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Bailleurs indivis

Saisi d'un appel contre un jugement validant l'exercice du droit de préemption du bailleur sur un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de ce droit au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs indivis en validation de leurs offres réelles et rejeté la demande reconventionnelle du cessionnaire du fonds de commerce en paiement des améliorations. L'appelant contestait la qualité à agir du mandataire des bailleurs, la tardiveté de l'exercice du droit de préemption et l'insuffisance de l'offre de reprise. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant qu'un contrat de gestion signé par les propriétaires de plus des trois quarts des droits indivis habilitait le mandataire à engager les procédures judiciaires. Elle juge ensuite, en application des articles 34 et 36 de la loi 49-16, que le délai de préemption de trente jours est un délai complet qui ne court qu'à compter de la notification formelle de la cession par commissaire de justice, à l'exclusion de toute information verbale. La cour retient enfin que l'obligation du bailleur se limite au remboursement des sommes expressément mentionnées dans l'acte de cession qui lui a été notifié, le cessionnaire ne pouvant exiger le paiement d'améliorations non portées à sa connaissance lors de cette notification. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial et au paiement des loyers par des bailleurs indivis, la cour d'appel de commerce précise les conditions de leur qualité à agir. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais déclaré irrecevable la demande d'expulsion faute pour les demandeurs de représenter la majorité requise des indivisaires. L'appel soulevait la question de savoir si l'action en résiliation, qualifiée d'acte d'administration, requiert l'accord des indivisaires représentant les trois quarts des droits, et si l'absence d'inscription de la dévolution successorale sur le titre foncier prive les héritiers de leur qualité à agir en recouvrement. La cour retient, au visa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, que la résiliation d'un bail est un acte d'administration du bien indivis qui ne peut être valablement engagé que par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des parts, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande d'expulsion. Elle juge en revanche que la qualité d'héritiers, successeurs universels de leur auteur dont le droit de propriété a été consacré par une décision de justice passée en force de chose jugée, leur confère qualité à agir pour le recouvrement des loyers, nonobstant l'absence de publication de leurs droits. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé, avec ajout de cette condamnation.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par des bailleurs indivis ne détenant pas la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, tout en le condamnant au paiement de l'intégralité des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, arguant que la résiliation, acte d'administration d'un bien indivis, requiert le consentement de propriétaires représentant au moins les trois quarts des parts en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen et retient que la résiliation d'un bail constitue bien un acte d'administration soumis à cette majorité qualifiée. Faute pour les bailleurs de justifier détenir les trois quarts des parts du bien, la cour juge leur demande en résiliation et en expulsion irrecevable pour défaut de qualité à agir. Concernant les loyers, la cour réduit la condamnation à la seule quote-part des bailleurs dans l'indivision. Le jugement est par conséquent infirmé sur la résiliation et l'expulsion, et réformé quant au montant des loyers.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation due au titre de l'occupation d'une surface excédant celle convenue dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à des moyens de procédure et de fond. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au bailleur tout en rejetant ses autres demandes. En appel, le preneur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de mention de l'identité de tous les bailleurs indivis ainsi que la prescription quinquennale de la créance d'indemnité, qu'il assimilait à des loyers périodiques. La cour écarte ces moyens, retenant d'une part que l'action introduite par un mandataire désigné pour le compte de l'indivision est recevable, et d'autre part que la demande ne portant pas sur des loyers impayés mais sur une indemnité d'occupation pour dépassement de la surface contractuelle, elle échappe à la prescription de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats. Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des rapports d'expertise contradictoires, la cour retient que le dépassement de surface, bien que réel, est limité et que l'indemnité allouée en première instance en constitue une juste réparation. Elle rejette enfin la demande de fixation d'un nouveau loyer, au motif qu'une telle modification relève de l'accord des parties ou des procédures légales spécifiques et non de l'action en indemnisation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un recours en rétractation, la cour d'appel de commerce rappelle que cette voie de recours extraordinaire ne peut servir à réexaminer un moyen de défense déjà débattu et tranché par la décision critiquée. Le recours était formé par un preneur à bail commercial contre un arrêt l'ayant condamné à payer à l'un des bailleurs indivis sa quote-part des loyers antérieurs à la sortie de l'indivision. Le requérant soutenait s'être valablement libéré de l'intégralité des loyers entre les mains de l'autre co-indivisaire, qui était le gérant de fait du bien. La cour constate que ce moyen, loin de constituer un cas d'ouverture du recours en rétractation au sens de l'article 402 du code de procédure civile, a déjà été soulevé et expressément écarté par l'arrêt objet du recours. Elle retient dès lors que la demande ne vise qu'à rediscuter le bien-fondé d'une décision ayant statué sur ce point précis. Le recours est par conséquent rejeté, avec condamnation du requérant à une amende civile pour procédure abusive.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, d'une part au motif que les bailleurs indivis n'avaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration, et d'autre part en raison de l'irrégularité de l'injonction de payer qui ne mentionnait pas la demande d'éviction. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les règles de gestion de l'indivision régissent les rapports entre coindivisaires et sont inopposables au preneur tiers. En revanche, la cour retient que l'injonction de payer, pour valoir mise en demeure d'évincer au sens de l'article 26 de la loi 49-16, doit contenir l'expression non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat. Faute pour l'acte de mentionner expressément la demande d'éviction à l'issue du délai imparti pour le paiement, il est jugé irrégulier et ne peut fonder une action en expulsion. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande d'éviction irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un litige relatif à la validation d'un congé pour reprise personnelle délivré par des bailleurs en indivision, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir des co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur, tout en lui allouant une indemnité d'éviction. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, faute pour les bailleurs demandeurs de réunir la majorité des trois quarts des droits indivis requise pour les actes d'administration. La cour d'appel de commerce retient que le contrat de bail commercial constitue une unité indivisible. Dès lors, la qualité de bailleur, au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16, appartient collectivement à l'ensemble des co-indivisaires. La cour relève que l'un des bailleurs indivis s'est non seulement désisté de l'instance mais a expressément manifesté son opposition à la délivrance du congé et à l'action en validation. Elle en déduit que l'action, n'émanant pas de la totalité des membres de l'indivision formant la partie bailleresse, a été introduite par des demandeurs dépourvus de la qualité pour agir. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué une indemnité, la cour statuant à nouveau et déclarant la demande irrecevable.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure de payer ou de quitter les lieux délivrée par des bailleurs indivis. Le tribunal de commerce avait validé la mise en demeure et ordonné l'expulsion du preneur, tout en déclarant irrecevable la demande en paiement des loyers. Le preneur appelant contestait la qualité à agir des auteurs de l'acte, dont certains n'étaient pas parties au bail, et invoquait l'exception d'inexécution en raison de troubles de jouissance ainsi que la compensation avec des créances détenues sur les bailleurs. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la mise en demeure est valide dès lors qu'elle émane de co-indivisaires représentant les trois quarts des droits sur l'immeuble, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, un tel acte relevant de l'administration de la chose commune. La cour écarte l'exception d'inexécution, le défaut de paiement pour la période visée par la mise en demeure étant avéré. Elle rejette également le moyen tiré de la compensation, faute d'identité entre les parties aux créances réciproques. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la validation de la mise en demeure et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'un tel congé lorsqu'il est délivré par des propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait d'une part la qualité à agir des bailleurs, la procédure n'étant pas engagée par la totalité des héritiers, et d'autre part le caractère sérieux du motif de reprise, faute pour les indivisaires de désigner celui d'entre eux qui occuperait personnellement les lieux. La cour écarte le premier moyen en retenant que la qualité à agir des bailleurs est suffisamment établie par la production d'un acte de partage leur attribuant le local litigieux. Elle juge ensuite, en application de l'article 26 de la loi 49-16, que le congé pour usage personnel délivré par des propriétaires indivis est valable sans qu'il soit nécessaire de désigner lequel d'entre eux occupera le bien, leur intérêt étant réputé commun. La cour rappelle que le droit du preneur est par ailleurs garanti par son droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et de dommages-intérêts pour retard mais rejetant la demande d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une sommation de payer délivrée par une partie des bailleurs indivis. L'appelant soutenait la nullité de la sommation, faute pour ses auteurs de justifier d'un mandat des autres co-indivisaires ou de détenir la majorité des trois-quarts requise pour les actes d'administration du bien commun. La cour retient que la sommation, délivrée par des co-indivisaires agissant en qualité de mandataires sans produire de mandat et ne représentant pas la majorité légale, est entachée de nullité. Elle juge qu'une requête en régularisation de la procédure, déposée ultérieurement pour corriger la qualité à agir des demandeurs, ne peut rétroactivement valider cet acte antérieur et extrajudiciaire. Dès lors, la sommation étant nulle, elle ne pouvait valablement mettre le preneur en demeure, ce qui exclut toute condamnation à des dommages-intérêts pour retard de paiement. La cour relève en outre que le preneur justifie avoir consigné les loyers réclamés auprès du greffe, ce qui établit sa libération. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné le preneur au paiement des loyers et des dommages-intérêts, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande et confirmant le rejet de la demande d'éviction.

