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أجل الشفعة

La recevabilité d’une action en préemption, lorsque celle-ci est intentée au-delà du délai d’un an à compter de la vente, est conditionnée par la méconnaissance de l’opération par le préempteur. Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation rappelle que cette méconnaissance, si elle est contestée par l’acquéreur, doit être affirmée sous la foi du serment.

En l’espèce, les juges du fond avaient accueilli la demande d’un coindivisaire sans exiger de lui qu’il prête serment sur sa prétendue méconnaissance de la cession. La Cour de cassation casse leur décision, énonçant qu’en vertu d’un principe de droit malékite assimilé à la loi, la dénégation de la connaissance de la vente par le préempteur n’est crue que s’il prête serment. En omettant de déférer ledit serment, la cour d’appel a violé une règle substantielle, privant ainsi son arrêt de toute base légale.

Le délai de forclusion de l’action en préemption (chafâa) est d’une année. Son point de départ est la date à laquelle le préempteur a eu connaissance de la vente, et non la date de l’acte de cession. La Cour suprême fonde cette solution sur les principes du droit malékite, en l’occurrence la Tuhfa d’Ibn Asim, qui dispose que le préempteur est cru sur serment lorsqu’il nie avoir eu une connaissance précoce de l’opération.

En conséquence, la haute juridiction censure la décision d’une cour d’appel qui, pour déclarer l’action irrecevable, avait retenu l’écoulement d’un délai de quatre ans à compter de la date du contrat. Un tel raisonnement est écarté au motif que le seul écoulement du temps depuis la transaction est insuffisant à éteindre le droit d’agir ; la connaissance de la vente par le titulaire du droit constitue le seul événement pertinent pour déclencher le délai de forclusion.

Pour que l’offre de retrait soit valable, le coindivisaire doit consigner, en sus du prix de vente, le montant des frais et loyaux coûts du contrat ainsi que la valeur des améliorations. Une simple déclaration d’intention de payer ces sommes est inopérante, le remboursement intégral de l’acquéreur étant une condition de fond de l’exercice du retrait.

Dès lors, encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions valant défaut de motivation, l’arrêt qui accorde le retrait sans statuer sur le moyen de l’acquéreur relatif à l’omission dans l’offre des frais d’acte, dont le montant était pourtant établi au dossier. Le traitement de la question des améliorations par les juges du fond ne saurait les dispenser de se prononcer sur l’intégralité des composantes du remboursement dû à l’acquéreur évincé.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

L’action en préemption est soumise au délai de forclusion d’un an, qui court à compter du jour où le retrayant a eu connaissance de la vente. La date d’une offre réelle présentée par celui-ci à l’acquéreur constitue une preuve de cette connaissance et fixe le point de départ du délai.

Par une substitution de motif, la Cour suprême déclare l’action irrecevable car introduite après l’expiration de ce délai. Ce faisant, elle écarte le pourvoi sans examiner le moyen qui critiquait le raisonnement des juges du fond, fondé sur une contradiction dans les preuves. Le motif de pur droit tiré de la tardiveté se substitue à celui de la cour d’appel, rendant le moyen du pourvoi inopérant.

La Cour Suprême a confirmé la validité de l’exercice du droit de préemption sur un bien immatriculé, jugeant que le dépôt d’un chèque bancaire au greffe constitue une offre réelle et effective du prix et des frais, conforme au Dahir du 2 juin 1915. Elle a également statué que cette modalité de paiement, effectuée dans le délai légal d’un an, est valide. La décision a par ailleurs rejeté les griefs de manque de motivation, considérant que les juges du fond avaient suffisamment répondu aux arguments soulevés et appliqué correctement la loi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une action en revendication d'une part indivise dès lors qu'il est constant que cette part n'a fait l'objet d'aucune vente et que le droit de propriété du co-indivisaire demandeur n'est contesté par personne. Par suite, la cour d'appel en déduit exactement que le co-indivisaire, dont l'action en revendication est infondée, ne peut se prévaloir de la jurisprudence qui fait courir le délai d'exercice du droit de préemption à compter du jugement statuant sur la revendication. Elle applique donc à juste titre la règle selon laquelle le délai pour exercer l'action en préemption est, pour le co-indivisaire présent, de quatre ans à compter de la date de l'acte de vente.

