Mot clé
Inexécution par le promoteur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'engagement de la responsabilité contractuelle d'un promoteur immobilier pour inexécution des obligations d'aménagement global d'un projet, stipulées dans un cahier des charges conclu avec le cédant originaire. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du sous-acquéreur irrecevable pour défaut d'intérêt à agir.

L'appelant soutenait que l'inexécution par le promoteur des engagements globaux, cause déterminante de son propre investissement, engageait la responsabilité de ce dernier. La cour écarte ce moyen au motif que le contrat de vente liant les parties stipulait expressément que le sous-acquéreur acceptait et s'engageait à respecter, en lieu et place du vendeur, les clauses du cahier des charges initial.

Elle retient que par cette clause, l'appelant est devenu l'ayant cause à titre particulier du promoteur pour la partie du projet qui lui a été cédée, assumant ainsi les obligations y afférentes envers le cédant originaire. La cour relève en outre qu'aucun engagement contractuel du promoteur envers le sous-acquéreur, relatif à la réalisation des infrastructures globales du projet, n'était rapporté.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour non-respect du délai de livraison, la cour d'appel de commerce précise les conséquences de l'anéantissement du contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution aux torts du promoteur mais n'avait ordonné que la restitution partielle de l'acompte versé par le réservataire.

L'appelant soutenait que l'inexécution par le promoteur de son obligation d'achèvement des travaux justifiait la restitution intégrale des sommes versées. La cour retient que le non-respect par le promoteur du délai contractuel d'achèvement constitue un manquement justifiant la résolution du contrat à ses torts exclusifs, en application de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats.

Elle en déduit que l'effet de la résolution est de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la contractualisation, ce qui impose la restitution de l'intégralité de l'acompte. La cour écarte en revanche la demande de dommages et intérêts complémentaires, estimant que les intérêts légaux suffisent à réparer le préjudice né du retard.

Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de la restitution et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'appartement, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de l'inexécution contractuelle. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du réservataire en résolution du contrat et en restitution de l'acompte versé.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acquéreur était défaillant pour ne pas avoir soldé le prix dans le délai imparti par une mise en demeure, tandis que l'intimé excipait de l'existence d'une hypothèque et d'une clause d'incessibilité grevant le bien. La cour relève que l'acquéreur, destinataire d'une mise en demeure lui impartissant un délai d'un mois pour payer le solde du prix, n'a procédé au dépôt des fonds qu'après l'expiration de ce délai.

La cour retient que cette défaillance dans l'obligation de paiement, étant avérée et antérieure, prive le réservataire du droit d'invoquer l'inexécution par le promoteur de ses propres obligations, notamment celle de fournir un titre de propriété libre de toute charge. Le moyen tiré de l'existence d'une hypothèque est par conséquent jugé inopérant.

Le jugement est donc infirmé et la demande initiale en résolution rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de vente d'immeuble pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de l'inexécution et la validité des moyens de forme soulevés par le vendeur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du vendeur et l'avait condamné à restituer l'intégralité des acomptes versés.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de la demande initiale pour vice de forme et l'inadmissibilité des pièces produites en photocopie, tout en soutenant que l'inexécution était imputable aux acquéreurs. La cour écarte les moyens de forme, retenant d'une part que l'omission du type de société dans l'acte introductif d'instance ne vicie pas la procédure en l'absence de grief avéré, et d'autre part que la partie qui discute au fond des pièces produites en copie et s'en prévaut partiellement ne peut ensuite en contester la force probante.

Sur le fond, la cour retient que l'inexécution est imputable au vendeur, qui n'a pas respecté le délai de livraison contractuel. Elle juge que la manifestation ultérieure de la volonté des acquéreurs de se désister est sans incidence dès lors que le vendeur était déjà en état de défaillance au moment de cette manifestation.

