Mot clé
Besoin personnel du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour besoin personnel du bailleur, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction faute de paiement des frais d'expertise. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de preuve de son droit de propriété, ainsi que la réalité du motif de reprise invoqué.

La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant qu'un précédent jugement, ayant condamné le preneur à payer les loyers aux intimés, établit la relation locative entre les parties en application de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats. Elle rappelle à cet égard que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire.

Sur le second moyen, la cour juge que le motif de reprise est indifférent, le bailleur disposant, en vertu de la loi n° 49.16, d'un droit absolu de refuser le renouvellement du bail moyennant le versement d'une indemnité d'éviction. Bien qu'ayant ordonné une expertise en appel pour chiffrer cette indemnité, la cour relève que l'appelant n'a pas acquitté les droits judiciaires afférents à sa demande d'indemnisation actualisée.

Par ces motifs, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident formés contre un jugement ayant ordonné l'éviction d'un preneur pour besoin personnel du bailleur moyennant le paiement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité du congé et l'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé le montant de l'indemnité d'éviction sur la base des conclusions d'une seconde expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait la validité formelle du congé, la régularité de la première expertise et le caractère insuffisant de l'indemnité allouée, tandis que l'appelante incidente en soutenait le caractère excessif. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que le congé avait été valablement délivré aux parties figurant au bail initial, faute pour le bailleur d'avoir été notifié d'une cession entre copreneurs, et d'autre part que le remplacement du premier expert avait été régulièrement ordonné.

Sur le fond, la cour retient que l'expertise judiciaire sur laquelle le premier juge s'est fondé a correctement évalué les différents chefs de préjudice. Elle relève notamment que l'expert a bien retenu une valeur locative de marché pour calculer le droit au bail et que, faute de production par le preneur de ses déclarations fiscales, l'indemnisation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale a été souverainement appréciée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour besoin personnel du bailleur et déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en indemnisation, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la charge de la preuve des éléments d'évaluation du fonds de commerce. L'appelant contestait la validité du congé au motif que le besoin personnel du bailleur n'était pas justifié, et critiquait le rapport d'expertise judiciaire pour manquement du technicien à son obligation de rechercher les documents fiscaux.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que le preneur ne peut contester la réalité du besoin personnel du bailleur dès lors que ce dernier offre de verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient ensuite qu'il incombe au preneur, et non à l'expert judiciaire, de produire les pièces comptables et fiscales nécessaires à l'évaluation de son propre fonds de commerce, validant ainsi le rapport d'expertise.

Toutefois, la cour juge que la demande d'indemnisation, même non chiffrée en première instance, demeure recevable. En conséquence, elle infirme le jugement sur la seule irrecevabilité de la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction évaluée par l'expert judiciaire, confirmant le jugement pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en éviction d'un local commercial fondée sur un besoin personnel du bailleur. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur la demande.

L'appelant, preneur à bail, contestait cette compétence au motif qu'il n'exploitait aucun fonds de commerce dans les lieux, ce qui devait selon lui emporter la compétence du tribunal de première instance. La cour écarte ce moyen en relevant que la demande d'éviction est expressément fondée sur les dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Or, la cour rappelle qu'en application de l'article 35 de ladite loi, le législateur a attribué une compétence exclusive aux juridictions commerciales pour connaître de tous les litiges relatifs à son application. La nature de l'activité effectivement exercée par le preneur est donc indifférente à la détermination de la juridiction compétente.

Le jugement retenant la compétence du tribunal de commerce est en conséquence confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant alloué au preneur évincé pour besoin personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant soulevait plusieurs moyens, tirés notamment d'une violation des droits de la défense, d'un défaut de paiement des taxes judiciaires par les intimés, et subsidiairement du caractère excessif de l'indemnité retenue par l'expert. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que l'effet dévolutif de l'appel permet de régulariser le débat contradictoire et d'autre part que les taxes judiciaires afférentes à la demande indemnitaire avaient bien été acquittées.

Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire en retenant que, faute de documents comptables et fiscaux, l'expert a pu à bon droit évaluer l'indemnité en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail. Elle considère cette évaluation justifiée au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation commerciale de l'immeuble, qui rendent difficile pour le preneur de trouver un local équivalent.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur commercial pour besoin personnel du bailleur, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, tout en déclarant irrecevable la demande du preneur en annulation du congé. Le preneur appelant soulevait l'irrégularité formelle du congé, tirée de son imprécision quant au local visé et du non-respect du délai de préavis, ainsi que l'insuffisance de l'indemnité d'éviction fixée par l'expert. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le congé désignait suffisamment le bien et que l'action en éviction avait été introduite après l'expiration du délai de trois mois prévu par la loi n° 49-16, rendant le moyen inopérant. La cour rappelle que la loi n° 49-16, applicable aux instances en cours, ne prévoit pas d'action autonome en nullité du congé, la contestation de sa validité ne pouvant être examinée qu'à l'occasion de l'action en éviction. Elle juge en outre le motif de reprise pour besoin personnel fondé, le droit à indemnité du preneur constituant la contrepartie légale de ce droit de reprise. Enfin, elle valide le rapport d'expertise, estimant que l'indemnité a été correctement évaluée au regard des caractéristiques du fonds, notamment sa situation géographique et l'absence de documents comptables et fiscaux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation et se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation en application de l'article 369 du Code de procédure civile, retient à bon droit que le dahir du 25 décembre 1980 n'interdit pas à une épouse propriétaire de demander l'éviction de son locataire pour occuper personnellement le logement avec sa famille. L'obligation de logement incombant au mari en vertu du Code de la famille ne prive pas l'épouse de son droit de reprise sur le bien dont elle est propriétaire. Par conséquent, le fait qu'elle occupe un logement de fonction fourni à son conjoint est sans incidence sur le bien-fondé de sa demande d'éviction pour besoin personnel.

En application des articles 9 et 14 du dahir du 25 décembre 1980, le congé pour reprise doit, sous peine de nullité, énoncer le motif réel de l'éviction. Le besoin personnel du bailleur constitue un motif distinct de celui de ses ascendants ou descendants, dont les conditions de validité diffèrent. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le bailleur avait invoqué un besoin personnel pour reprendre son bien avant d'y loger son fils, en déduit que le motif du congé était fallacieux et condamne le bailleur à indemniser le locataire évincé.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur de reprendre son bien pour l'habiter, retient que le bénéficiaire de la reprise réside encore à l'étranger et n'a pas justifié de sa mise à la retraite, alors que la loi n'exige ni une occupation permanente ni une durée minimale de séjour pour l'exercice du droit de reprise, mais seulement que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant à ses besoins.

Viole les dispositions de l'article 14 du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur en reprise de son bien pour l'habiter personnellement, retient que son besoin n'est pas établi au motif qu'il occupe un logement de fonction. En effet, la condition légale du besoin est remplie dès lors qu'il est établi que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant pour ses besoins normaux, peu important qu'il soit par ailleurs locataire ou occupant d'un logement appartenant à un tiers.