Il résulte de l'article 31 du dahir du 2 juin 1915 que le délai de trois jours imparti au copropriétaire pour exercer son droit de préemption sur un immeuble immatriculé ne court qu'à compter du jour où la notification de la vente lui a été faite à sa personne. Par conséquent, une cour d'appel de renvoi, se conformant à un précédent arrêt de la Cour de cassation ayant statué sur ce point, retient légalement que, faute pour l'acquéreur de prouver une telle remise personnelle, ce délai n'a pas commencé à courir. La remise de la notification à un employé du préempteur est inopérante, et la production d'une simple attestation des services postaux certifiant la livraison au destinataire est insuffisante à établir la remise personnelle requise par la loi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de préemption, retient que la charge de la preuve d'une partition définitive ayant mis fin à l'indivision pèse sur celui qui l'invoque pour faire échec à ce droit. Ayant constaté que l'acquéreur, demandeur à l'immatriculation, qui soutenait que la partition avait eu lieu, n'avait pas rapporté cette preuve, la cour d'appel en a exactement déduit la persistance de l'état d'indivision entre les héritiers et, par conséquent, le bien-fondé du droit de préemption exercé par l'un d'eux.

Saisie de la question du point de départ du délai annal de préemption sur un immeuble immatriculé, la Cour suprême juge que ce délai court à compter de la date de l’inscription de la vente sur le titre foncier, et non de celle du simple dépôt de l’acte à la conservation foncière.

La haute juridiction fonde sa décision sur une interprétation stricte de l’article 32 du Dahir du 2 juin 1915. Elle distingue l’inscription (تقييد), acte juridique qui seul assure la publicité du transfert et son opposabilité aux tiers, de la formalité administrative préalable du dépôt. Par conséquent, seule l’inscription, en rendant l’acte public, fait naître la présomption de sa connaissance par tous et constitue ainsi le véritable point de départ du délai imparti au préempteur pour l’exercice de son droit.

Il résulte des règles de droit musulman et de la législation en vigueur que l'action en préemption doit être exercée, sous peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la connaissance de la vente. Par conséquent, viole ces règles la cour d'appel qui déclare recevable une telle action, alors qu'une première instance avait déjà été introduite hors délai et que la seconde, objet du litige, a été engagée plus d'un an après la décision annulant la première procédure.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer déchu le droit de préemption d'une co-indivisaire, mineure au moment de la vente et agissant après sa majorité, retient que sa représentante légale, désignée postérieurement à la vente, n'a pas exercé l'action dans le délai d'un an prévu par l'article 32 du dahir du 2 juin 1915. La cour d'appel a exactement déduit que ce délai de forclusion, qui avait commencé à courir à compter de la désignation de la représentante légale, était expiré et que l'inaction de cette dernière avait entraîné la déchéance du droit de la mineure.

L'introduction par le coindivisaire d'une première action en préemption établit de manière certaine sa connaissance de la vente à la date du dépôt de cette action. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une seconde demande en préemption portant sur la même part indivise, omet de retenir la date de la première action comme point de départ du délai de forclusion pour l'exercice de ce droit.

Il résulte de l'article 32 du dahir du 2 juin 1915 que l'action en préemption sur un immeuble immatriculé doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la vente sur le titre foncier. Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui juge l'action recevable en se fondant sur la date de l'offre réelle et de la consignation du prix, alors que ce délai est un délai de forclusion que seule l'introduction d'une action en justice est apte à respecter, une simple manifestation de volonté, même accompagnée d'une offre réelle, étant insuffisante à l'interrompre.