Mot clé
Autorisation de lotir

Saisi d'un appel portant sur la responsabilité d'un lotisseur pour empiètement sur une parcelle voisine, la cour d'appel de commerce distingue selon que l'empiètement est destiné à la création d'une voie publique prévue par un plan d'aménagement ou à l'agrandissement de lots privatifs. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande d'indemnisation, ne retenant la faute du lotisseur que pour la partie de la parcelle intégrée à des lots privés.

L'appelant principal soutenait que l'ensemble de ses travaux était légitimé par l'autorisation de lotir et par la procédure de déclaration d'utilité publique visant la parcelle, tandis que les intimés, par appel incident, arguaient que toute prise de possession avant l'achèvement de la procédure d'expropriation constituait une voie de fait. La cour retient que le lotisseur qui, en exécution de son autorisation, réalise une voie publique prévue par les documents d'urbanisme et faisant l'objet d'une procédure de déclaration d'utilité publique, se substitue à la collectivité et ne commet pas de voie de fait.

Elle juge en revanche que l'incorporation d'une partie de la parcelle voisine à des lots privatifs du lotissement, non destinée à l'utilité publique, caractérise un empiètement fautif ouvrant droit à réparation. Le jugement entrepris, ayant opéré la même distinction et condamné le lotisseur à n'indemniser que le préjudice résultant de l'empiètement à des fins privatives, est par conséquent confirmé.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

La Cour d’appel administrative de Rabat, a accueilli les moyens tirés du non-respect des délais convenus et de la violation des droits de la défense propres à la procédure arbitrale, conduisant à l’annulation de la sentence rendue par l’arbitre unique.

1. Dépassement du délai conventionnel

La Cour a relevé que l’acte de mission confié à l’arbitre avait fixé un délai maximal de trois mois à compter du 8 juillet 2021 pour rendre la sentence (art. 320 du Code de procédure civile). Or, la décision arbitrale n’a été prononcée que le 20 avril 2022, soit neuf mois après la signature de la mission, sans qu’il existe d’accord exprès des parties ni justification valable au regard des interruptions procédurales alléguées.

En l’absence de toute acceptation formelle de ce retard par les protagonistes, la Cour a considéré que ce dépassement constituait une entorse grave à l’accord des parties, justifiant l’annulation de la sentence.

2. Atteinte aux droits de la défense et au principe du contradictoire

La Cour a constaté que l’arbitre n’avait pas assuré la communication diligente des actes procéduraux aux deux parties, méconnaissant ainsi l’obligation d’information et de notification imposée par le principe du contradictoire. L’ordonnance du 2 février 2022, prévoyant le recours à un expert supplémentaire sans mentionner ni son identité ni les raisons de ce choix, n’a pas été portée à la connaissance des parties.

Par ailleurs, les rapports d’expertise n’ont jamais été remis aux intéressés pour qu’ils puissent y formuler observations et répliques. En outre, aucune convocation formelle n’a été adressée aux parties pour assister aux opérations d’expertise, en violation de l’article 63 du Code de procédure civile.

Dès lors, la Cour a estimé que ces manquements avaient privé les parties de la possibilité de préparer et de présenter sereinement leur défense, en contradiction avec les exigences de l’article 327-36 du même code et de l’article 120 de la Constitution.

La Cour d’appel administrative a en conséquence prononcé l’annulation de la sentence arbitrale au motif que les manquements relevés affectaient l’intégrité même de la procédure et aux droits fondamentaux des parties.

En matière d’urbanisme, l’acceptation tacite d’une autorisation de lotir ne peut se déduire du silence de l’administration que si la réception de la demande est formellement établie. Un juge ne saurait se fonder sur un avis de réception contesté, dont le signataire n’est pas identifié, sans ordonner une mesure d’instruction pour en vérifier la validité.

De même, la juridiction est tenue d’examiner les moyens de fond relatifs à la non-conformité du projet aux documents d’urbanisme, tel le non-respect des règles de tènement. Elle ne peut écarter une telle contestation sans une instruction appropriée, pouvant requérir une expertise.

Pour ce double défaut d’instruction sur des faits déterminants, la Cour Suprême a annulé la décision reconnaissant une autorisation tacite. Estimant l’affaire non en état d’être jugée, elle l’a renvoyée devant les premiers juges pour qu’il y soit procédé aux investigations nécessaires.

Saisi d’un litige portant sur un refus implicite d’autorisation de lotir, la Cour Suprême censure pour défaut de base légale la décision des premiers juges ayant assimilé le silence de l’administration à une autorisation tacite. La haute juridiction retient que le juge ne peut statuer sur le fond d’une telle affaire lorsque des éléments factuels et techniques déterminants, contestés par l’administration, n’ont pas été instruits.

En l’espèce, le jugement attaqué avait été annulé au motif que la juridiction du premier degré n’avait ordonné aucune mesure d’instruction pour trancher deux points essentiels. D’une part, la réalité de la notification de la demande d’autorisation à l’administration, que cette dernière niait avoir reçue et dont la preuve par accusé de réception était jugée insuffisante en l’absence d’identification du signataire. D’autre part, la conformité du projet aux documents d’urbanisme, contestée par la commune au regard du respect des règles d’alignement, ce qui nécessitait une vérification technique, potentiellement par voie d’expertise.

La Cour Suprême juge ainsi que l’affaire n’était pas en état d’être jugée. En ne procédant pas aux investigations requises pour établir la matérialité des faits servant de support à la demande, la cour d’appel a privé sa décision de fondement juridique, justifiant l’annulation et le renvoi.