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Améliorations apportées par le preneur

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce a statué sur les conditions d'indemnisation des améliorations apportées par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction pour usage personnel et, sur la base d'un rapport d'expertise, avait fixé l'indemnité due.

La bailleresse appelante soutenait que l'expertise était viciée et que l'indemnité allouée au titre des améliorations n'était étayée par aucune preuve. La cour retient que l'indemnisation des améliorations est subordonnée à la production de justificatifs par le preneur.

Elle relève que l'expert avait lui-même constaté l'absence de toute pièce probante, fondant son évaluation sur une simple présomption tirée de l'ancienneté de l'occupation. La cour juge qu'une telle méthode contrevient aux dispositions de l'article 7 de la loi n° 49-16 et que la somme allouée à ce titre doit être déduite du montant total de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé du montant octroyé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait d'une part le caractère non contradictoire de l'expertise, faute de convocation de son conseil, et d'autre part le montant de l'indemnité, qu'il jugeait excessif. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que l'appelant n'avait pas constitué d'avocat en première instance, ce qui rendait sa critique relative à l'absence de convocation de son conseil inopérante.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a valablement fondé son évaluation sur des critères pertinents tels que la durée du bail, l'emplacement du local, l'importance du fonds de commerce et les améliorations apportées par le preneur. Elle considère dès lors que l'indemnité fixée par le premier juge constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation de l'indemnité due au preneur pour les améliorations apportées au local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante du rapport d'expertise et les limites de l'office du juge. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de cette indemnité après avoir été saisi d'une demande reconventionnelle du preneur à cette fin.

L'appelant soutenait que le premier juge avait statué ultra petita et que l'évaluation des améliorations était infondée en l'absence de production des factures correspondantes. La cour écarte le premier moyen, relevant que le tribunal avait été valablement saisi par la demande reconventionnelle du preneur tendant à la désignation d'un expert.

Sur le fond, la cour retient que les constatations matérielles de l'expert judiciaire suffisent à établir l'existence et la consistance des améliorations, la production de factures n'étant pas une condition de leur indemnisation. Elle ajoute que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour, au vu du rapport, ajuster le montant de l'indemnité afin de tenir compte de la dépréciation des aménagements due à leur ancienneté.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L'appel portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité sur la base d'une expertise mais en écartant la valeur des améliorations faute de preuve, ce que contestait le preneur en produisant des factures en appel, tandis que le bailleur critiquait une surévaluation globale.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour d'appel de commerce rappelle son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle retient que doivent être pris en compte non seulement les conclusions de l'expert, mais également la localisation du fonds, la nature de l'activité et la valeur des améliorations apportées par le preneur.

La cour intègre ainsi la valeur des améliorations, prouvée par factures en cause d'appel, après application d'un coefficient de vétusté. Faisant partiellement droit à l'appel du preneur et rejetant celui du bailleur, la cour réforme le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la motivation du congé et la recevabilité de la demande indemnitaire. La cour juge que le bailleur n'est pas tenu de préciser, dans le congé pour usage personnel, l'identité du bénéficiaire de la reprise, ce motif se suffisant à lui-même au sens de la loi 49-16.

Elle retient ensuite que la demande d'indemnité, déjà formée en première instance, ne constitue pas une demande nouvelle en appel, le premier juge ayant commis une erreur de procédure en omettant d'inviter le preneur à compléter les frais de justice après le dépôt du rapport d'expertise. Évoquant le fond, la cour fixe souverainement l'indemnité d'éviction en application de l'article 7 de la loi 49-16, en se fondant sur la valeur marchande du droit au bail, les améliorations apportées au local et la perte de clientèle, sans égard pour la modicité du loyer contractuel.

La cour rappelle à ce titre que l'indemnisation pour la perte du fonds de commerce, incluant la clientèle et la réputation, est due de plein droit au preneur évincé. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de ladite indemnité tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la contestation du motif du congé et du montant de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en minorant l'indemnité proposée par l'expert judiciaire.

L'appelant soutenait que le motif de reprise était fallacieux et que l'indemnité allouée était insuffisante. La cour écarte le moyen tiré de la validité du congé en retenant que le motif d'usage personnel, dès lors qu'il ouvre droit à une indemnité d'éviction complète, ne peut être contesté par le preneur.

Elle juge que seules les causes privatives de l'indemnité peuvent faire l'objet d'un débat judiciaire. Concernant le montant de l'indemnité, la cour considère que c'est à bon droit que le premier juge a écarté la facture relative aux travaux d'amélioration, dès lors que celle-ci a été établie postérieurement à la notification du congé et apparaît ainsi comme un document de circonstance dénué de force probante.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur portant sur le quantum de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité, tandis que le bailleur en demandait la réduction en contestant la réalité de l'activité commerciale. La cour rappelle que l'évaluation de l'indemnité, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, repose sur des éléments objectifs tels que les déclarations fiscales des quatre dernières années, les améliorations apportées par le preneur et les frais de déménagement. Elle retient que si l'expert a pu valablement évaluer la perte de clientèle et de réputation commerciale après production des déclarations fiscales, il a en revanche inclus à tort un poste de préjudice pour "dérangement", étranger aux critères légaux. La cour juge en outre que les frais de déménagement ne sauraient comprendre les dépenses administratives liées au changement de registre de commerce. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert. Le preneur appelant contestait la recevabilité de la demande initiale, le caractère non sérieux du motif d'éviction et sollicitait la réévaluation de l'indemnité. La cour rappelle que le bailleur qui invoque l'usage personnel pour refuser le renouvellement n'est pas tenu de prouver la réalité de son besoin, son obligation se limitant au paiement d'une indemnité d'éviction complète. Elle retient cependant que les frais d'améliorations et de réparations engagés par le preneur doivent être inclus dans le calcul de cette indemnité, même en l'absence d'accord préalable du bailleur. La cour précise que le silence de la loi sur cette condition et l'absence d'opposition du bailleur en temps utile justifient leur prise en compte au titre du préjudice subi. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est augmentée.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire. Le bailleur appelant contestait ce rapport pour incohérences et violation des critères d'évaluation prévus par la loi 49-16. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en appel, la cour écarte les critiques formulées par le bailleur à l'encontre de ce second rapport. Elle retient que l'expert a accompli sa mission conformément aux règles de l'art en se fondant sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, les améliorations apportées par le preneur, la perte des éléments du fonds et les frais de réinstallation. La cour considère que les conclusions de cette expertise sont objectives, faute pour l'appelant de produire des éléments de nature à en infirmer la valeur technique. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est ramené au montant fixé par le second expert, et confirmé pour le surplus.