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Loyer quérable

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation pour défaut de paiement des loyers lorsque le preneur invoque le caractère quérable de sa dette. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction de payer, condamné le preneur au paiement des arriérés et prononcé son expulsion.

L'appelant soutenait ne pas être en état de défaut, au motif que le loyer est quérable et non portable et qu'il n'avait fait l'objet d'aucune réclamation du bailleur pendant plusieurs années. La cour écarte cet argument en retenant que la délivrance d'une mise en demeure conforme aux dispositions de la loi 49.16, mentionnant le montant dû, le délai pour s'exécuter et la sanction de l'éviction, constitue la réclamation formelle des loyers.

Dès lors que le preneur a personnellement reçu cet acte et n'a pas réglé les arriérés dans le délai de quinze jours imparti, son état de défaut est caractérisé. Le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résolution du bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre d'une clause de révision de loyer et sur la constitution en demeure du débiteur. Le tribunal de commerce avait liquidé la créance sur la base du loyer initial et écarté la résolution faute de mise en demeure valable.

L'appelant contestait le montant retenu, arguant de l'application automatique d'une clause contractuelle de révision, et soutenait que la résolution était acquise de plein droit par la seule arrivée du terme, sans qu'un commandement de payer soit nécessaire en application de l'article 255 du code des obligations et des contrats. La cour écarte le premier moyen, retenant que la clause de révision du loyer ne s'applique pas automatiquement et requiert la preuve de son activation par le bailleur, soit par accord, soit judiciairement.

Sur le second point, elle rappelle le principe selon lequel le loyer est quérable et non portable, ce qui impose au créancier de délivrer un commandement de payer pour constituer le preneur en demeure. La cour constate en outre que les tentatives de notification de l'avertissement n'ont pas respecté les formalités procédurales successives prévues par l'article 39 du code de procédure civile en cas de local trouvé fermé.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité formelle du congé délivré au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le congé était irrégulier, tandis que le bailleur appelant soutenait que le défaut de paiement était déjà établi par un procès-verbal de carence antérieur.

La question portait donc sur le point de savoir si un congé pour défaut de paiement doit détailler la période des arriérés, même lorsque le manquement est par ailleurs constaté. La cour retient que le congé, pour produire ses effets en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, doit impérativement préciser la période concernée par les loyers impayés, son absence rendant l'acte ambigu et insusceptible de fonder une action en éviction.

Elle rappelle en outre, au visa de l'article 255 du code des obligations et des contrats, que le loyer étant quérable et non portable, le preneur n'est constitué en demeure qu'après une sommation claire et précise. Un précédent jugement non exécuté ne suffit pas à caractériser le manquement justifiant l'éviction.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux après abandon des lieux par le preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de paiement du locataire défaillant. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des seuls arriérés locatifs échus jusqu'à la date de reprise effective des lieux par le bailleur. L'appel soulevait principalement la question de l'exigibilité des loyers pour la période de six mois suivant cette reprise, ainsi que la nécessité d'une mise en demeure préalable pour fonder l'action en paiement du principal des loyers. La cour écarte la demande du bailleur au titre de la période postérieure à la reprise, retenant que l'obligation au paiement du loyer, contrepartie de la jouissance, cesse avec la fin de l'occupation effective. La cour opère ensuite une distinction en rappelant que si la mise en demeure est indispensable pour constater le retard du débiteur et justifier une demande de dommages-intérêts ou la résiliation du bail, elle n'est pas une condition de l'exigibilité du loyer lui-même, lequel est dû du seul fait de l'occupation. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement des charges de copropriété et de la taxe de services communaux, dès lors que le contrat de bail les mettait à la charge du preneur. Le jugement est par conséquent réformé sur ce dernier point et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et la portée de la mise en demeure. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur au motif d'une discordance entre le titre de propriété et l'adresse du local loué, et soutenait que la demande en paiement excédait les termes de la mise en demeure initiale. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que la relation locative est suffisamment établie par le contrat de bail, le litige ne portant pas sur la propriété du bien mais sur l'exécution des obligations contractuelles. Elle juge également que le bailleur est fondé à réclamer en justice les loyers échus postérieurement à la mise en demeure, celle-ci n'ayant pas pour effet de limiter la créance aux seuls termes qu'elle vise. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour alloue des dommages et intérêts pour le retard de paiement visé par l'injonction, considérant que le non-paiement dans le délai imparti constitue une faute. Elle fait en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, mais rejette la demande de dommages et intérêts afférente à cette nouvelle période, rappelant qu'en l'absence d'une nouvelle mise en demeure, le loyer est quérable et non portable. Le jugement est donc infirmé partiellement sur le seul chef du refus d'indemnisation du retard initial et complété par la condamnation au paiement des loyers échus en cours d'appel.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la mise en demeure du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés locatifs et l'expulsion. L'appelant contestait son état de défaut en invoquant le caractère quérable du loyer et un prétendu refus de perception imputé au bailleur. La cour retient cependant que la mise en demeure adressée au preneur, et demeurée sans effet dans le délai imparti, suffit à établir le manquement à son obligation essentielle de paiement, peu important le caractère quérable ou portable de la dette. Elle souligne que le preneur, faute d'avoir procédé à une offre réelle suivie d'une consignation, ne rapporte pas la preuve de sa diligence ni du prétendu refus du créancier. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence confirmé dans ses dispositions relatives à la résiliation et à l'expulsion, la cour y ajoutant la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour rejeter une demande de résiliation de bail commercial, inverse la charge de la preuve en exigeant du bailleur qu'il démontre le caractère tardif du paiement des loyers. En application du principe selon lequel le loyer est quérable et non portable, il appartient au preneur, destinataire d'une mise en demeure de payer, de prouver qu'il s'est acquitté de sa dette dans le délai qui lui était imparti.

Une cour d'appel retient à bon droit que le loyer étant quérable et non portable, la mise en demeure du preneur, condition nécessaire à la résiliation du bail pour défaut de paiement, ne peut résulter de précédentes décisions de justice le condamnant au paiement d'arriérés. En application de l'article 255 du Dahir des obligations et des contrats, la mise en demeure n'est établie que par un commandement de payer visant la dette exigible et fixant un délai raisonnable pour s'en acquitter, resté sans effet. Par conséquent, les jugements antérieurs ne prouvent que l'existence de la créance du bailleur et ne peuvent, à eux seuls, justifier la résiliation du contrat.