Se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire, qui s'appuie sur les propres documents comptables du vendeur, la cour rectifie le montant des acomptes à restituer. Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de l'exception d'inexécution par le promoteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la résolution du contrat, la restitution de l'acompte et l'allocation de dommages-intérêts. L'appelant soutenait que l'acquéreur, n'ayant pas réglé l'intégralité du prix, ne pouvait exiger l'exécution de ses propres obligations ni solliciter la résolution du contrat. La cour écarte ce moyen en distinguant l'action en exécution de la vente définitive, qui suppose le paiement du prix, de l'action en résolution du contrat de réservation pour manquement du promoteur à son obligation de préparer le bien dans les délais. Elle retient que le défaut de préparation du bien constitue une inexécution initiale imputable au promoteur, justifiant la demande de résolution sans que l'acquéreur soit tenu d'offrir le paiement du solde. La cour juge en outre qu'une mise en demeure n'a d'effet qu'à compter de sa notification effective, et non de sa simple rédaction, écartant ainsi la prétendue antériorité de la mise en demeure du promoteur dont la notification n'était pas prouvée. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un contrat de réservation portant sur un lot de terrain, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'inexécution par le promoteur de ses obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait rejeté tant la demande principale en résolution que la demande reconventionnelle en exécution forcée du contrat. L'appelant principal soutenait la nullité du contrat pour violation des dispositions d'ordre public relatives aux lotissements immobiliers, tandis que l'appelant incident sollicitait l'exécution forcée de la vente. Écartant le débat sur la nullité, la cour retient une motivation purement contractuelle fondée sur l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle constate que le contrat prévoyait un délai de cinq mois dont l'expiration, en l'absence de réalisation des conditions convenues et après mise en demeure, caractérisait l'inexécution imputable au promoteur. Cette inexécution justifie la résolution du contrat et la restitution de l'acompte versé. Par conséquent, la demande reconventionnelle en exécution forcée est rejetée, le promoteur ne justifiant au demeurant pas de l'accomplissement des conditions suspensives. La cour infirme donc le jugement sur la demande principale, prononce la résolution du contrat, et le confirme en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'inexécution par le promoteur de son obligation de livraison. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en résolution et en restitution de l'acquéreur irrecevable. La question soumise à la cour portait sur l'ordre d'exécution des obligations réciproques et sur la charge de la preuve du paiement des acomptes. La cour retient que le promoteur, tenu par une obligation de livraison dans un délai contractuel déterminé, est le premier défaillant faute de justifier de l'achèvement de l'immeuble dans le temps imparti. En application des articles 235 et 259 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour juge que cette inexécution autorise l'acquéreur à demander la résolution du contrat et à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour le paiement du solde du prix. La preuve du paiement des acomptes étant par ailleurs rapportée par un aveu judiciaire et une expertise, la résolution entraîne la restitution intégrale des sommes versées, incluant la taxe sur la valeur ajoutée. Le jugement est infirmé et la cour, statuant à nouveau, prononce la résolution du contrat et condamne le promoteur à la restitution des fonds avec intérêts légaux.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'ordre d'exécution des obligations réciproques dans un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur, le condamnant à restituer l'acompte versé. En appel, le promoteur soulevait l'exception d'inexécution, reprochant à l'acquéreur de ne pas avoir payé le solde du prix ni fourni les documents requis pour la vente, notamment l'attestation d'exonération fiscale et l'accord de prêt. La cour écarte ce moyen en retenant, après interprétation de la convention, que l'obligation du promoteur d'achever l'immeuble dans le délai convenu et de notifier cet achèvement était première dans l'économie du contrat. Elle en déduit que les obligations de l'acquéreur, relatives au paiement du solde et à la production des justificatifs, n'étaient pas encore exigibles. Faute pour le promoteur d'avoir exécuté sa propre prestation principale, il ne pouvait se prévaloir de l'inexécution d'obligations subséquentes par sa cocontractante. Le jugement prononçant la résolution du contrat est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'appartement pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine la nature du paiement du prix convenu. L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que le prix n'avait jamais été versé en numéraire, l'acquéreur ayant reconnu que l'appartement constituait une dation en paiement de ses honoraires d'architecte, et qu'en conséquence, aucune restitution de somme ne pouvait être ordonnée. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de réservation, qui valait quittance du prix, formalisait un paiement par dation en paiement au sens de l'article 322 du code des obligations et des contrats. Elle relève, après enquête, que cette dation rémunérait un second contrat d'ingénierie distinct de celui faisant l'objet d'une autre instance en paiement d'honoraires, écartant ainsi le grief de double paiement. Concernant la demande d'appel en garantie des anciens dirigeants, la cour la juge irrecevable au motif que l'appel n'a pas été dirigé contre eux, en violation du principe du contradictoire. Dès lors, l'inexécution par le promoteur de son obligation de livraison dans le délai convenu justifiait la résolution du contrat et la restitution de son équivalent monétaire, conformément à l'article 259 du même code. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle de l'acte et le régime des indemnités dues en cas d'inexécution par le vendeur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte avec intérêts légaux. L'appelant principal invoquait la nullité de l'acte pour vice de forme, soutenant qu'il n'avait pas été établi par un professionnel qualifié conformément à la loi, tandis que l'acquéreur, par appel incident, réclamait des dommages et intérêts supplémentaires. La cour écarte le moyen tiré de la nullité en retenant que les conditions de forme de la vente en l'état futur d'achèvement ne s'appliquent qu'après l'achèvement des fondations du rez-de-chaussée, fait non prouvé par le vendeur. Elle souligne que ces règles, édictées pour la protection de l'acquéreur, ne sauraient être invoquées par le vendeur pour se dégager de ses engagements. La cour rejette également la demande de dommages et intérêts complémentaires, au motif que les intérêts légaux constituent déjà la réparation du préjudice né du retard et qu'un cumul reviendrait à une double indemnisation en l'absence de preuve d'un préjudice distinct et supérieur. Le jugement est en conséquence confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de l'inexécution par le promoteur de ses obligations. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé et l'allocation de dommages-intérêts au profit des acquéreurs. L'appelant soutenait que l'acte, qualifié de simple reçu de réservation, devait être requalifié en contrat préliminaire de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et, partant, être déclaré nul pour vice de forme au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte litigieux ne répond pas aux exigences de formalisme impératives prévues pour la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et relève par conséquent du droit commun des obligations. La cour constate que le promoteur, en modifiant unilatéralement la superficie du lot, a rendu impossible l'exécution de son obligation principale. Cette inexécution justifie la résolution du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même dahir, ainsi que l'obligation de restituer l'acompte perçu. Le jugement entrepris est confirmé.

Un contrat de réservation portant sur un immeuble en l’état futur d’achèvement est soumis aux dispositions spéciales de la loi n° 44-00, qui dérogent au droit commun de la vente et des obligations. Dès lors, c’est à bon droit qu’une cour d’appel, après avoir constaté l’inexécution par le promoteur de son obligation de livrer le bien dans le délai convenu, prononce la résolution du contrat à ses torts.

Elle écarte ainsi à juste titre l’application des dispositions du droit commun relatives à la nullité ou à l’exception d’inexécution, dès lors que l’obligation du promoteur de construire et de livrer était première.