Mot clé
Expiration du mandat

Saisi d'un double appel contre un jugement statuant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'identification du débiteur de la commission. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement tout en mettant hors de cause le vendeur.

La cour écarte la demande formée contre le vendeur, relevant l'absence de tout lien contractuel entre ce dernier et l'agence immobilière, le mandat de vente produit n'établissant aucune procuration au profit de l'acquéreur pour contracter au nom du vendeur. Elle retient ensuite que l'acquéreur reste tenu par les termes clairs et précis du contrat de courtage initial, lequel stipulait que la commission demeurait due en cas d'acquisition du bien présenté par l'agence, y compris après l'expiration du mandat.

La cour juge inopérant le moyen tiré de la conclusion ultérieure d'un contrat avec un autre intermédiaire, celui-ci ne pouvant délier le mandant de ses engagements antérieurs. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à commission de l'intermédiaire lorsque la vente est conclue après l'expiration du mandat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du courtier, condamnant le mandant au versement de la commission convenue.

L'appelant soutenait que le droit à rémunération était éteint, d'une part en raison de l'expiration du mandat à durée déterminée avant la signature des actes de vente, et d'autre part en invoquant le paiement d'une partie de la créance. La cour écarte le premier moyen en retenant que le droit à commission est acquis dès lors que l'intermédiaire a accompli les diligences décisives, notamment la mise en relation des parties et l'initiation des négociations, pendant la période de validité du contrat.

La cour considère que la date de conclusion de la vente finale est indifférente, l'intervention du courtier ayant été la cause déterminante de l'opération. S'agissant du paiement allégué, la cour rappelle qu'en application de l'article 400 du code des obligations et des contrats, la charge de la preuve de l'extinction de l'obligation pèse sur le débiteur, lequel ne saurait se contenter de produire une simple correspondance affirmant le règlement sans fournir de justificatif probant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé une ordonnance d'injonction de payer, la cour d'appel de commerce se prononce sur la fin du mandat d'un gérant de société à responsabilité limitée et la validité des actes accomplis après son terme. Le tribunal de commerce avait accueilli l'opposition de la société débitrice, considérant que le gérant signataire du chèque litigieux n'avait plus qualité pour agir.

L'appelant soutenait que ses fonctions avaient été tacitement reconduites, faute pour la société d'avoir mis à jour le registre de commerce. La cour écarte ce moyen en qualifiant la relation entre la société et son gérant de mandat social, distinct du mandat de droit commun.

Elle retient que ce mandat, conféré pour une durée déterminée, prend fin de plein droit à l'échéance du terme, sans qu'une reconduction tacite puisse être déduite de l'inaction de la société. La cour juge en outre que le gérant, en sa qualité d'organe social, ne peut se prévaloir de l'absence de publicité de la cessation de ses fonctions pour en justifier la prorogation, cette protection n'étant destinée qu'à la sécurité des tiers.

Dès lors, le chèque émis par l'ancien gérant à son propre profit après l'expiration de son mandat est dépourvu de validité faute de pouvoir du signataire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du titulaire d'une autorisation d'exploitation dans un marché de gros. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le demandeur de justifier d'un titre d'occupation exclusif et en cours de validité. L'appelant soutenait que sa désignation sur un emplacement principal emportait de plein droit la jouissance des locaux accessoires et que l'occupation par l'intimé était illicite. La cour rappelle que le demandeur à une action en expulsion doit préalablement établir la validité et l'actualité de son propre titre. Elle constate que la décision administrative fondant le droit de l'appelant était consentie pour une durée déterminée de trois ans et que ce dernier ne produit aucun document attestant de son renouvellement à la date d'introduction de l'instance. Faute pour l'appelant de justifier de sa qualité à agir, et faute de contredire utilement les preuves de l'antériorité de l'occupation de l'intimé, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant, sur le fondement de l'article 71 de la loi 5-96, désigné un mandataire ad hoc pour convoquer l'assemblée générale d'une société à responsabilité limitée, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés en la matière. L'appelante soutenait que le premier juge avait excédé ses pouvoirs en se prononçant sur la durée du mandat de son gérant, question qui relèverait du fond du droit et non d'une simple appréciation en référé. La cour écarte ce moyen en retenant que l'application de l'article 71 confère au président du tribunal de commerce une compétence d'attribution l'autorisant à examiner, au vu de l'apparence des pièces produites, si les conditions de sa saisine sont réunies. Elle relève que les statuts de la société fixaient une durée déterminée au mandat du gérant et que le procès-verbal d'une assemblée ultérieure, se bornant à constater la démission d'un co-gérant, n'avait pas expressément modifié cette durée. Dès lors, la cour considère que le juge des référés a pu, sans statuer au fond, constater l'apparence de l'expiration du mandat et en déduire que la demande de convocation adressée au gérant était restée sans suite utile, justifiant ainsi la désignation d'un mandataire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Il résulte des articles 415 du Code de commerce et 230 du Dahir des obligations et des contrats que le courtier a droit à sa rémunération si la conclusion du contrat est le résultat des informations qu'il a fournies. Par suite, c'est à bon droit qu'une cour d'appel condamne le mandant au paiement de la commission prévue au contrat de recherche immobilière, après avoir constaté que ce dernier a acquis directement un bien qui lui avait été présenté par l'agent immobilier.

