Mot clé
Défaut de propriété

L'appelant contestait un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et son expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en nullité du bail et en indemnisation pour perte du fonds de commerce.

Le preneur soulevait, d'une part, l'exception d'inexécution tirée de la prétendue démolition des lieux loués sur ordre administratif et, d'autre part, la nullité du contrat pour dol, au motif que le bailleur n'était pas propriétaire du bien. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en relevant que le preneur ne rapportait pas la preuve de la démolition effective et que les pièces produites visaient un bien immobilier distinct de celui objet du bail.

La cour retient ensuite que le moyen tiré du défaut de propriété du bailleur est inopérant, dès lors que le contrat de bail ne confère au preneur que des droits personnels et non des droits réels, sa validité n'étant pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à l'exécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité des exceptions tirées du défaut de qualité du donneur et de la perte de jouissance du fonds. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat, l'expulsion du gérant et sa condamnation au paiement de l'intégralité des redevances.

L'appelant soulevait la nullité du contrat au motif que le donneur n'était pas propriétaire du fonds de commerce et, subsidiairement, qu'il avait été privé de la jouissance des lieux avant le terme convenu par la conclusion d'un nouveau contrat avec un tiers. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité en retenant que la relation contractuelle est régie par les seules stipulations de l'acte, qui constitue la loi des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle précise que le gérant libre, ayant pris possession et exploité le fonds en vertu de ce contrat, ne peut se prévaloir de l'absence de qualité de propriétaire du donneur pour se soustraire à ses obligations, ce moyen n'étant ouvert qu'aux tiers. La cour retient cependant que la perte de jouissance effective du fonds par le gérant, du fait de sa reprise par un tiers, met fin à son obligation de paiement des redevances à compter de la date de dépossession.

Dès lors, le donneur qui a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible est condamné à verser des dommages et intérêts au gérant évincé. Statuant sur l'intervention volontaire du nouveau gérant, la cour juge que le commandement d'expulsion ne lui est pas opposable dès lors qu'il justifie d'un titre d'occupation propre.

Le jugement est donc réformé, réduisant le montant des redevances dues, allouant des dommages et intérêts au gérant initial et confirmant le surplus de ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge des effets de la poursuite de l'occupation des lieux après l'expiration du terme contractuel. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait le jugement en soulevant, d'une part, l'extinction de la relation contractuelle faute de renouvellement exprès du bail et, d'autre part, le défaut de qualité à agir de la bailleresse qui n'était pas propriétaire des lieux. La cour retient que le maintien du preneur dans les lieux après l'échéance du contrat et sa réponse à une sommation de payer des loyers postérieurs à cette échéance caractérisent la reconduction tacite du bail.

Elle juge en outre que la signature du contrat par le preneur avec la bailleresse confère à cette dernière la qualité pour agir, rendant inopérant le moyen tiré du défaut de propriété du bien loué. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant avéré, la résolution et l'expulsion sont justifiées.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimée, la cour condamne également l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir des héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes en paiement et en expulsion.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, arguant que les héritiers n'avaient pas la qualité de propriétaires du bien loué, celui-ci relevant du domaine public de l'État. La cour écarte ce moyen en rappelant que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire.

Elle retient que l'existence d'un contrat de bail valide et non résilié suffit à établir la qualité à agir du bailleur, ou de ses ayants droit, pour l'exécution des obligations qui en découlent. Au visa des articles 229 et 698 du dahir des obligations et des contrats, la cour souligne que les droits et obligations nés du bail se transmettent aux héritiers, le décès du bailleur n'emportant pas extinction du contrat.

