Mot clé
Délai d'exercice du droit

Saisi d'un appel après cassation et renvoi, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en reconnaissance de son droit et ordonné la restitution des locaux.

L'enjeu en appel portait sur la nature de la notification adressée au bailleur et son aptitude à faire courir le délai de trente jours pour l'exercice de son droit. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que la notification de la simple intention de céder, invitant le bailleur à la signature de l'acte, ne constitue pas la notification de la cession effective au sens de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle précise que seule la notification de la cession réalisée, mentionnant expressément le prix, fait courir le délai de déchéance du droit de préférence. En l'absence d'une telle notification régulière, le droit du bailleur n'était pas éteint et son offre réelle suivie d'une consignation du prix de vente était valable.

La cour écarte par ailleurs la demande des cessionnaires en paiement des frais et améliorations, faute pour eux d'avoir formé une demande reconventionnelle régulière et d'en avoir rapporté la preuve. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités d'exercice du droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en lui reconnaissant le bénéfice de ce droit et en ordonnant l'expulsion du cessionnaire.

L'appelant, cessionnaire du fonds, soutenait que le délai de trente jours pour l'exercice du droit de préférence avait commencé à courir non pas à la date de la notification formelle de la cession, mais dès la date à laquelle le bailleur avait eu connaissance de l'opération en percevant les loyers versés par le nouveau preneur. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que le délai d'exercice du droit de préférence ne court qu'à compter de la notification formelle de la cession au bailleur, formalité à laquelle aucun autre acte, tel que l'encaissement des loyers, ne peut se substituer. Dès lors que le bailleur avait exercé son droit et consigné le prix dans les trente jours suivant cette notification, sa demande était bien fondée.

La cour rejette en conséquence l'appel principal et, faisant droit à l'appel incident, procède uniquement à la rectification d'une erreur matérielle, confirmant pour le surplus le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur en cas de privation de son droit de retour, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'exercice de ce droit et sur l'évaluation de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur.

L'appelant, bailleur, contestait la recevabilité de la demande au motif qu'elle n'avait pas été formulée durant l'instance en éviction, ainsi que le montant de l'indemnité fixé sur la base d'une expertise qu'il jugeait partiale. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté en rappelant qu'au visa de l'article 13 de la loi n° 49-16, à défaut pour le preneur d'avoir exprimé sa volonté de retour pendant l'instance, il incombe au bailleur de l'aviser du début des travaux, lui ouvrant un nouveau délai pour exercer son droit.

Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, la jugeant objective dès lors qu'elle se fonde sur des investigations professionnelles et n'a pas fait l'objet d'une contestation sérieuse. La cour relève enfin que l'appelant n'a pas discuté le montant de l'indemnité souverainement arrêté par le premier juge au-delà de la proposition de l'expert.

L'ordonnance est en conséquence confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai d'exercice du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en reprise du local, la jugeant tardive au motif que sa connaissance de la cession était ancienne et certaine. L'appelant soutenait que le délai de trente jours prévu par l'article 25 de la loi 49-16 ne pouvait courir qu'à compter d'une notification formelle de la cession, et non de sa simple connaissance de l'opération. La cour écarte ce moyen et retient que la connaissance certaine de la cession par le bailleur, acquise au cours d'une précédente instance judiciaire l'opposant au cessionnaire, suffit à faire courir le délai. La cour relève que le bailleur avait non seulement été informé de la cession dans le cadre de cette procédure antérieure, mais y avait également contesté la validité de l'acte, ce qui établit sans équivoque son information. Dès lors, la cour considère que la finalité de la notification légale a été atteinte, rendant l'exigence d'un acte de notification formel ultérieur inopérante. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisie d'un litige relatif à l'exercice du droit de préférence du bailleur lors de la cession d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 25 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en استرجاع du local, retenant que la notification de la cession, effectuée par le seul cédant, était irrégulière au motif qu'elle devait émaner conjointement du cédant et du cessionnaire. La cour censure cette analyse et retient que si l'article 25 impose une obligation de notification aux deux parties, il ne s'agit pas d'une condition de validité de l'acte. Elle juge que la finalité de la loi, qui est d'informer le bailleur, est atteinte dès lors que l'une des parties a procédé à une notification régulière. Le bailleur, dûment informé du projet de cession par le cédant, était ainsi tenu d'exercer son droit de préférence dans le délai de trente jours. Faute de l'avoir fait, son inaction emporte déchéance de son droit. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande du bailleur rejetée.

Ayant constaté que le contrat de cession des actions d'une société par l'État, ainsi que les statuts de ladite société, fixaient un délai impératif de huit ans pour l'exercice du droit d'entrée au capital par les opérateurs du secteur, une cour d'appel en déduit exactement que la demande d'entrée au capital formée après l'expiration de ce délai doit être rejetée. Ne donne pas un effet extensif à ce délai le pacte d'actionnaires conclu pour une durée supérieure, dès lors que celui-ci a pour objet de régir les relations entre les associés, y compris les nouveaux entrants, et non de prolonger le délai d'option pour l'acquisition des actions.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une action en revendication d'une part indivise dès lors qu'il est constant que cette part n'a fait l'objet d'aucune vente et que le droit de propriété du co-indivisaire demandeur n'est contesté par personne. Par suite, la cour d'appel en déduit exactement que le co-indivisaire, dont l'action en revendication est infondée, ne peut se prévaloir de la jurisprudence qui fait courir le délai d'exercice du droit de préemption à compter du jugement statuant sur la revendication. Elle applique donc à juste titre la règle selon laquelle le délai pour exercer l'action en préemption est, pour le co-indivisaire présent, de quatre ans à compter de la date de l'acte de vente.