Une telle acquisition, réalisée en violation de la clause contractuelle interdisant au mandant de traiter directement avec tout vendeur présenté par l'agent, même après l'expiration du mandat, rend la commission exigible. En effet, une telle clause n'est pas un engagement perpétuel nul au sens de l'article 728 du Dahir des obligations et des contrats, mais une obligation limitée à un objet précis et destinée à garantir le droit à rémunération de l'intermédiaire.

L’action en nullité des délibérations d’une société anonyme se prescrit par trois ans à compter du jour où la nullité prend effet, en application de l’article 345 de la loi n° 17-95. En l’espèce, la cour d’appel a retenu que le point de départ de ce délai, pour des actionnaires agissant en leur nom personnel, devait être fixé à la date à laquelle leur connaissance des causes de nullité a été établie.

Cette connaissance résultait d’une action antérieure qu’ils avaient introduite au nom de la société, en leur qualité de représentants légaux ; action qui avait été rejetée pour défaut de qualité de la société à contester ses propres assemblées. Engagée sous une qualité distincte, cette procédure ne pouvait donc interrompre la prescription pour la nouvelle instance intentée par les mêmes personnes, cette fois en tant qu’actionnaires se prétendant personnellement lésés : l’effet interruptif n’opère que lorsque la demande émane du véritable titulaire du droit, agissant en la qualité fondant son action.

S’agissant de la demande tendant à la radiation des membres du conseil d’administration arrivés au terme de leur mandat, ainsi qu’à la radiation des procès-verbaux subséquents, la cour l’a déclarée infondée. Elle a rappelé que la décision de maintenir les administrateurs en fonction ou d’en désigner de nouveaux relève exclusivement des organes sociaux. Dès lors qu’une assemblée générale ultérieure avait procédé à la nomination d’un nouveau conseil d’administration, il appartenait à toute partie s’estimant lésée par ces résolutions d’en solliciter l’annulation selon les voies judiciaires appropriées.

L’annulation d’une assemblée générale de syndicat des copropriétaires repose sur le non-respect strict des dispositions de la loi 18.00 régissant la copropriété.

Une convocation d’assemblée générale est nulle si le mandat du syndic a expiré sans renouvellement, violant l’article 19 de la loi 18.00. La nullité est également avérée si la convocation intervient au-delà du délai annuel de 30 jours prescrit par l’article 16 bis 2.

La désignation d’un syndic est invalidée si elle ne respecte pas la majorité des copropriétaires présents ou représentés, comme l’exigent les articles 18, 19 et 21 de la loi 18.00. La notion de « majorité » implique nécessairement la présence de plusieurs copropriétaires.

De même, une décision de révision des contributions aux charges communes est nulle si elle n’est pas adoptée à la majorité des trois quarts des copropriétaires, conformément à l’article 21 de la loi 18.00. L’absence de ce quorum légal rend la décision sans fondement juridique.

Il résulte de l'article 22 du Code de justice militaire que les présidents de la Cour militaire sont nommés pour une année judiciaire. Encourt par conséquent la cassation le jugement rendu par une formation de jugement présidée par un magistrat dont le décret de nomination, pris pour l'année judiciaire précédente, avait expiré à la date de la première audience qu'il a présidée dans l'affaire.

Il résulte de la combinaison des articles 308 et 312 du Code de procédure civile que le délai de trois mois imparti aux arbitres pour rendre leur sentence n'est pas d'ordre public, mais a un caractère supplétif. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour écarter le moyen tiré de l'expiration du mandat des arbitres, retient que les parties peuvent conventionnellement fixer un point de départ pour le calcul de ce délai et fait prévaloir la date d'ouverture de la procédure d'arbitrage convenue entre elles.

Est, par ailleurs, irrecevable un moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.