La cour d'appel de commerce retient que le dépôt d'un mémoire réformatoire en cours d'instance, s'il peut régulariser la saisine de la juridiction, ne saurait valider rétroactivement un commandement de payer entaché d'un vice de fond tenant au défaut de qualité de ses auteurs. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et d'une indemnité de retard, tout en rejetant la demande d'éviction. L'appelant soulevait l'irrégularité du commandement, notifié par certains co-indivisaires sans justifier d'un mandat des autres ni de la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration du bien commun. La cour constate que le commandement a été délivré par des bailleurs agissant en qualité de mandataires sans produire de procuration, ce qui vicie l'acte pour défaut de qualité. Elle juge que ce vice de fond ne peut être couvert par la régularisation ultérieure de l'acte introductif d'instance, le commandement étant un acte préalable dont la validité s'apprécie à la date de sa notification. Dès lors, en l'absence de mise en demeure valable, la condamnation au paiement d'une indemnité pour retard est privée de fondement. La cour relève en outre que le preneur justifie s'être libéré des loyers par leur consignation auprès du greffe, rendant la demande en paiement également non fondée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé des condamnations pécuniaires et confirmé pour le surplus s'agissant du rejet de la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et de dommages-intérêts pour retard, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure émanant de co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement tout en rejetant la demande d'éviction. L'appelant soulevait l'irrégularité de la mise en demeure, faute pour les bailleurs indivis de justifier de la majorité des trois-quarts requise pour les actes d'administration, ainsi que l'effet libératoire de la consignation des loyers. La cour retient que la mise en demeure est dépourvue d'effet juridique dès lors qu'elle a été délivrée par des co-indivisaires ne détenant pas la majorité qualifiée des trois-quarts des parts. Elle précise que la requête en rectification (مقال إصلاحي) par laquelle l'ensemble des indivisaires sont intervenus à l'instance ne saurait régulariser a posteriori un acte extrajudiciaire initialement nul. En l'absence de mise en demeure valable, le preneur ne pouvait être considéré en état de demeure, rendant infondée la condamnation au paiement de dommages-intérêts. La cour constate en outre que la production par le preneur du récépissé de consignation des loyers auprès du greffe établit l'effet libératoire de son paiement. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné le preneur au paiement des loyers et des dommages-intérêts, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande et confirmant le jugement pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fixée par expert. L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il avait été délivré par un indivisaire décédé et que l'action en justice était dirigée contre des héritiers non identifiés nominativement, tout en critiquant l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la validité du congé n'est pas affectée par le décès d'un des bailleurs indivisaires dès lors que les co-auteurs restants détiennent la majorité des trois quarts requise pour sa délivrance. Elle rejette également le second moyen, rappelant que les bailleurs ne sont pas tenus de rechercher l'identité des héritiers du preneur décédé, une action dirigée contre la succession étant recevable. Concernant l'indemnité, la cour, se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, considère que le montant doit être réévalué pour réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce, en tenant compte de la longue durée d'occupation et de la faiblesse du loyer. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt d’appel ayant validé un congé aux fins d’éviction et condamné un locataire commercial au paiement d’arriérés de loyers, la Cour de cassation rappelle que la demande en paiement des loyers peut être régulièrement introduite ou rectifiée par voie de conclusions, sans exiger un congé préalable répondant au formalisme strict imposé par l’article 26 de la loi n° 49-16.

