extinction des obligations du sous-locataire devenu acquéreur de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en paiement de loyers ainsi que la demande reconventionnelle en extinction de la relation locative.

L'appelant soutenait que son obligation de payer le loyer de sous-location était éteinte par confusion, au visa de l'article 369 du dahir des obligations et des contrats, les qualités de créancier et de débiteur s'étant réunies en sa personne. La cour écarte ce moyen en retenant que la confusion des qualités ne peut s'opérer, dès lors qu'elle ne porte pas sur une seule et même obligation.

Elle distingue en effet l'obligation du sous-locataire au titre du contrat de sous-location, dont la locataire principale reste créancière, de l'obligation issue du bail principal, qui demeure une charge grevant l'immeuble et dont les acquéreurs sont devenus créanciers en leur qualité de nouveaux bailleurs. La cour rappelle en outre que l'acquisition de l'immeuble par le sous-locataire n'emporte pas résiliation de plein droit du bail principal, lequel ne peut être terminé que dans les conditions prévues par la loi n° 49-16.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le défaut de notification régulière de la cession au bailleur n'entraîne pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité à ce dernier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à l'annulation de la cession pour vice de forme de la notification.

L'appelant soutenait que l'avis de cession reçu, incomplet et non accompagné de l'acte de vente, le privait de son droit de préemption et viciait la procédure. La cour rappelle, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la sanction du défaut de notification par le cédant et le cessionnaire est l'inopposabilité de la cession au bailleur.

Dès lors, la cour retient que la relation contractuelle subsiste entre le bailleur et le preneur initial, ce dernier demeurant tenu des obligations du bail. La cour écarte également la demande subsidiaire de résolution du bail pour défaut de paiement, constatant que les loyers réclamés avaient fait l'objet d'une offre réelle suivie d'un dépôt à la caisse du tribunal dans le délai légal, ce qui exclut la caractérisation du manquement.

Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour fermeture continue du local, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de ce motif de résiliation. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. La cour retient que la notion de fermeture continue, au sens de l'article 26 de la loi 49-16, ne s'entend pas d'une simple fermeture ponctuelle mais d'un état d'abandon prolongé sur plusieurs mois, dont la preuve incombe au bailleur. Elle juge que cette preuve ne saurait résulter d'un procès-verbal de commissaire de justice ne détaillant ni les dates ni les heures des passages successifs, ou réalisé en dehors des heures d'ouverture logiques des commerces. La cour considère en outre que l'existence d'une autre procédure en reprise pour usage personnel initiée par le bailleur contredit l'allégation de délaissement du local. Statuant sur la demande additionnelle, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus, le rejet de la demande d'expulsion emportant maintien du bail, mais écarte la demande d'indemnité pour retard faute de mise en demeure spécifique. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué des indemnités, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande.

Ayant constaté que le preneur avait eu recours à la procédure de l'offre réelle pour s'acquitter des loyers dus, d'une part avant même la réception de la mise en demeure pour une première période, et d'autre part dans le délai imparti par ladite mise en demeure pour la période subséquente, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur a ainsi répondu à la condition de maintien du bail. Par conséquent, elle retient à bon droit que la mise en demeure est privée d'effet et que l'état de demeure du preneur n'est pas caractérisé, justifiant le rejet de la demande en résiliation du bail et en expulsion.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a été saisie à la suite d’un recours en réexamen après cassation portant sur une procédure d’expulsion fondée sur le non-paiement des loyers dus au titre d’un bail commercial. L’affaire trouve son origine dans une assignation en paiement introduite par le bailleur, soutenant que la locataire avait omis de s’acquitter des loyers dus sur une période significative, malgré l’émission d’un commandement de payer en application des dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux. La locataire a contesté cette mise en demeure en invoquant l’existence d’un accord conclu avec un mandataire du bailleur, autorisant une retenue partielle des loyers en contrepartie de travaux de réparation à effectuer sur le bien loué.

Dans une première décision, la Cour d’appel avait confirmé le jugement de première instance ordonnant l’expulsion du locataire et rejetant la demande d’annulation de l’injonction de payer. Toutefois, la Cour de cassation, par un arrêt de cassation, a relevé que la juridiction d’appel n’avait pas vérifié la réalité de l’accord invoqué entre la locataire et l’ayant droit du bailleur, en l’absence d’une analyse approfondie des éléments factuels et contractuels du litige. En conséquence, l’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de commerce pour nouvel examen.

Statuant après cassation, la Cour d’appel a ordonné la tenue d’une enquête contradictoire afin de déterminer l’existence et la portée de l’accord contesté. Lors des auditions, des témoins ont confirmé la survenance d’un échange entre la locataire et le représentant du bailleur, lequel aurait accepté une réduction temporaire des loyers en raison des travaux nécessaires. Par ailleurs, la locataire a produit une procuration générale attribuant au mandataire du bailleur un pouvoir étendu de gestion et d’administration des biens immobiliers, incluant le recouvrement des loyers. À la lumière de ces éléments, la Cour a considéré que cet accord était avéré et que la retenue partielle des loyers ne pouvait dès lors être qualifiée de défaut de paiement fautif.

Sur le fondement de l’article 254 du Dahir des obligations et des contrats, la Cour a rappelé que lorsqu’un débiteur se trouve empêché d’exécuter son obligation par un cas de force majeure ou par la faute du créancier, son inexécution ne saurait lui être imputée à faute. En l’espèce, le retard de paiement était directement lié à la carence du bailleur dans l’exécution des travaux de réparation qui lui incombaient en vertu d’une décision de justice antérieure. Dès lors, l’obligation de paiement du loyer se trouvait suspendue pour la part correspondant au coût des réparations convenues.

Dans cette optique, la Cour a jugé que l’injonction de payer et la demande d’expulsion reposaient sur une situation de retard non fautif, dès lors que la locataire avait régularisé sa situation avant l’engagement de la procédure judiciaire. La notification d’un commandement de payer, suivie d’un paiement tardif mais justifié par des circonstances indépendantes de la volonté du locataire, ne pouvait donc fonder une demande d’expulsion. L’absence de mauvaise foi ou de volonté dilatoire a conduit la Cour à conclure à l’absence de tout comportement constitutif de « môle » au sens du droit des obligations.

En conséquence, la Cour d’appel a annulé le jugement entrepris, rejeté la demande d’expulsion et déclaré nul l’injonction de payer signifiée à la locataire. Le bail a ainsi été maintenu, et le bailleur a été débouté de l’ensemble de ses prétentions.

La nullité de la cession d’un fonds de commerce intervenue entre la locataire et un tiers, prononcée en raison de l’absence d’acquisition régulière du fonds par la cédante, n’a pas d’incidence sur la validité du contrat de bail conclu avec le propriétaire des murs. Le contrat de bail initial, distinct de l’opération de cession annulée, demeure en vigueur et continue de produire tous ses effets, la nullité de l’engagement accessoire ne pouvant entraîner, à elle seule, celle de l’engagement principal.