Faute pour le preneur de justifier de la résiliation du bail initial ou de la conclusion d'un nouveau contrat avec l'État, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de mainlevée de saisie-arrêt sur un compte bancaire, la cour d'appel de commerce examine la suffisance de la garantie de substitution proposée par la société débitrice. L'appelante soutenait qu'une saisie conservatoire pratiquée sur un bien immobilier constituait une garantie suffisante pour le créancier, justifiant la levée de la mesure d'exécution sur ses avoirs. Après avoir déclaré irrecevable l'appel formé par deux personnes physiques faute pour elles d'avoir été parties en première instance, la cour relève que la société débitrice n'est pas propriétaire du bien immobilier objet de la saisie conservatoire. Elle en déduit que cette dernière ne pouvait valablement se prévaloir d'une sûreté grevant le patrimoine d'un tiers pour obtenir la mainlevée de la saisie pratiquée sur ses propres comptes. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité d'une mise en demeure et sur la nature de la relation contractuelle. Le preneur à bail, société dont le bailleur était également associé, contestait la validité de la notification de la mise en demeure au motif qu'elle avait été remise à un simple préposé et non à son représentant légal. La cour écarte ce moyen en retenant que, au visa de l'article 38 du code de procédure civile, la remise de l'acte à un employé au siège social de la personne morale constitue une notification valide dès lors qu'existe un lien de subordination. Elle juge en outre que la double qualité de bailleur et d'associé du créancier n'affecte pas la validité du bail, faute pour les statuts ou le contrat de location de mentionner un apport en nature du droit au bail à la société. Les moyens tirés du défaut de propriété du bailleur et de la discordance des sommes réclamées sont également rejetés, le premier étant inopposable au preneur et le second résultant de l'inclusion légitime des loyers échus postérieurement à la mise en demeure. Le jugement est par conséquent confirmé et la demande d'intervention forcée d'un tiers déclarée irrecevable.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur découle du contrat de bail lui-même, indépendamment du droit de propriété sur le bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux, et soulevait la nullité de la mise en demeure en raison d'une contradiction avec une précédente sommation. La cour écarte le premier moyen en retenant que la preuve de la qualité de bailleur résulte de l'existence du contrat de bail, lequel fait la loi des parties, et qu'il n'est pas requis pour le bailleur de justifier d'un titre de propriété. Dès lors, le simple risque d'une éviction future par le véritable propriétaire ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers tout en continuant à jouir du bien. S'agissant de la mise en demeure, la cour juge que chaque sommation est indépendante et que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité des loyers impayés, faute pour le preneur de rapporter la preuve de leur règlement. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat de location consenti par un bailleur non propriétaire des lieux. Le preneur appelant soulevait la nullité du bail au motif que le bien loué appartenait à une collectivité locale et non au bailleur, ce qui viciait son consentement et le privait de la garantie d'une jouissance paisible. La cour écarte ce moyen en distinguant le droit de propriété du rapport contractuel locatif. Elle retient que la qualité de bailleur découle du contrat de bail lui-même, lequel n'a été ni annulé ni résilié, et que des attestations administratives établissent que le bailleur, bien que non propriétaire, était dûment chargé de la gestion des locaux dans l'attente de leur transfert à l'administration compétente. Dès lors, la cour considère que le bailleur avait la capacité de contracter et que le preneur, ne justifiant pas du règlement des loyers, se trouvait en situation de défaut de paiement. Faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, pour condamner le gérant d’un fonds de commerce au paiement des sommes dues, retient que le contrat de gérance libre, qui constitue la loi des parties en application de l’article 230 du Dahir sur les obligations et les contrats, établit la qualité à agir du loueur du fonds. La juridiction du fond n’est pas tenue de vérifier si le loueur est également propriétaire des locaux dans lesquels le fonds est exploité, cette circonstance étant sans incidence sur la validité et la force obligatoire du contrat liant les parties.

Ayant constaté, d'une part, que la relation locative entre les parties était établie, notamment par l'aveu du preneur, et d'autre part, que le litige portait sur un droit personnel et non sur un droit réel, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur, qui a joui des lieux loués, ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété du bailleur pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers. Le bail de la chose d'autrui produit en effet ses pleins effets entre les parties tant que le preneur n'est pas évincé par le véritable propriétaire.

Ayant constaté l'existence d'une relation locative, notamment par l'aveu du preneur, et que ce dernier bénéficiait de la jouissance paisible du bien loué, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le preneur ne peut se soustraire à son obligation de paiement du loyer en contestant le droit de propriété du bailleur. En effet, le contrat de bail ne créant que des obligations personnelles entre les parties, la question de la propriété du bien est inopérante dans une action en paiement de loyers et en résiliation du bail, laquelle ne porte pas sur un droit réel.

L’action en nullité du procès-verbal d’une assemblée générale et des statuts d’une société est irrecevable si le demandeur ne justifie pas de sa qualité d’associé ou d’actionnaire. La Cour de cassation confirme qu’il appartient au demandeur d’établir sa qualité à agir pour contester les actes sociaux.

En l’espèce, le demandeur fondait sa qualité sur l’acquisition d’actions auprès d’un tiers, attestée par un certificat bancaire. Cependant, les juges du fond ont souverainement constaté, et la Cour de cassation approuve leur raisonnement, que le cédant de ces actions n’en avait jamais acquis la propriété de manière effective et légale auprès des propriétaires initiaux.

La Cour relève que plusieurs éléments établissaient le défaut de titre du cédant : la rétractation de la vente initiale par les propriétaires originels, une correspondance de leur avocat notifiant à la banque la non-réalisation de la cession, et le rejet pour irrecevabilité de l’action en exécution forcée de la vente intentée par ce même cédant. De plus, le demandeur n’a pas rapporté la preuve d’une transaction qui aurait ultérieurement validé la cession au profit de son vendeur.

Le défaut de propriété des actions entre les mains du cédant faisait ainsi obstacle à ce qu’il puisse valablement les transmettre au demandeur. Par conséquent, ce dernier ne pouvait se prévaloir de la qualité d’actionnaire. La Cour note également que les formalités de transfert prévues par l’article 12 des statuts initiaux de la société, exigeant un acte écrit et une inscription sur le registre des actionnaires, n’avaient pas été accomplies, renforçant la conclusion quant à l’absence de transfert de propriété opposable à la société.

Dès lors, c’est à bon droit que les juridictions inférieures ont déclaré la demande en nullité irrecevable pour défaut de qualité à agir du demandeur. Le pourvoi est rejeté.