En revanche, elle précise que l’éviction ne peut être prononcée qu’à la suite d’un congé préalable valable. Elle censure dès lors l’arrêt d’appel ayant validé un congé mentionnant une adresse erronée pour le local commercial objet du bail. La preuve par le locataire d’une autre relation locative avec les bailleurs étant sans incidence, le vice relatif à l’adresse constitue en lui-même une violation des conditions légales de notification imposées par la loi précitée.

Par ailleurs, la Cour approuve le raisonnement des juges du fond ayant écarté la prescription quinquennale des loyers prévue à l’article 391 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats, constatant valablement l’interruption du délai de prescription par une mise en demeure et une précédente action judiciaire.

Enfin, la Cour confirme la recevabilité de l’action intentée par une partie seulement des héritiers co-bailleurs indivis. Elle juge qu’il n’existe aucun obstacle légal à ce qu’une partie des co-indivisaires agisse directement en justice pour réclamer les loyers et demander l’éviction, même lorsque le bail initial a été conclu par l’intermédiaire d’un mandataire commun, lui-même partie à l’action. Ce faisant, elle exclut toute violation de l’article 971 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats relatif à la gestion de l’indivision successorale.

En conséquence, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel uniquement en ce qu’il a prononcé l’éviction, rejette le pourvoi pour le surplus et renvoie l’affaire devant la même Cour autrement composée, afin de statuer à nouveau exclusivement sur la validité de l’éviction.